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Comment se protéger des loyers impayés avec la loi Pinel ?

Le loyer impayé est une crainte partagée des propriétaires de logements locatifs. En tant que propriétaire en loi Pinel, plusieurs solutions existent pour vous protéger. Dépôt de garantie, caution ou encore assurance permettent ainsi de limiter les risques. Malgré tout, un impayé de loyers peut survenir. Dans ce cas, Cogedim vous propose plusieurs solutions.

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Quand parle-t-on de loyers impayés ?

On parle de loyers impayés lorsque le locataire n’a pas versé la somme de deux mois de loyers. Comptez que le montant des charges est exclu du calcul. Prenons l’exemple d’un locataire qui vous doit chaque mois 500 € de loyer, dont 35 € de charges. Le loyer impayé sera constaté à partir de 930 € non versé par le locataire du logement.

Si votre locataire dépend de la CAF ou de la Sécurité Sociale Agricole, l’impayé doit leur être signalé. À la suite de votre déclaration, une procédure d’impayé sera déclenchée.

La priorité : prévenir le risque d’impayé

Lors d’un investissement locatif en loi Pinel, la priorité est cependant de prévenir le risque d’un impayé. Lors de la signature du bail, le propriétaire du logement dispose de plusieurs outils.

La caution

La caution désigne un proche du locataire prêt à se porter garant. En conséquence, il s’engage à honorer le versement du loyer en cas d’impayé de la part du locataire.

En tant que propriétaire du logement Pinel, vous avez le choix entre deux types de caution. La première, la caution simple, vous engage à ne solliciter la caution qu’après de nombreux recours administratifs. La seconde, la caution solidaire, demande au garant de s’acquitter directement du paiement des loyers. Plus facile à mettre en place, cette seconde solution est souvent préférée par le propriétaire bailleur.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au propriétaire lors de la signature du bail. Son montant correspond à deux mois de loyers, charges non incluses. Ce dépôt de garantie est restitué au locataire à la fin de son contrat, sous conditions. En effet, en cas d’impayés ou de dégradations du bien immobilier, le propriétaire à le droit de l’encaisser.

La clause résolutoire de fin de bail

La clause résolutoire de fin de bail est très souvent spécifiée dans un bail de location. Elle octroie un droit de résiliation du contrat au propriétaire en cas de loyers impayés. Cette résiliation peut également intervenir en cas de non-paiement des charges ou des garanties.

L’Assurance Loyers Impayés

Aussi appelée Garantie Loyers Impayés, l’Assurance Loyers Impayés se contracte auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurance. Les conditions de protection varient en fonction du contrat souscrit et du prestataire. Généralement, l’assurance prendra en charge les coûts de remise en état d’un logement dégradé, les loyers impayés ainsi que les frais de contentieux et de procédure.

Bon à savoir : en tant que propriétaire, se protéger contre les impayés à un coût. Le montant est estimé entre 2,5 % et 5 % des recettes locatives annuelles. Néanmoins, les frais engendrés par la souscription d’une Assurance Loyers Impayés sont déductibles de vos revenus fonciers.

Comment réagir face aux impayés ?

Malgré toutes ces précautions, il arrive cependant de devoir faire face à des impayés. En tant que propriétaire du logement, il est parfois difficile d’adopter la bonne attitude. Lorsque le paiement des loyers n’est pas honoré, mieux vaut toutefois tenter de trouver un arrangement avec votre locataire.

Dans un premier temps, essayez donc d’établir un contact. Vous pourrez ainsi proposer à votre locataire une solution à l’amiable (effacement de la dette contre règlement rapide, échelonnage du paiement de la dette, etc.). En cas d’échec, il vous faudra cependant envisager d’autres recours. Faire appel au garant ou engager un conciliateur de justice pourra ainsi vous permettre de remédier à la situation.

Quelles solutions pour le propriétaire ?

Si, malgré tout, votre locataire reste dans l’impossibilité de payer, des solutions existent :

  • Résilier le bail. En tant que propriétaire impayé, vous avez la possibilité de mettre fin au contrat de location.
  • Engager une procédure juridique. Plusieurs démarches juridiques peuvent être enclenchées pour récupérer vos loyers. Parmi elles, l’injonction de paiement entraîne une ordonnance d’injonction de paiement formulée par un juge. Autre solution, le commandement de payer est lui rédigé par un huissier de justice.

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Quelles sont les solutions pour le locataire ?

S’il rencontre des problèmes pour payer son loyer, des solutions existent aussi pour le locataire :

  • SOS loyers impayés. Le 0 805 160 075 est un numéro vert mis en place par le gouvernement. Ce service gratuit accompagne les locataires en difficulté de paiement.
  • Fonds de Solidarité pour le Logement. Ce fonds d’aide aux locataires apporte un soutien financier. Il intervient également pour simplifier l’accès à l’énergie, à l’eau et au téléphone.

Bon à savoir : afin de faciliter l’accès au logement, Action Logement propose aux locataires de souscrire à la caution Visale. Dans ce cas, l’organisme s’engage à régler les loyers impayés auprès du propriétaire, pour s’arranger par la suite avec le locataire. Ce service gratuit est soumis à conditions. Il s’adresse notamment aux locataires majeurs âgés de moins de trente ans sans CDI.

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Foire aux questions

Comment calculer le plafond de loyer d’un logement Pinel ?

Le plafond de loyer Pinel varie en fonction de la zone géographique dans laquelle se trouve le logement. Il convient d’appliquer la formule de calcul suivante : surface utile x coefficient multiplicateur x plafond de loyer de la zone.

Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif Pinel ?

La rentabilité nette d’un investissement Pinel se calcule de la manière suivante :

Rentabilité nette = (montant du loyer - charges) x 12/prix d’achat x 100.

Dans quelles villes investir en Pinel ?

Les villes de Toulouse, Marseille et Bordeaux arrivent en tête du classement des villes où investir en Pinel. Suivent Nantes, Lyon, Lille et Strasbourg.