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Pinel optimisé au déficit foncier, c'est quoi ?

La Loi Pinel permet à toute personne réalisant un investissement immobilier locatif de bénéficier d’une réduction d’impôt allant de 12 à 21% du montant investi. Ce dispositif de défiscalisation immobilière est sans doute la solution la plus connue des niches fiscales. Néanmoins beaucoup d’investisseurs ignorent encore qu’il est possible d’aller plus loin grâce au dispositif Pinel optimisé au déficit foncier. C’est pourquoi, nous avons préparé un guide complet pour que le dispositif Pinel optimisé au déficit foncier n'ai plus de secret pour vous.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

Le dispositif Pinel est entré en vigueur en 2014. Il permet à tout résident fiscal français, souhaitant réaliser des investissements immobiliers locatifs, de bénéficier d’un taux d’imposition plus favorable à condition de respecter certaines règles.

Les conditions du dispositif Pinel

Ce dispositif est assez complexe dans la mesure où il faut prendre en compte plusieurs choses.

Tout d’abord, il faut s’assurer que son investissement immobilier remplit toutes les conditions: type d’acquisition, délais d’achèvement, période de l’investissement, localisation du logement, niveau de performance énergétique.

Il est possible de réaliser des investissements en Pinel à travers l'acquisition d'un bien neuf, mais également dans l'existant. Pour cela, il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovations (dont le montant des travaux représente au moins 25 % du coût total de l'opération), des travaux de réhabilitation, travaux de réparation ou de transformation d'un local commercial en logement d'habitation.

Ensuite, en tant que propriétaire d’un bien Pinel, vous n'avez pas le droit de louer à n'importe quel locataire.

D’une part, vous ne pouvez pas proposer votre logement à la location à un membre de votre foyer fiscal.

D’autre part, vous devez vous assurer que les revenus de votre locataire ne dépassent pas un certain seuil.

Enfin, vous devez respecter des conditions liées à la location : logement loué vide et comme habitation principale, respect d’une durée de location minimale de 6 ans pendant laquelle vous vous engagez à louer votre bien ou encore le respect du plafond du loyer mensuel fixé par l’Etat.

Les avantages du dispositif Pinel

En contrepartie de ces conditions, le propriétaire d’un bien éligible à l'avantage fiscal Pinel peut bénéficier d’une réduction d'impôt sur un montant plafonné et dont le taux varie selon la durée de l'engagement de location : 6 ans, 9 ans, 12 ans .

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Le déficit foncier : définition

Lorsqu’un propriétaire investit dans un bien dans un but locatif, ce dernier doit payer plusieurs charges qui ne peuvent pas être répercutées directement sur son locataire.

Lorsqu’au terme d’une année fiscale, le propriétaire présente un total de charges déductibles supérieur à son revenu foncier brut, il s’agit d’un déficit foncier. En effet, ses dépenses sont supérieures à ses recettes (loyers perçus).

Lorsque ce cas de figure se produit et sous certaines conditions, le déficit foncier peut être imputable sur le revenu global ou sur revenu foncier. Le propriétaire bénéficie ainsi d’une diminution de l’impôt.

Quelles sont les conditions pour générer un déficit foncier ?

Pour bénéficier du défit foncier, le propriétaire doit remplir trois critères.

Tout d’abord, il doit concerner un bien à usage d’habitation. Ensuite, le bien doit être loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l'imputation du déficit foncier. Enfin le propriétaire doit être sous le régime réel (par opposition au régime microfoncier qui octroie automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %).

Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?

Malheureusement, toutes les charges ne sont pas déductibles des revenus et ne contribuent donc pas au déficit foncier.

Il est possible de déduire des revenus fonciers uniquement les charges suivantes :

  • les frais de gestion et d’administration du bien (concierge, frais d’agences),
  • les dépenses de réparation et d’entretien,
  • les provisions pour charge dans le cadre d’une copropriété,
  • les charges locatives, lorsqu’il n’a pas été possible de les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ,
  • l’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire,
  • les primes d’assurance,
  • les intérêts et frais d’emprunt,

L’avantage du déficit foncier

Grâce au déficit foncier, un propriétaire pourra déduire de ses revenus à hauteur de 10 700 € (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).

En outre l’excèdent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit durant 6 ans de l’ensemble des revenus ou durant 10 ans, mais uniquement des revenus fonciers.

Comment faire un investissement Pinel optimisé au déficit foncier ?

Qu’est-ce que le Pinel optimisé au déficit foncier ?

Lorsqu’un propriétaire d'un investissement dont la nature des travaux de rénovation, réhabilitation ou transformation entrepris permet le cumul des deux régimes à savoir Pinel et déficit foncier, on parle de « Pinel optimisée au déficit foncier ».

En effet, le prix d’acquisition et une partie des travaux seront éligibles à la réduction d’impôt Pinel tandis que l’autre partie des travaux sera éligible au régime des déficits.

Quel est l’avantage de cumuler ces deux dispositifs ?

Grâce au Pinel optimisé, un investisseur peut cumuler les deux outils de défiscalisation : achat en Pinel ancien et réaliser une opération en déficit foncier pour réduire son revenu global.

Le dispositif Pinel dans l'ancien est surtout recommandé pour les contribuables soumis à une tranche marginale d'imposition de 30% ou plus.

Le principal atout est donc de bénéficier d’une optimisation de sa fiscalité plus importante notamment sur les travaux pouvant aller jusqu’à 62.2% contre les 21% des travaux au maximum s’ils sont inclus dans l’assiette Pinel classique).

Accessoirement, Pinel optimisé au déficit foncier permet également d’obtenir une réduction d’impôts sur le foncier.

Foire aux questions

Revenu global / revenu foncier : quelles différences ?

En tant que propriétaire d’un bien immobilier non meublé, les loyers que vous percevez font partie des revenu fonciers. Les loyers font donc partie du revenu global soumis à l’impôt au même titre que les autres revenus comme les salaires, les pensions de retraite ou les prestations sociales.

Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?

Les charges déductibles citées ci-dessous doivent être renseignées lors de la déclaration des revenus fonciers. Si vous ne faites pas la déclaration en ligne, vous devrez joindre le formulaire n°2044 à votre déclaration de revenus globale (formulaire n° 2042).

Évolution des taux de réduction Pinel

A partir de 2023, le gain fiscal du dispositif Pinel sera moins important. En effet, les taux de réduction des biens pinel seront progressivement réduits sauf pour les logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou qui respectent un niveau élevé de qualité.

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