Comment fonctionne la location en loi Pinel?

Un loyer encadré

Avec la loi Pinel, le bailleur propriétaire est tenu de respecter des plafonds de loyer lorsqu’il met son logement en location. En effet, le dispositif permet d’encadrer les montants de loyers de manière efficace, car si l’investisseur ne se plie pas au plafonnement, son avantage fiscal sera perdu et il ne sera plus éligible au dispositif Pinel. Ainsi, le locataire bénéficie d’une certaine garantie quant au montant maximum du loyer à payer et peut accéder à la location en toute équité.

Ces plafonds de loyers sont fixés par le gouvernement et subissent un renouvellement chaque année pour être en adéquation avec l’évolution du coût de la vie. Ils diffèrent en fonction de la zone Pinel dans laquelle se situe le logement afin de s’accorder au marché immobilier locatif présent dans la région : plus la zone Pinel est tendue, plus le plafond de loyer sera élevé. Cependant, les seuils imposés sont toujours minutieusement étudiés pour rester accessibles à la catégorie de foyers visés par le dispositif Pinel.

Loi Pinel immobilier : quel engagement locatif pour quel niveau de défiscalisation en 2024 ?

La loi Pinel impose à tout investisseur souhaitant mettre en location son bien immobilier d’opter pour une durée d’engagement. Cette durée varie entre trois possibilités et une fois choisie, l’investisseur ne pourra pas la raccourcir, ce qui signifie que son investissement ne pourra pas être soumis à la vente avant la fin de la période d’engagement de location Pinel. En revanche, il pourra sans difficulté la rallonger et profiter d'un avantage fiscal encore plus important.

Loi Pinel : durée de location de 6 ans

La durée de location initiale est de 6 ans. Elle représente la période d’engagement la plus courte pour laquelle l’investisseur peut opter et elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt s’élevant à un taux de 9 % du montant total investi en Pinel. Si le propriétaire décide de prendre cette option d’engagement, alors il pourra la reporter une fois pendant une durée de 3 ans au bout de la sixième année, puis une autre fois pendant encore 3 ans au bout de la neuvième année.

Loi Pinel : durée de location de 9 ans

La deuxième option de durée d’engagement de location est de 9 ans et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12%. Cet engagement permet à l’investisseur de reporter uniquement une fois sa période de location pendant 3 ans au bout de la neuvième année.

Loi Pinel : durée de location de 12 ans

La durée la plus longue pour laquelle peut opter l’investisseur est de 12 ans et elle permet de bénéficier d’un avantage fiscal s'élevant à 14 %. Une fois cette période passée, il n’y a plus de possibilité de prolongation.

Bon à savoir

La réduction d’impôt s’applique uniquement dans la limite de 2 investissements par année plafonnés à 300 000€. 

Constituer son dossier pour la location d'un appartement loi Pinel

Dans le cadre d’un investissement locatif via la loi Pinel, le propriétaire est dans l’obligation de louer son logement à un locataire qui réunit les conditions nécessaires, s’il souhaite bénéficier de la réduction d’impôt offerte par Pinel. Pour vérifier la solvabilité ainsi que l’éligibilité du futur locataire au dispositif Pinel, l’investisseur doit impérativement lui demander de soumettre un certain nombre de justificatifs. Seulement, pour éviter que le bailleur ne requiert trop de documents, dont certains pourraient sembler superflus, le gouvernement a émis un décret en novembre 2015 qui dresse la liste de l’ensemble des pièces justificatives que le locataire (ou sa caution) doit mettre à disposition du propriétaire. Voici donc les documents que le candidat doit fournir pour constituer son dossier de location d’un appartement Pinel :

• Un justificatif prouvant son identité : ce document est élémentaire et essentiel lors d’une location. Le justificatif doit être en cours de validité, le locataire pourra présenter au bailleur une carte d’identité, un permis de conduire, ou encore un passeport. Une photo et une signature du titulaire doivent impérativement figurer sur le document pour qu’il soit accepté ;
• Un justificatif de domicile : le propriétaire doit être en mesure de vérifier la fiabilité du demandeur de location, notamment en ce qui concerne le règlement de ses loyers antérieurs. Pour ce faire, le bailleur est en droit de lui réclamer des factures d’électricité ou des quittances de loyer de son précédent logement, ou une attestation de son ancien bailleur ;
• Un document justifiant de l’activité : le propriétaire bailleur peut également requérir un ou plusieurs documents qui prouvent les la catégorie socioprofessionnelle du potentiel locataire. À titre d’exemple, un contrat de travail, une carte professionnelle ou un extrait K bis peuvent être demandés ;
• Un document justifiant des ressources : ce document est primordial pour le propriétaire, car c’est avec ce dernier qu’il pourra prouver son droit à la réduction d’impôt accordée par le dispositif Pinel. En effet, le bailleur est tenu par la loi de garantir que le futur locataire ne dépasse pas le plafond exigé en termes de revenu fiscal de référence (en N-2 et N-1). Il doit donc lui demander de transmettre ses deux derniers avis d’imposition (ou de non-imposition) ainsi que ses trois dernières fiches de paiement et s’assurer que ses revenus sont bien au-dessous des seuils imposés.

Les plafonds de ressources du locataire

Le dispositif Pinel a été mis en place par le gouvernement pour, entre autres, favoriser l’accès des ménages aux revenus intermédiaires aux logements qui se trouvent dans des zones immobilières tendues sur le territoire français. Certains foyers disposent de revenus considérés comme étant trop élevés pour effectuer une demande pour un logement social, mais qui restent insuffisants pour accéder à un logement classique via le marché immobilier en place. C’est donc pour les aider à bénéficier d’une habitation que la loi Pinel est entrée en vigueur.

Pour s’assurer du bon fonctionnement du système, des plafonds de ressources des locataires ont été imposés. Ainsi, les propriétaires bailleurs ont le devoir de vérifier le revenu fiscal de référence de chaque foyer demandeur ne dépasse pas la limite exigée. Ces plafonds de ressources varient en fonction de la composition du foyer du potentiel locataire ainsi que de la zone Pinel concernée. Au même titre que les plafonds de loyers, les plafonds de ressources sont revalorisés chaque année et plus la zone où se situe le logement est tendue plus les plafonds à respecter seront élevés.

Les plafonds de ressources des locataires avec la loi Pinel en 2022

Les plafonds de ressources des locataires diffèrent selon la composition du foyer fiscal et les zones Pinel : A bis, A, B1, B2 et C. Les limites les plus élevées se trouvent en zone A bis tandis que les plus basses sont en zone C, selon le niveau de tension immobilière qui réside dans la zone. Pour avoir une idée des plafonds à respecter pour bénéficier d’un logement en loi Pinel, voici ceux imposés en 2022 dans la zone A bis :

• Pour une personne seule : 39 363€ ;
• Pour un couple : 58 831€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec une personne à charge : 77 120€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec deux personnes à charge : 92 076€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec trois personnes à charge : 109 552€ ;
• Pour une personne seule ou couple avec quatre personnes à charge : 123 275€ ;
• La majoration par personne à charge supplémentaire est de 13 734€.

Un logement neuf et répondant aux dernières exigences environnementales

Pour qu’un investissement immobilier soit éligible au dispositif Pinel, l’investisseur voulant bénéficier de la réduction d’impôt doit opter pour un logement vérifiant deux principaux critères : un bon état global et un bon niveau de performance énergétique. Cette mesure permet d’offrir aux locataires des logements fiables, sécurisés et qui offrent de bonnes conditions de vie.

En ce qui concerne les performances énergétiques, le logement doit respecter l’un de ces niveaux en fonction de son type :

• Si le logement est neuf ou à construire, alors le niveau de performance énergétique imposé est la Réglementation thermique RT2012 ou RT2020, ou encore le label BBC 2005 dans le cas où le permis de construire a été déposé avant l’année 2013 ;
• Si le logement nécessite des travaux quelconques, alors le niveau de performance énergétique exigé est le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009.

Pour ce qui est de l’état global de l’habitation, le futur propriétaire doit choisir l’un de ces types d’acquisitions :

• Un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement VEFA ;
• Un logement qu’il fait lui-même construire ;
• Un logement ancien, mais qui fait l’objet de travaux de rénovation (ces travaux doivent représenter 25% au minimum du montant total que coûte la transaction) ;
• Un logement qui fait l’objet de travaux de réhabilitation ;
• Un local ayant subi des travaux afin d’être transformé en logement d’habitation.

Bon à savoir

Si le logement choisi est vendu en l’état futur d’achèvement, alors il doit être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition. S’il est à construire, il doit également être achevé dans les 30 mois suivants l’obtention du permis de construire. Et s’il fait l’objet de travaux, alors il doit être achevé à la date du 31 décembre de la seconde année après l’achat du bien immobilier.

La mise en location Pinel : les principes

La mise en location d’un logement via le dispositif Pinel exige de respecter un certain nombre de principes afin de bénéficier de l’avantage fiscal offert. D’abord, l’investisseur doit mettre en location son bien 1 an maximum après son achèvement ou son acquisition. Ensuite, Il doit être loué en étant non meublé (vide) et il doit obligatoirement servir d’habitation principale au locataire. Enfin, il faut que le bailleur respecte les plafonds de loyers mis en place par le dispositif Pinel.

Lien de parenté́ entre locataire et propriétaire

A l’instar des autres dispositifs de défiscalisation immobilière, le dispositif Pinel permet tout à fait à l’investisseur de faire louer son bien immobilier à un membre de sa famille, qu’il soit son ascendant ou son descendant. Une condition demeure toutefois exigée : le locataire ne doit pas faire partie du foyer fiscal du propriétaire bailleur.

Les plafonds de loyers Pinel en 2023

Les plafonds de loyers ont été instaurés pour encadrer la location en loi Pinel et prévenir les abus qui peuvent survenir de la part des bailleurs. Pour l’année 2022, voici les plafonds de loyer mensuel par mètre carré (charges non comprises) imposés pour les baux conclus en France métropolitaine en fonction des zones Pinel :

• Pour la zone A bis : 18,25€ ;
• Pour la zone A : 13,56€ ;
• Pour la zone B1 : 10,93€ ;