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Que doit contenir un contrat de location en loi Pinel?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière qui permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt ainsi que d’autres privilèges lors de la mise en location de son investissement. Mais pour profiter de ces avantages, la location du bien doit se faire en bonne et due forme, c'est-à-dire dans le respect des droits et la satisfaction des obligations de chacune des deux parties (propriétaire et locataire). C’est pour cela que le contrat de location doit être rédigé en tenant compte de certaines restrictions et conditions. Découvrez les principaux points à connaitre.

Les principales caractéristiques du bail de location

Le bail de location permet de formaliser la mise en location d’un logement. Il fournit une description complète de l’habitation et définit les obligations du propriétaire et du locataire tout en indiquant avec exactitude les modalités de l’engagement. Il est mis en place dans le but de restreindre les malentendus et de réduire les litiges. La loi Pinel a apporté certaines modifications aux règles de location d’habitation classiques afin de les adapter au dispositif. Ces règles doivent impérativement être appliquées et suivies par le bailleur et le locataire lors de la rédaction du bail de location Pinel.

Depuis le 1er aout 2015, un contrat type concernant les baux d’habitation est entré en vigueur et doit être suivi pour la rédaction légale du bail. Toutefois, des clauses particulières peuvent être ajoutées si celles-ci ne sont pas considérées comme étant abusives. Le contrat type est applicable à trois catégories uniquement : la location nue, la location à bail unique et la location en meublé.

De façon générale, voici les informations qui doivent figurer dans un contrat de location :

  • Les noms respectifs du bailleur et du locataire ;
  • Les adresses respectives du bailleur et du locataire ;
  • La nature de la location qui lie les deux parties ;
  • La durée de location ;
  • L’adresse du logement à louer ;
  • La signature du bail.

Les sections obligatoires du bail de location en détail

Le bail de location en loi Pinel est le contrat qui lie l’investisseur propriétaire et le futur locataire. Il contient, entre autres, des sections obligatoires qui indiquent les informations les plus primordiales et indispensables.

Les différentes parties

Cette section inclut les noms et prénoms de tous les individus concernés par le contrat de location : locataire(s), bailleur(s) et potentiellement caution. Toutes les personnes recensées sur le bail de location doivent obligatoirement recevoir un exemplaire du contrat. La caution n’est pas tenue de signer le bail en lui-même, mais doit remplir un acte de cautionnement qui sera ajouté par la suite au contrat en tant qu’annexe.

L’objet du contrat

Cette section désigne la description exacte de l’habitation. Elle mentionne les informations globales du logement telles que l’adresse, le nombre d’étages et la surface habitable, et elle indique également ses spécificités comme les équipements privatifs (douche, chaudière, etc.) et collectifs (escalier, ascenseur, etc.) ou encore les surfaces annexes (jardin, cave, parking, etc.). Cette partie du contrat doit révéler la véritable surface habitable du bien immobilier, car si celle-ci se trouve être inexacte, le locataire sera en droit de faire une demande de diminution du loyer mensuel.

Date de début et durée de contrat

La date à laquelle le contrat prend effet ainsi que sa durée doivent impérativement être mentionnées de façon claire sur le bail de location. La date de début est choisie par les deux parties tandis que la durée est réglementée et doit être d’au minimum 3 ans en loi Pinel, car le logement est toujours loué vide.

Le loyer, les charges et le dépôt de garantie

Le contrat de location en Pinel doit aussi contenir les informations relatives au montant du loyer mensuel et aux charges de dépôt et de garantie. Voici les éléments qui doivent être indiqués :

  • Le montant du loyer mensuel ainsi que ses modalités de paiement ;
  • Le montant du dernier loyer payé par le locataire précédent (dans le cas où son départ date de moins de 18 mois) ;
  • La méthode de paiement des charges locatives récupérables ;
  • Le montant de la caution (dépôt de garantie).

Honoraires liés à la location

La loi Pinel impose également au contrat type de comporter les honoraires des professionnels du marché immobilier qui sont facturables au locataire ainsi que la description et le montant auquel s'élève les éventuels travaux effectués depuis le départ du dernier locataire.

Loi Alur : quel changement dans les nouveaux types de baux de location d'habitation ?

La loi ALUR a permis d’apporter des changements au sein des contrats de location et des états des lieux. Voici donc la liste des modifications qui s’appliquent désormais :

  • Les règles locatives doivent obligatoirement être formalisées ;
  • Les frais d’agence sont réduits et encadrés afin qu’ils ne dépassent pas un certain montant au mètre carré ;
  • Le délai du préavis de départ, qui était autrefois de 3 mois, est passé à présent à 1 mois pour les zones tendues (comme la zone A bis) ;
  • Les diagnostics immobiliers doivent obligatoirement être effectués ;
  • Un bailleur n’a plus le droit de procéder à l’expulsion de son locataire lui-même et doit faire appel à un huissier de justice ;
  • Certaines villes sont soumises à un encadrement des loyers qui impose que ces derniers ne soient pas supérieurs à plus de 20% du loyer médian, ni inférieurs à lui de plus de 30%.

Foire aux questions

Quelles sont les annexes obligatoires à joindre au contrat de location ?

Les annexes à présenter obligatoirement sont un extrait de règlement de copropriété, un diagnostic technique, un état des lieux ainsi qu'une notice d'information.

Le loyer est-il fixé librement par le bailleur ?

Non, la loi Pinel impose aux bailleurs de ne pas dépasser le plafond de loyer appliqué à la zone d'implantation du logement.

Que se passe-t-il si le bailleur ne fait pas appel à un huissier de justice pour expulser son locataire ?

Si le bailleur ne prend pas en compte cette obligation, il risque 3 années de prison ainsi qu’une amende de 30 000€.