Le garage entre-t-il dans le calcul du loyer Pinel ?

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Calcul de la surface utile pour un loyer Pinel

Pour bénéficier d’une réduction d’impôt dans le cadre de la loi Pinel, il est obligatoire de respecter un plafond de loyer. Le montant du loyer varie en fonction de la localisation du bien et de sa surface utile. Le calcul du loyer Pinel maximum de votre logement s’obtient grâce à la formule suivante :

Plafond de loyer dans la zone Pinel x surface utile x coefficient multiplicateur.

Le calcul de la surface utile d’un logement Pinel prend en compte deux surfaces :

• La surface habitable : elle correspond à la surface totale du logement à laquelle on retranche certains espaces. Ainsi, les surfaces occupées par les murs, les escaliers, les embrasures, etc. n’entrent pas dans le calcul. Notez également que seules les hauteurs sous plafond supérieures à 1,80 mètre sont prises en compte dans la surface habitable.
• La moitié des surfaces annexes : elles englobent notamment les caves, sous-sols, remises, combles aménageables, balcons, etc.

Les surfaces annexes dans un logement Pinel

Les surfaces annexes dans un logement Pinel correspondent aux espaces non nécessaires, mais qui participent au confort des locataires. Pour le calcul du loyer, le dispositif Pinel considère les surfaces annexes suivantes :

• Les caves, sous-sols, remises, ateliers et resserres
• Les celliers intérieurs et extérieurs
• Les greniers et les combles aménageables
• Les balcons, loggias, vérandas et séchoirs
• Les terrasses accessibles en étages ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré, dans la limite de neuf mètres carrés

À l’instar de la surface habitable, seules les hauteurs sous plafond supérieures ou égales à 1,80 mètre entrent en compte dans le calcul du loyer Pinel. Notez également que la surface des annexes est plafonnée à huit mètres carrés.

Cependant la loi Pinel ne prend en compte que certaines annexes spécifiques

Pour effectuer le calcul du loyer Pinel, il convient cependant de prêter attention à certaines exceptions. En effet, le dispositif Pinel ne prend pas en compte les annexes spécifiques suivantes :

• Les garages et les places de stationnement. Ces espaces occupés par des véhicules ne sont pas considérés comme utiles au locataire du logement.
• Les terrasses situées en rez-de-jardin
• Les jardins

Calcul de la surface en loi Pinel : le garage

Le garage et le loyer Loi Pinel

Dans un logement Pinel, le garage est vu comme un espace utile à la protection des véhicules. Cette définition pose cependant question lorsque le garage est transformé en pièce à vivre supplémentaire, en atelier ou encore en resserre. Néanmoins, le Code de la Construction de l’Habitation a tranché : les garages sont considérés comme des annexes, mais n’entrent pas en compte dans le calcul du loyer Pinel. En effet, un garage ne peut être envisagé comme un local à usage d’habitation.

Garage et loi Pinel : le cas des maisons individuelles

Si la situation est déjà complexe pour un appartement, elle l’est encore plus dans le cadre d’une maison individuelle. En effet, dans une maison, il peut apparaître difficile de distinguer la partie du garage utilisée comme stationnement de celle utilisée comme annexe. Pour remédier à cette situation, l’administration fiscale fixe la surface annexe à douze mètres carrés. Cette dernière entre alors dans le calcul du loyer Pinel.

Dispositif Pinel et place de parking

Depuis quelques années, les grandes villes ont misé sur des infrastructures de transport plus respectueuses de l’environnement. Réseaux de transports en commun, voies cyclables, etc. : nombreux sont les automobilistes à vouloir laisser leur voiture au garage. Conséquence directe : les places de stationnement deviennent très prisées. Dans le cadre du dispositif Pinel et si votre logement dispose d’un emplacement de stationnement, deux options s’offrent à vous :

• Louer le logement avec le garage ou la place de parking. Comme mentionné précédemment, la surface du garage n’est pas prise en compte dans la surface utile du logement. Par conséquent, il ne vous donne pas la possibilité d’augmenter le loyer de votre appartement ou de votre maison. Cependant, loué avec le logement, il entre dans le montant de l’investissement et donc dans le calcul de la réduction d’impôt. Dès lors, louer le garage avec la place de parking vous permet de bénéficier d’une défiscalisation plus importante.
• Louer le logement et l’emplacement de stationnement séparément. Dans ce cas, seul votre appartement est soumis au plafond de loyer Pinel. Libre à vous ensuite de fixer le tarif de location de votre garage ou de votre parking. Cette opération peut s’avérer particulièrement rentable dans les grandes agglomérations où les prix des stationnements s’envolent. À titre d’exemple, la location d’un garage à Paris peut rapporter jusqu’à 200 euros par mois. Par la suite, vos recettes locatives entreront dans le calcul de la taxe foncière.

Bon à savoir : si vous décidez de louer votre logement et votre garage séparément, prenez garde à rédiger deux baux (un pour le logement et un pour le garage). Veillez également à contracter deux prêts immobiliers distincts. Dans le cas contraire, vous pourriez être soumis à un redressement fiscal.

Les risques de dissocier le parking ou le garage sur un immobilier en loi Pinel

Bien qu’il soit possible de louer votre bien immobilier Pinel et votre garage séparément, cela n’est pas sans risques. En effet, ce montage financier interroge souvent l’administration fiscale, qui étudie alors chaque situation au cas par cas. Sa crainte : que vous contourniez le plafond de loyer tout en bénéficiant de la réduction d’impôt Pinel.

Ainsi, l’administration fiscale sera particulièrement attentive aux éléments suivants :

• Un locataire identique pour le logement et le parking
• Un tarif de location du stationnement trop élevé comparé au prix du marché
• Une date de bail identique ou proche pour le logement et le stationnement
• Un achat sur un acte identique pour le logement et le garage

Si vous souhaitez séparer la location de votre garage de celle de votre logement, portez une vigilance particulière aux points suivants :

• Bien que cela s’avère souvent complexe, l’idéal est de ne pas acheter l’appartement et le garage simultanément.
• Rédigez deux baux de location distincts : un pour le logement et un pour le garage.
• Si possible, louez à deux locataires différents (dans le cas contraire, laissez un minimum de deux semaines entre les signatures).
• Fixez un loyer de stationnement cohérent avec les prix du marché.
• Sur votre déclaration des revenus fonciers 2044, veillez à déclarer les deux biens sur deux colonnes différentes.

Bon à savoir : en France, la loi interdit les montages financiers dont le seul objectif est de diminuer le montant de ses impôts. De plus, le contournement des lois fiscales est sanctionné par l’État. À terme, louer votre garage séparément pourrait vous conduire à une radiation complète du dispositif Pinel.

Loi Pinel : avec ou sans Garage ?

Bail commun Pinel (logement avec garage)

Montant du bien immobilier de 150 000 € + prix du garage 10 000 € = prix de revient à 160 000 €.

Pour un engagement locatif de six ans, la réduction d’impôt supplémentaire offerte par le garage est équivalente à 1 200 €.

Montant du bail commun : 400 €

Bail distinct Pinel (logement sans garage)

Montant du bien immobilier de 150 000 € = prix de revient à 150 000 €

Bail distinct : 400 € de logement + 50 € de garage par mois pendant 6 ans = soit un gain de 3 600 euros avec le stationnement loué séparément.