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Comment louer une maison avec la loi Pinel ?

Lorsque l'on souhaite réaliser un investissement locatif dans l’immobilier, il est très important de s’intéresser en amont aux divers dispositifs fiscaux existants : loi Censi-Bouvard, loi Cosse, Loi Denormandie ou encore loi Pinel. Aujourd’hui, nous aborderons en détail le dispositif Pinel et en particulier la question de la location de maison dans une logique d'optimisation des impôts.

Qu’est-ce que loi Pinel ?

Entrée en vigueur en date de septembre 2014, la loi Pinel est un dispositif de défiscalisation permettant aux personnes ayant leur résidence fiscale en France de bénéficier sous certaines conditions d’une réduction sur l’impôt sur le revenu lorsqu’elles réalisent des investissements immobiliers locatifs.

Le dispositif Pinel permet ainsi de bénéficier chaque année d’un taux de réduction d’impôt sur les revenus (proportionnel au montant de l’investissement immobilier) qui tient compte de la durée initiale de l’engagement de location (6 ou 9 ans) et des éventuelles prolongations.

Ce taux de réduction varie de 12 à 21 %. La réduction d’impôt sur le revenu est calculée sur le prix de revient d’au plus 2 logements. Le montant total investi est plafonné à 300 000 € par contribuable et par an ou 5 500 € par m² de surface habitable.

Pour bénéficier de la défiscalisation pinel, il est nécessaire de remplir le formulaire 2044 — EB et le formulaire 2042 — RICI dans un premier temps.

Puis chaque année, en fonction de votre situation, vous devez déclarer la fraction du montant de la réduction d’impôt ou de l’investissement locatif selon les indications portées sur l’avis de l’année d’achèvement (ou d’acquisition) de l’investissement.

Les trois règles à respecter pour louer une maison avec la loi Pinel ?

Dans le cadre des avantages fiscaux procurés par la Loi Pinel, le propriétaire d’une maison doit s’assurer de respecter trois règles primordiales.

Les règles concernant le bien

En premier lieu, toutes les acquisitions immobilières ne sont pas éligibles à la loi Pinel. En effet, il faut savoir que la réduction d’impôt concerne uniquement certaines acquisitions.

Il s’agit notamment des logements neufs (maison ou appartement), les logements en l’état futurs d’achèvement, les logements que vous faites construire.

Il est possible de bénéficier de la loi Pinel sur un bien ancien à conditions réaliser de travaux de rénovation (qui représentent au moins 25 % du coût total de l’opération) ou des travaux de réhabilitation. De plus, un ancien local commercial transformé en logement d’habitation peut également être éligible au dispositif Pinel.

Bon à savoir : malheureusement depuis le 1er janvier 2021, la réduction Pinel concerne uniquement les logements situés dans un immeuble collectif. De facto, les maisons individuelles et pavillonnaires ont été exclues du dispositif.

C’est pourquoi, pour que l’avantage fiscal Pinel marche sur une maison, il faut que l’opération d’achat ait été réalisée entre septembre 2014 et le 31 décembre 2020. De plus, la maison doit forcément se trouver en zone A, A bis ou B1 et bénéficier d’un certain niveau de performance énergétique globale.

Les règles concernant le locataire

En deuxième lieu, sachez qu’il n’est pas possible de louer sa maison en dispositif Pinel à n’importe quel locataire.

En effet, vous ne pouvez pas bénéficier de l’avantage fiscal si vous louez votre maison ou appartement à quelqu’un appartenant à votre foyer fiscal (conjoint, ascendants ou descendants à charge). Autrement dit, une personne présente sur votre déclaration annuelle de l’impôt sur les revenus.

En outre, le propriétaire bailleur doit s’assurer que le revenu fiscal de référence de son locataire (seul ou couple) ne dépasse pas un certain seuil. Les ressources annuelles maximum prises en compte dépendent de la composition du foyer et de la zone géographique de la maison.

Les règles concernant le bail

En troisième lieu, l’avantage fiscal Pinel est accordé à condition de respecter certaines conditions liées à la location.

Tout d’abord, la maison ou l’appartement doit être proposé à la location vide (non meublé) et comme habitation principale.

Ensuite, la maison être loué au plus tard une année après l’achèvement de la construction ou des travaux ou après son acquisition.

Enfin, et c’est sans doute les conditions les plus contraignantes pour un propriétaire d’une maison Pinel : l’engagement est important.

En effet, le propriétaire doit laisser sa maison ou son appartement en location pendant au moins 6 années d’une part. D’autre part, il doit s’engager à proposer un bail avec des loyers mensuels (charges non comprises) qui ne dépassent pas certains plafonds.

Comment calculer le loyer d’une maison Pinel ?

La formule pour connaitre le loyer plafond que vous pouvez proposer aux personnes qui louent votre maison est la suivante : Plafond mensuel dans la zone dans laquelle se trouve le logement par m2 de loyer x surface utile x coefficient multiplicateur.

Conseils pour bien remplir sa déclaration fiscale avec la loi Pinel

Afin de profiter au mieux des avantages de la loi Pinel, il convient de prendre quelques renseignements importants en compte :

  • Compléter la déclaration 2044-EB : c’est l’engagement de location qui certifie que votre bien sera loué pour une durée d’au moins 6 ans ;
  • Rédiger la déclaration 2044 ou 2044-SPE : le bilan foncier correspondant aux loyers perçus, aux frais, aux charges et aux taxes déduits. Il pourra être en bénéfice ou en déficit foncier. En fonction du montant, il pourra s’ajouter ou se déduire du revenu global imposable ;
  • Noter sur la déclaration 2042-C la réduction d’impôt sous la rubrique « Charges ouvrant droit à réduction d’impôt » ;
  • Conserver les baux de locataires et les DAT (Déclaration d’achèvement des travaux), qui peuvent vous être demandé en cas de contrôle des autorités.

    La loi Pinel dans le futur

    Lors de sa création en 2014, la loi Pinel avait été programmée jusqu’en 2017. Elle fut ensuite prolongée jusqu’en 2022 pour être enfin prorogée par la loi des finances pour 2021 jusqu’au 31 décembre 2024. Non sans conséquence, car de petites modifications concernant les taux d’intérêt et les conditions ont été appliquées à cette dernière prolongation.

    Alors, que va-t-il se passer à partir de 2024 ? Le gouvernement a informé les professionnels du logement qu’un projet était d’ores et déjà à l’étude. Projet qui est pour l’instant appelé « Super-Pinel ». Le nouveau dispositif prendrait progressivement la place de l’actuelle loi Pinel, car il enterrait en vigueur courant 2023. L’objectif resterait inchangé : inciter à l’investissement immobilier locatif neuf. Mais attention, la « Super-Pinel » en est encore à un stade de réflexion. La première étape ne devrait pourtant pas tarder à démarrer et serait une phase de concertation et d’étude avec les acteurs majeurs de la profession immobilière.