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Investir en loi Pinel ou LMNP ?

Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, mais vous ne savez pas quel statut choisir ? Cogedim fait le point sur la loi Pinel et le statut LMNP. Contraintes légales, rentabilité, fiscalité et revente : prenez la bonne décision grâce à notre comparatif détaillé.

Investir en Pinel

La loi Pinel

La loi Pinel est entrée en application en septembre 2014, sous l’impulsion de la ministre du Logement Sylvia Pinel. Le dispositif Pinel a pour ambition de soutenir l’offre locative dans des zones en tension immobilière. Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie d’un achat locatif dans certaines localisations. D’abord réservé exclusivement aux logements neufs, le dispositif a été renforcé par la loi Pinel ancien dès janvier 2015.

Conditions concernant le locataire et la location

Lors d’un investissement locatif en loi Pinel, vous devez respecter certaines conditions concernant le locataire et la location :

  • Un emplacement particulier : seul l’investissement locatif en zone Pinel est soutenu par le dispositif. Pour bénéficier de la réduction d’impôt, votre logement devra se situer en zone Pinel a, a bis ou b1. De plus, depuis la loi de finances du 1er janvier 2021, seuls les bâtiments d’habitation collectifs sont éligibles à la loi Pinel.
  • Un plafond de loyer : afin de rendre votre logement accessible aux ménages, votre loyer ne doit pas dépasser un certain montant. Généralement, un logement Pinel est loué 20 % moins cher que les prix du marché. Le loyer maximum de votre bien immobilier varie selon sa surface et son emplacement. Pour en prendre connaissance, appliquez la formule suivante : surface utile x (0,7 + 19/surface utile) x plafond de loyer de votre zone.
  • Un plafond de ressources des locataires : le plafond de ressources des locataires varie également en fonction de la localisation du bien et de la composition du foyer fiscal. En Pinel, la location de votre logement sera bloquée à certains locataires aux revenus trop élevés.
  • Un engagement de location : votre investissement doit être mis en location au plus tard un an après la date d’achat ou d’achèvement des travaux. Par la suite, vous devrez le louer au minimum six ans.

Bon à savoir : en tant que propriétaire Pinel, vous devez être majeur, solvable et payer vos impôts en France.

Les avantages d’un Pinel

Malgré les nombreuses conditions d’éligibilité, l’investissement locatif en Pinel présente des avantages intéressants :

  • Une durée d’engagement évolutive : l’engagement de location minimum est de 6 ans et peut être prolongé jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt en dépend directement (12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans). La défiscalisation peut ainsi s’élever à 63 000 € pour un engagement de 12 ans.
  • Des charges déductibles des revenus fonciers : taxe foncière, intérêts d’emprunts, primes d’assurances, frais de gestion et salariaux peuvent être déduits de vos impôts.
  • Une réduction des frais de notaire pour un investissement Pinel dans le neuf
  • Deux dispositifs supplémentaires (Pinel ancien et Pinel Outre-Mer) qui étendent les possibilités pour un investissement locatif en Pinel.
  • Investir en Pinel nécessite peu ou pas d’apport personnel

Bon à savoir : reconduit une première fois jusqu’en 2021, la loi Pinel devrait prendre fin en 2024. Dès 2023, les réductions d’impôt permises par un investissement locatif devraient être revues à la baisse (10,5 % pour 6 ans, 15 % pour 9 ans et 17,5 % pour 12 ans).

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L’investissement locatif en LMNP

Le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’adresse exclusivement aux propriétaires de location meublée. Il donne droit au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux. Vos recettes locatives sont cependant limitées à 23 000 € par an ou doivent représenter moins de 50 % de vos revenus globaux. Ce statut est ouvert à tous les contribuables français, aussi bien pour un investissement locatif dans le neuf que dans l’ancien.

Le statut LMNP s’applique aux investissements locatifs dans des programmes neufs :

  • Logement situé dans une résidence services (pour étudiants, seniors ou touristes principalement)
  • Immeubles pour hommes et femmes d’affaires en déplacement professionnel
  • Établissement Hospitalier pour Personnes Âgées Dépendantes (EHPAD)

Les avantages du LMNP

Le statut fiscal LMNP présente de nombreux avantages :

  • Une récupération de la TVA sur le montant du bien immobilier.
  • Dans le cadre d’une résidence services, des frais d’agence pris en charge par le bailleur commercial.
  • La possibilité de choisir votre régime fiscal (régime micro-bic ou régime réel).
  • De nombreuses opportunités pour débuter dans l’investissement locatif avec de petites surfaces à des prix attractifs.
  • Des recettes locatives versées par le bailleur commercial, perçues même en l’absence de locataires dans le logement.
  • La possibilité de louer votre bien immobilier comme résidence principale, de façon temporaire ou saisonnière. Les occasions de location se trouvent ainsi multipliées.

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Faut-il investir en Pinel ou en LMNP ?

Les contraintes légales

En comparaison de la loi Pinel, l’investissement locatif en LMNP vous offrira des contraintes légales restreintes :

  • Pas de restriction de localisation. Votre investissement immobilier peut se faire sur l’ensemble du territoire français. Au contraire, la loi Pinel vous contraint à un investissement immobilier dans un zonage précis (zone classée a, a bis et b1).
  • Pas de plafonnement des ressources pour les futurs locataires. Vous pourrez ainsi choisir des locataires justifiant de hauts revenus.
  • Un investissement immobilier possible dans le neuf comme dans l’ancien. Un investissement Pinel dans l’ancien s’avère plus complexe, car vous devrez passer par des expertises indépendantes. De plus, vos travaux de réhabilitation devront justifier d’une remise aux normes de décence et de performance énergétique stricte. Un investissement locatif dans l’ancien en LMNP est bien plus souple.

La rentabilité

Un bon investissement locatif en Pinel propose une rentabilité brute moyenne de 3 %. Une fois les frais annexes déduits (frais d’acquisition, frais de fonctionnement, etc.), cette rentabilité dépasse alors rarement les 1 %. Ce faible score est le résultat de deux contraintes imposées par la loi Pinel. D’une part, le plafonnement des loyers ne permet pas au propriétaire de louer son bien neuf au prix du marché immobilier. Ainsi, le bien Pinel est généralement loué 20 % moins cher qu’un bien traditionnel. D’autre part, la loi Pinel restreint l’investissement à l’immobilier neuf. Le prix au mètre carré s’en trouve donc augmenté. D’après un rapport de l’inspection générale des finances mené fin 2019, la moitié des investissements locatifs en Pinel ne seraient pas rentables.

De son côté, investir dans une petite surface en LMNP présente une rentabilité moyenne de 4 à 5 % dans une grande ville. Une rentabilité nette qui augmente encore pour une location saisonnière ou l’achat d’un immeuble de rapport. Le comparatif de la rentabilité offre donc un avantage certain à l’investissement locatif en LMNP.

La fiscalité

Là encore, la fiscalité est à l’avantage du statut LMNP. En effet, les recettes locatives perçues sont imposables au titre des bénéfices industriels et commerciaux. En loi Pinel, les loyers perçus seront quant à eux déclarés avec les revenus fonciers.

De plus, le statut LMNP permet, en cas de déficit foncier, de l’attribuer au revenu fiscal global ou aux autres revenus fiscaux (salaires, pensions, etc.). Dans ce cas, aucune limite de montant n’est fixée par l’administration fiscale. Notez également que vous avez la possibilité de reporter ces déficits aux années suivantes. Pour un investissement Pinel dans le neuf, il apparaît bien plus complexe de créer un déficit foncier.

Enfin, les réductions d’impôt d’un investissement locatif en LMNP ne sont pas prises en compte dans le plafond des 10 000 € de niches fiscales. Elles sont donc cumulables avec d’autres crédits d’impôt.

La revente

Pour clore ce comparatif, intéressons-nous à la revente d’un bien immobilier en LMNP ou Pinel.

Si vous souhaitez revendre votre bien locatif LMNP, sachez que l’imposition sur la plus-value sera très peu élevée. Sous certaines conditions, l’exonération sera complète (logement loué depuis au moins cinq ans, moins de 90 000 € de recettes locatives en deux ans). Pour un logement Pinel, la taxation de la plus-value sera bien plus importante (19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 15,5 % pour les prélèvements sociaux). À titre comparatif, il vous faudra attendre 32 ans avant de revendre votre bien Pinel en étant totalement exonéré d’impôts.

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Foire aux questions

Est-il possible de louer à un membre de sa famille en Pinel ou LMNP ?

Oui, vous pouvez louer votre logement meublé ou Pinel à un membre de votre famille. Ce dernier peut être un ascendant ou un descendant proche.

Est-il possible de louer en LMNP après Pinel ?

Oui, la loi autorise de souscrire au statut LMNP à la fin de la période d’engagement locatif en Pinel. Cependant, pour bénéficier des avantages du statut fiscal, vous devrez à nouveau respecter certaines conditions de location.

Qu’est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-Bouvard s’adresse au LMNP et propose une réduction d’impôt supplémentaire de 11 % du prix de revient hors taxe. Pour être éligible au Censi-Bouvard, vous devrez vous engager à louer votre logement durant un minimum de 9 ans.