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Quel est le plafond LMNP ?

Vous envisagez de réaliser un investissement locatif sous le statut LMNP ? Ce statut offre des avantages fiscaux intéressants, mais il faut respecter certaines conditions et ne pas dépasser des plafonds spécifiques pour l’obtenir. Retrouvez plus d’informations sur le plafond LMNP en fonction du régime fiscal choisi.

Le statut LMNP : qu’est-ce que c’est ?

L’acronyme LMNP correspond à Loueur en Meublé Non Professionnel. Ce statut est un régime fiscal qui offre plusieurs avantages. Vous pouvez obtenir ce statut si vous envisagez d’investir dans un bien immobilier afin de le mettre en location.

En effet, un investissement LMNP s’applique lorsqu’il s’agit d’un bien à usage d’habitation sous le statut de meublé. Celui-ci signifie que le logement doit obligatoirement comprendre les éléments suivants :

Une literie complète ;
Des rideaux ou des volets dans la chambre ;
Des armoires de rangement ou des étagères ;
Des lampes ;
Une table et des chaises ;
Un micro-ondes ou un four et des plaques de cuisson ;
Un réfrigérateur et un congélateur ;
Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle ;
Du matériel d’entretien ménager.

Les avantages du statut LMNP

Quand vous louez un logement, les revenus issus de la location sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, un investissement avec le statut LMNP vous confère les avantages fiscaux suivants :

Récupération de la TVA ;
Amortissement de votre bien immobilier ;
Générer des revenus qui ne sont pas, ou peu, imposés.

Investir dans le neuf ou l’ancien avec le statut LMNP

Le statut LMNP vous permet d’investir dans l’ancien ou le neuf. Vous pouvez faire l’acquisition d’un bien neuf avec Cogedim ou d’un bien ancien avec « LMNP Occasion ». Dans ce cas précis, les logements anciens concernés sont les biens meublés indépendants et les biens meublés situés dans des résidences de services telles que des résidences pour seniors, pour étudiants, etc.

Plusieurs critères doivent être remplis pour investir en LMNP Occasion. Le logement meublé doit notamment avoir été rénové ou réhabilité. Il ne peut pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés.

En ce qui concerne l’investissement LMNP dans le neuf, il s’agit souvent de logements en VEFA, ou vente en l’état futur d’achèvement. Avec Cogedim, vous pouvez investir dans un logement en VEFA et obtenir le statut LMNP pour profiter des avantages fiscaux.

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Le respect des plafonds : une condition au statut LMNP

Outre l’acquisition d’un logement éligible qui doit être mis en location meublée, une condition importante du statut LMNP est de respecter les plafonds. Il y a le plafond des revenus locatifs pour obtenir et conserver le statut LMNP, puis un plafond qui dépend du régime fiscal.

En fonction de vos revenus locatifs qui font partie de la catégorie des BIC, vous pouvez choisir votre fiscalité et opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié. Si vous dépassez le plafond LMNP du régime micro-BIC, vous basculez sur le régime réel simplifié.

Le plafond de revenus locatifs

Le premier plafond LMNP à respecter est celui des revenus locatifs. Il s’agit des revenus annuels de la location meublée de votre logement. Le bailleur LMNP doit remplir l’une des deux conditions suivantes, voire les deux :

Les revenus annuels locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € (le loyer et les charges sont compris) ;
Les revenus issus de la location meublée ne doivent pas dépasser 50 % des autres revenus qui sont soumis à l’IR (impôt sur le revenu) du foyer fiscal.

Bon à savoir : tant que vous réunissez l’une des deux conditions ci-dessus, vous ne perdez pas les avantages fiscaux du statut LMNP. Si vous percevez des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000 €, mais qui sont inférieurs aux revenus professionnels de votre foyer fiscal, vous conservez votre statut LMNP.

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Le régime micro-BIC

Le plafond LMNP avec le régime micro-BIC est de 72 500 €. Il est de 176 200 € pour les locations meublées de tourisme. Tant que vous ne dépassez pas ce plafond LMNP, vous pouvez bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus imposables. Pour les locations meublées de tourisme, cet abattement forfaitaire monte à 71 %.

Avec le régime micro-BIC, seulement la moitié de vos revenus sont soumis à l’impôt. Ce régime fiscal est donc particulièrement intéressant pour les propriétaires bailleurs. Cependant, il faut que vos charges restent inférieures à 50 % de vos revenus locatifs pour les déduire.

Le régime réel simplifié

Si vous n’optez pas pour le régime micro-BIC, vous pouvez choisir le régime réel simplifié en LMNP. Vous pouvez opter pour ce régime fiscal même si vos revenus locatifs ne dépassent pas 72 500 €. En effet, de nombreux bailleurs préfèrent choisir le régime réel simplifié pour ses avantages. Il faut d’ailleurs préciser que vous basculez automatiquement sous le régime réel simplifié si vos revenus dépassent le plafond des 72 500 €, mais restent inférieurs à 247 000 €.

Le régime réel simplifié vous permet de déduire les frais et les charges liés au logement. Cela comprend notamment les taxes, les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, les assurances, etc. Le régime réel simplifié prend aussi en compte l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. L’amortissement désigne la perte de valeur d’un bien. Elle est liée à l’usure du temps et à l’utilisation du bien. La durée de l’amortissement est une charge déductible de vos revenus locatifs. Elle varie en fonction du bien amorti. En effet, la durée de l’amortissement n’est pas la même pour les appartements que pour le mobilier.

De plus, si vous êtes en déficit parce que les loyers perçus ne couvrent pas les charges déduites, le régime réel simplifié vous permet de reporter ce déficit durant les 10 prochaines années. Ce régime fiscal est donc particulièrement intéressant, mais il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable spécialisé. Ce n’est pas obligatoire, mais vous devez tenir une comptabilité pour la déclaration fiscale. Non seulement un expert-comptable simplifie la déclaration fiscale, mais il limite aussi les erreurs. D’ailleurs, vous pouvez déduire les honoraires de l’expert-comptable de vos revenus locatifs puisqu’ils sont considérés comme des charges d’exploitation.

Plafond de la loi Censi-Bouvard en LMNP

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard confère de nombreux avantages fiscaux pour les investissements sous le statut de LMNP. Prolongé jusqu’au 31 décembre 2022, le dispositif Censi-Bouvard s’applique aux résidences services pour étudiants, pour seniors ou pour personnes handicapées. Il concerne aussi les établissements sociaux ou médicaux-sociaux tels que les Ehpad.

Contrairement à d’autres dispositifs de défiscalisation, la loi Censi-Bouvard n’a pas de condition spécifique en ce qui concerne la location du logement, à condition que celui-ci soit éligible. En effet, ni le loyer ni les ressources du locataire ne sont plafonnés en Censi-Bouvard.

La loi Censi-Bouvard en LMNP

La loi Censi-Bouvard est une option du statut LMNP. Pour en bénéficier, il faut s’engager à un bail commercial d’une durée minimale de 9 ans. Investir en LMNP Censi-Bouvard vous permet d’obtenir une réduction d’impôt de 11 % du montant de l’investissement, qui est répartie sur 9 ans. Le montant de l’investissement est plafonné à 300 000 €, mais vous pouvez investir dans plusieurs logements. Par exemple, si vous achetez trois logements pour une valeur totale de 350 000 €, vous ne bénéficierez de la réduction d’impôt que sur 300 000 €.

En Censi-Bouvard, vous pouvez aussi récupérer la TVA sur le prix d’achat de votre logement. Cela représente donc une réduction de 20 % sur le prix du logement. Le dispositif permet également d’amortir les achats liés à l’équipement et au mobilier du logement qui sont supérieurs à 598 €. D’autres avantages d’investir en LMNP Censi-Bouvard sont les suivants :

Si la réduction d’impôt est supérieure à votre impôt, vous pouvez reporter le solde de la réduction d’impôt pendant les 6 années suivantes ;
Vous générez une source de revenus supplémentaires issus du loyer pendant la durée du bail, c’est-à-dire 9 ans au minimum ;
Si vous revendez le bien après les 9 ans du bail, le nouvel acquéreur bénéficie d’un avantage fiscal avec le statut LMNP.

Foire aux questions

Pouvez-vous revendre votre logement en LMNP Censi-Bouvard avant 9 ans ?

Si vous revendez votre bien en LMNP Censi-Bouvard avant 9 ans, vous perdez la réduction d’impôt et des sanctions sont prévues si vous ne remboursez pas le montant perçu. La revente sans sanction est possible en cas de décès, d’invalidité, de perte d’emploi ou d’expropriation.

Quel est le plafond de revenus locatifs pour passer au régime réel ?

Si vos revenus locatifs annuels dépassent 247 000 €, vous ne pouvez plus conserver le régime réel simplifié. Vous passez automatiquement au régime réel.

Devez-vous déclarer les revenus d’une location en LMNP ?

Si vous avez choisi le régime micro-BIC en LMNP, vous devez remplir le formulaire 2042-C-PRO. Si vous avez opté pour le régime réel simplifié, vous devez remplir le formulaire 2031 et les déclarations 2033-A, 2033-B, 2033-C, 2033-D et 2033-E.