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Pinel : peut-on louer son bien à un membre de sa famille ?

Louer son appartement ou sa maison à un membre de sa famille est chose courante. Mais qu'en est-il dans le cadre du dispositif Pinel ? Est-ce possible et si oui, dans quelles conditions ?

Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La Loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant à toute personne qui réalise un investissement locatif immobilier de bénéficier sous certaines conditions d’une réduction d’impôt.

La Loi Pinel s’adresse avant tout aux personnes qui ont leur résidence fiscale en France, paient des impôts et souhaitent se constituer un patrimoine immobilier important grâce à l’effet de levier immobilier tout en optimisant leur fiscalité.

Grâce au dispositif Pinel, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de revient d’au plus deux logements par an. L’administration fiscale retient le montant total investi dans la limite d’un double plafond : 300 000 € par contribuable et par an et 5 500 € par m² de surface habitable.

Le taux de la réduction d’impôt varie en fonction la durée de l’engagement de location. Pour une période d’engagement initial de 6 ans, le taux de réduction est de 12 % (en % du montant investi). Pour une période d’engagement initial de 9 ans, le taux sera plus important : 18 %.

Loi Pinel et location descendant ?

Contrairement au dispositif précédent (Loi Dufflot), le dispositif Pinel est venu en 2014 apporter un changement majeur.

En effet, sachez d’ores et déjà que vous pouvez bénéficier de l’avantage fiscal Pinel même si on va louer à sa famille (ascendants ou descendants) à deux conditions très importantes.

Famille et foyer fiscal

Tout d’abord, cette personne (votre frère, votre sœur, votre grand-père, votre oncle, votre cousin, etc.) ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal. Autrement dit, elle ne doit pas être considérée à charge (enfants ou parents) ni figurer dans la déclaration de revenus.

Ainsi, il n’est pas possible de louer un bien à son conjoint (marié ou pacsé) et bénéficier de l’avantage fiscal Pinel.

Revenu fiscal

Ensuite, vous devez vous assurer que les revenus de votre locataire (qu’il s’agisse d’une personne seule ou d’un couple) ne dépassent pas un certain seuil.

En effet, l’une des conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel est que le revenu fiscal de référence de l’année N-2 ne dépasse pas les plafonds réglementaires fixés chaque année par le gouvernement.

Ces plafonds réglementaires tiennent compte non seulement de la zone géographique du logement (zone Pinel),mais également de la composition du foyer fiscal.

A titre d’exemple, le propriétaire d’un bien situé en zone A bis, peut louer à son fils et à sa belle-fille à condition que son descendant ne soit plus à charge et que les revenus annuels de ces derniers soient inférieurs à 58 831 €.

Quelles sont les conditions supplémentaires d’une location en loi Pinel ?

Ces conditions liées au locataire ne sont pas les seules qu’un parent propriétaire doit respecter pour louer son logement à un membre de sa famille dans le cadre du dispositif Pinel.

En effet, il doit aussi veiller à respecter les critères liées à l’investissement immobilier et à la location.

Quels investissements sont éligibles à la loi Pinel ?

Pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel et ce que vous louez le logement à un membre de votre famille ou non, vous devez remplir trois conditions.

En premier lieu, il faut investir dans un logement neuf, un logement en l'état futur d'achèvement ou un logement que vous faites construire.

Il est possible également d’opter pour un bien ancien à condition de réaliser des travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l'opération), des travaux de réhabilitation ou des travaux de transformation d’un local commercial en logement d’habitation.

En second lieu, il faut s’assurer que l’investissement immobilier dans le cadre du dispositif Pinel se déroule entre septembre 2014 et le 31 décembre 2024.

En troisième lieu, la Loi Pinel a pour but d’encourager les français à rénover le parc immobilier dans les zones en tension, celles où la demande de logement est plus importante que l’offre.

C’est pourquoi, seuls les logements qui se situent dans les zones A, A bis ou B1 sont éligibles au dispositif Pinel.

En quatrième lieu, le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d'acquisition (neuf ou à construire ou nécessitant des travaux).

Quelles sont les règles relatives à la location de la loi Pinel ?

En outre, il faut respecter les règles suivantes par rapport à la location.

D’une part, le logement doit être proposé à la location vide (non meublé) et comme habitation principale c’est-à-dire le lieu d’habitation du locataire au 31 décembre de l’année de perception des revenus.

D’autre part, le propriétaire doit s’engager à laisser son bien en location pendant 6 ans. Il pourra ensuite décider ou non de prolonger jusqu’à 12 ans au maximum.

Enfin, la dernière contrainte pour un propriétaire est qu’il doit s’engager à respecter des plafonds de loyer fixés par l’État.

Foire aux questions

Quelle a été la grande nouveauté de la loi Pinel en 2021 ?

Malheureusement depuis le 1er janvier 2021, la réduction d’impôt Pinel est applicable uniquement aux logements situés dans un immeuble collectif. Ainsi, les logements individuels et pavillonnaires ne sont plus éligibles au dispositif.