Comment passer du statut LMNP à LMP ?

Quelles sont les différences entre les statuts LMNP et LMP ?

Un investissement immobilier locatif peut se faire sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Ils sont tous les deux dédiés aux propriétaires bailleurs, mais possèdent des conditions d’éligibilité spécifiques.

Conditions d’éligibilité pour Loueur en Meublé Non Professionnel

Le statut LMNP convient aux propriétaires bailleurs qui louent leur logement de manière occasionnelle ou saisonnière. En effet, ce régime fiscal est plafonné à un certain montant de revenus locatifs. Les conditions d’éligibilité au statut LMNP sont les suivantes :

• Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 € ;
• Le montant des revenus locatifs est inférieur à 50 % du montant total des revenus du foyer fiscal.

Les loyers perçus par la location d’un logement sous le statut LMNP ne peuvent donc pas être la source principale de revenus du foyer fiscal.

Conditions d’éligibilité pour Loueur en Meublé Professionnel

Le statut LMP est dédié aux propriétaires bailleurs qui louent régulièrement leur logement. Ainsi, les loyers perçus peuvent être la source principale de revenus du foyer fiscal. Les conditions d’éligibilité au statut LMP sont :

• Les revenus locatifs annuels excèdent 23 000 € ;
• Le montant des revenus locatifs annuels représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal.

Différences au niveau de la fiscalité

En dehors des différentes conditions d’éligibilité, il faut savoir que les statuts LMNP et LMP ne possèdent pas exactement la même fiscalité. Les différences se situent essentiellement au niveau du type de régime fiscal entre micro-BIC et réel simplifié, de l’imposition à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), du report du déficit et de la plus-value immobilière.

Quels sont les avantages de ces régimes fiscaux ?

Les avantages des deux régimes fiscaux sont intéressants pour l’investissement locatif. Ils offrent effectivement plusieurs avantages aux propriétaires bailleurs. L’avantage principal concerne les bénéfices tirés de la location meublée du logement. Avec le statut LMNP ou LMP, les revenus issus du loyer ne sont pas soumis à l’imposition des revenus fonciers. Ils sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Par conséquent, le propriétaire bailleur est considéré comme un entrepreneur individuel. Cela lui permet de déduire les frais d’acquisition du logement et ainsi réduire l’imposition sur les revenus sur la durée de l’amortissement ou pendant l’année du paiement.

D’autres avantages conférés par un investissement locatif avec le statut LMNP ou LMP sont les suivants :

• Récupérer la TVA, soit une avoir une réduction de 20 % sur le prix du logement ;
• Amortir la totalité de votre investissement locatif sur 30 ans pour le logement et 7 ans pour le mobilier ;
• Obtenir une réduction d’impôt sur le revenu jusqu’à 11 % pour une durée de location minimum de 9 ans grâce à la loi Censi-Bouvard.

De plus, le statut LMP permet d’imputer le déficit sur le revenu global pendant les 6 années suivantes si les bénéfices du bailleur sont inférieurs aux charges. Les impôts seront ainsi diminués pendant ces 6 années. Le statut LMNP ne bénéficie pas de cet avantage puisque le déficit peut être uniquement imputé sur le revenu issu de la location meublée.

Comment passer de LMNP à LMP ?

Vous souhaitez passer du statut LMNP à LMP, ou vice-versa ? En fait, vous ne pouvez pas choisir votre statut fiscal. Celui-ci vous est automatiquement attribué en fonction de plusieurs critères, dont le montant des revenus locatifs annuels. Vous pouvez donc passer de LMNP à LMP si votre situation en tant que propriétaire bailleur évolue.

Pour passer de LMNP à LMP dans le cadre de votre investissement locatif, vous devez remplir les deux critères suivants, et pas seulement l’un des deux :

• Vous avez une augmentation de vos revenus locatifs annuels qui excèdent le plafond des 23 000 € ;
• Les revenus de votre foyer fiscal diminuent et deviennent inférieurs au montant de vos revenus locatifs.

Si les deux conditions détaillées ci-dessus sont remplies, le propriétaire bailleur passe du statut LMNP au statut LMP. Cependant, remplir une seule condition ne suffit pas à devenir loueur en meublé professionnel. Par exemple, si vos revenus locatifs annuels sont supérieurs à 23 000 €, mais représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal, vous ne pouvez pas obtenir le statut LMP.

Une fois que vous avez réuni les conditions nécessaires, vous devez effectuer les démarches auprès du Centre de Formalité des Entreprises (CFE). Celui-ci dépend du type de location. Pour une location meublée sans fourniture de services, il faut s’adresser à l’URSSAF. Pour une location meublée avec fourniture de services, le CFE correspondant est la CCI (Chambre de commerce et d’industrie).