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Les changements de la loi Pinel en 2018

Le dispositif Pinel est en place depuis 2015 afin de permettre aux investisseurs locatifs de bénéficier d’un abattement fiscal lors d’un achat dans de l’immobilier neuf. Cette initiative vise à augmenter la part des logements neufs sur le marché, notamment dans les zones tendues. Fort de ses premiers succès, la loi Pinel a été reconduite en 2018 pour une durée de 4 ans par le gouvernement Macron.

Loi Pinel 2018 : ce qui ne change pas

Le principe même du dispositif ne change pas. Il permet à tout investisseur de bénéficier de réduction d’impôt lors d’un placement dans le neuf et pour une durée déterminée. La réduction d’impôts reste la même pour les investisseurs en 2018. Le montant d’achat du bien en question doit être inférieur à 5 500 € le mètre carré. Pour rappel, la réduction d’impôts est de 12 % pour une mise en location de 6 ans (dans la limite de 36 000 €), de 18 % pour une mise en location de 9 ans (dans la limite de 54 000 €). Elle est au maximum de 21 % de réduction d’impôts pour une mise en location de 12 ans (dans la limite de 63 000 €). Chaque foyer fiscal ne peut pas louer en Pinel plus de 2 biens par an.

Pour bénéficier de cet abattement fiscal, il est nécessaire de bien respecter les conditions fixées par Pinel. Une revente du bien avant la fin de la durée de l’engagement conduirait à la perte totale des bénéfices acquis depuis la mise en location sous Pinel. Pour donner au bailleur plus de flexibilité, la durée d’engagement est de 6 ans minimum puis peut être renouvelée 2 fois par tranche de 3 ans. Cela permet à l’investisseur d’éventuellement arrêter la location en Pinel à la fin de chaque période si sa situation personnelle ou professionnelle le nécessite. Au bout de la période d’engagement de 12 ans maximum, l’investisseur a le choix. Il peut revendre son bien, avec la possibilité d’obtenir une plus-value sur cette opération. Il peut aussi continuer à louer le logement, en nue ou en meublé avec le statut du loueur meublé non professionnel et les avantages fiscaux qui lui sont associés. Enfin, il peut bien sûr décider d’occuper l’appartement, en tant que résidence principale ou secondaire.

Pendant toute la durée de l’engagement Pinel et du point de vue pratique, le logement doit être loué en tant que résidence principale du locataire et en non meublé. Il est toujours possible de louer son appartement à un ascendant ou à un descendant, si ce dernier est rattaché à un foyer fiscal distinct.

Loi Pinel 2018 : ce qui évolue

Le grand changement de 2018 est le recentrage géographique. En effet, alors que jusque-là les 5 zones (A, Abis, B1, B2 et C) étaient éligibles, la loi Pinel 2018 recentre pour les quatre années à venir le système sur les zones A, A bis et B1. De fait, les zones B2 et C sortent ainsi du dispositif dès 2018, à quelques exceptions près.

La zone Abis correspond au secteur où la tension immobilière est la plus forte. Il s’agit de Paris et de 29 communes avoisinantes de la petite couronne parisienne. La zone A comprend des agglomérations de l’Île-de-France, mais également la Côte d’Azur, Lille, Lyon, Marseille, Montpellier et la partie française de Genève. La zone B1 englobe les villes de plus de 250 000 habitants ainsi que la grande couronne parisienne. On y trouve aussi d’autres communes considérées comme chères telles que La Rochelle, Bayonne, ou encore Annecy et la Corse.

Par ailleurs, les plafonds qui régissent les conditions de location sont actualisés tous les ans. Il est donc nécessaire pour l’année 2018 de se référer aux plafonds en fonction du secteur dans lequel se situe le logement. Ces limites permettent de cibler les foyers modestes qui peuvent difficilement accéder à des logements du parc privé. Le premier plafond concerne le loyer maximum exigible au locataire. Il doit être calculé par le bailleur en fonction de la surface utile du logement, du coefficient multiplicateur Pinel et du barème du logement. Le second plafond vise les revenus maximums annuels du foyer fiscal. Il est calculé en fonction de la composition du foyer ainsi que de la zone dans laquelle se situe le bien. C’est au bailleur de demander au futur locataire les justificatifs de ses revenus annuels afin de bien vérifier qu’ils sont en accord avec les conditions imposées en Pinel 2018.

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