Les avantages de la loi Pinel

Loi Pinel : les avantages du dispositif

Réduire ses impôts

La réduction d’impôt est l’un des principaux avantages offerts aux investisseurs en loi Pinel. En France métropolitaine, elle compense jusqu’à 21 % du coût initial en remise d’impôt, dans la limite de 300 000 € d’investissement.

Réduction d’impôt en France métropolitaine

Le montant de la réduction d’impôt est calculé sur la base d’un pourcentage appliqué au prix d'acquisition du bien immobilier. Dans le cadre du dispositif Pinel, ce pourcentage dépend de la durée d’engagement de location.

En France métropolitaine, la réduction d’impôt correspond à :

• 12 % du prix d'achat pour un engagement de location de 6 ans.
• 18 % du prix d'achat pour un engagement de location de 9 ans.
• 21 % du prix d'achat pour un engagement de location de 12 ans.

Pour un engagement de six ou neuf ans, la réduction d’impôt est appliquée annuellement à hauteur de 2 % du montant du bien. Puis entre la neuvième et la douzième année, la réduction baisse à 1 % par an. La défiscalisation atteint alors 21 % après douze années de location.

Réduction d’impôt en Outre-Mer

Le dispositif Pinel Outre-Mer offre une défiscalisation plus intéressante encore aux investisseurs. Le montant de la remise d’impôt pour un investissement immobilier en Outre-Mer est ainsi de :

• 23 % du prix de revient pour un engagement de location de 6 ans.
• 29 % du prix de revient pour un engagement de location de 9 ans.
• 32 % du prix de revient pour un engagement de location de 12 ans.

Réduction de la défiscalisation à partir de 2023

Prolongée une première fois en 2017, la loi Pinel devrait être abrogée en 2024. Dès 2023, le taux de réduction d’impôt est cependant revu à la baisse.

Pour un investissement Pinel en 2023, la réduction d’impôt sera alors de :

• 10,5 % du prix de revient pour un engagement locatif de 6 ans.
• 15 % du prix de revient pour un engagement locatif de 9 ans.
• 17,5 % du prix de revient pour un engagement locatif de 12 ans.

En 2024, la réduction d’impôt sera une nouvelle fois diminuée pour correspondre à :

• 9 % du prix de revient pour un engagement locatif de 6 ans.
• 12 % du prix de revient pour un engagement locatif de 9 ans.
• 14 % du prix de revient pour un engagement locatif de 12 ans.

Se constituer un patrimoine immobilier sans apport

Le dispositif Pinel permet de se constituer un patrimoine immobilier sans apport. De plus, les loyers perçus tous les mois remboursent tout ou partie des mensualités du prêt immobilier. L’absence d’apport personnel n’est donc pas un frein à l’investissement, bien que cela puisse permettre d'obtenir des meilleures conditions de crédit.

Actuellement, investir “dans la pierre” reste le placement le plus sûr. L’immobilier se révèle effectivement moins risqué que les placements financiers et plus profitable que les placements bancaires. Le dispositif Pinel est alors idéal pour commencer à se constituer un patrimoine immobilier.

Préparer sa retraite

Pour bien vivre son départ à la retraite, mieux vaut avoir anticipé. À ce titre, le dispositif Pinel est un placement intéressant. En effet, au terme de l’engagement de location de six, neuf ou douze ans, trois possibilités s’offrent au propriétaire :

• Continuer à louer son logement. Dans ce cas, le propriétaire est libéré de toutes conditions de location (plafond de loyer, ressources des locataires, etc.). Les recettes locatives lui assurent alors un complément de revenu sûr et durable.
• Revendre son bien en profitant d’une plus-value immobilière.
• Conserver le bien et l’habiter comme résidence secondaire ou principale.

Louer à ses proches

Inscrite dans le prolongement de la loi Duflot, la loi Pinel assouplit les conditions de location. Elle autorise en particulier la location du logement dans le cadre familial, notamment aux ascendants et descendants proches. Seule restriction : le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Investir avec le dispositif Pinel est l’occasion d’acquérir un logement pour ses enfants ou ses parents tout en bénéficiant d’avantages fiscaux.

Investir dans une zone en demande locative

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit obligatoirement se situer dans une zone classée Pinel : zone a bis, zone a ou zone b1. Or, ces zones Pinel présentent toutes une carence en logement locatif, réduisant ainsi le risque de vacances locatives. Pour un investisseur, acheter un bien immobilier dans l’un de ces secteurs est la garantie de trouver des locataires sans difficulté.

Loi Pinel ancien : les avantages du Pinel élargis à l’immobilier ancien

Adoptée le 1er janvier 2015, la loi Pinel ancien élargit les avantages du dispositif Pinel à l’immobilier ancien. Dès lors, un logement ayant déjà été occupé par des locataires peut tout de même bénéficier d’une défiscalisation.

Pour être éligible à la réduction d’impôt Pinel ancien, les conditions suivantes doivent être respectées :

• Le logement doit être jugé « indécent » et nécessiter des travaux de rénovation afin de pouvoir être habité.
• Une expertise doit être effectuée par un professionnel indépendant avant et après les travaux de réhabilitation.
• Le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du montant total de l’investissement.
• Les travaux doivent concerner au moins deux des cinq domaines suivants : remplacement de chaudière, changement de production d’eau chaude, isolation des fenêtres, des murs ou des combles.
• Suite aux travaux, le logement doit acquérir les labels Haute Performance Énergétique et BBC Rénovation. Une amélioration de la performance énergétique d’au moins 20 % doit également être constatée par l’expert indépendant.

Pour le reste, la loi Pinel Ancien est soumise aux mêmes conditions d’éligibilité que la loi Pinel initiale. Les investisseurs s’engagent donc à respecter les plafonds de loyer, de ressources des locataires et à investir en zone Pinel. Le dispositif Pinel ancien devrait prendre fin en même temps que la loi Pinel, à la fin de l’année 2024.

Loi Pinel : conditions d’investissement

La loi Pinel est entrée en vigueur en septembre 2014 sous l’impulsion de Sylvia Pinel, alors ministre du Logement. Le dispositif permet de bénéficier d’une défiscalisation en contrepartie d’un investissement dans une zone en manque de logements locatifs. Pour être éligible à la réduction d’impôt, plusieurs conditions doivent être respectées.

Localisation du bien

Pour bénéficier de la loi Pinel, le bien doit être situé à l’intérieur de l’une des zones Pinel suivantes :

• La zone a bis, qui concerne exclusivement les villes situées en Île-de-France. Sont notamment inclus Paris, les départements des Yvelines, des Hauts-de-Seine et de Seine–Saint-Denis.
• La zone A, qui regroupe l’agglomération de Paris, zone A bis exclut, ainsi que la Côte d’Azur et de nombreuses grandes agglomérations. La zone a regroupe notamment les villes de Lyon, Montpellier, Marseille et Lille.
• La zone B1, qui inclut les départements d’Outre-Mer et d’autres agglomérations françaises à forte demande locative.

Types de bien

Lors de son entrée en vigueur, la loi Pinel concernait l’ensemble des investissements locatifs. Seule condition à respecter : l’achat devait être réalisé dans l’immobilier neuf (construction, Vente en État Futur d’Achèvement ou achat neuf). Les appartements, tout comme les maisons individuelles pouvaient bénéficier d’une défiscalisation.

Cependant, depuis le 1er janvier 2021, la loi Pinel a modifié ses conditions d’éligibilité en excluant les maisons individuelles. Ainsi, un investissement locatif dans un logement pavillonnaire ou une maison individuelle ne donne plus droit à une réduction d’impôt. Seuls les logements au sein d’un bâtiment d’habitation collectif restent éligibles à la loi Pinel. Ce bâtiment doit également répondre aux dernières normes énergétiques (RT 2012 ou label BBC 2005).

Conditions de location

S’il souhaite défiscaliser une partie de son investissement, le propriétaire Pinel s’engage à :

• Louer son logement au titre d’habitation principale au maximum un an après la date d’achat.
• Louer son bien pendant six ans minimum. Durant cette période d’engagement locatif, le bien ne doit pas rester vacant pendant plus d’un an.
• Respecter un plafond de loyer calculé en fonction de la localisation du bien. Cette condition vise à rendre les logements accessibles au plus grand nombre de ménages.

De plus, le locataire ne doit pas être rattaché au foyer fiscal du propriétaire (en savoir plus). À noter également que la location du bien lui est interdite au-delà d’un certain plafond de ressources.

Limites d’investissement

La loi Pinel a fixé des limites d’investissement. Ainsi, la défiscalisation s’applique dans la limite de :

• 300 000 € d’investissement cumulé chaque année.
• Deux logements par an.
• 5 500 € d’investissement par mètre carré de surface habitable.

Enfin, la loi Pinel vient s’ajouter aux autres dispositifs de défiscalisation déjà existants. Dans ce cadre, la réduction d’impôt annuelle est limitée à 10 000 €.