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Comment choisir entre le dispositif Pinel et la location meublée ?

En tant qu’investisseur, il est important d'étudier toutes les options de son projet locatif afin d'optimiser la rentabilité de son placement immobilier. Sur le marché de l'immobilier neuf plusieurs solutions existent. Parmi ces options, la location meublée sous le statut de LMNP, et la location nue avec le dispositif Pinel, sont les plus populaires. Ces deux types d’investissement locatif ont le même objectif, celui de permettre aux propriétaires de profiter de la défiscalisation tout en constituant leur patrimoine immobilier. Mais quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux solutions ? Comment savoir laquelle est la plus appropriée pour votre investissement locatif  ?

Loi Pinel : définition et avantages

Le dispositif Pinel a été mis en place en 2014 pour permettre aux contribuables voulant investir dans le neuf de louer leur bien sur une période donnée en contrepartie d’une réduction fiscale. L’objectif de la Loi Pinel est de soutenir la construction et l’investissement immobilier dans des logements neufs, notamment dans les zones tendues, où la demande locative est forte. 

Dans les faits, les investisseurs peuvent acheter ainsi un bien neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Le logement doit ensuite être mis en location dans les douze mois qui suivent la remise des clés, à titre de résidence principale. Le choix des locataires n’est pas complètement libre puisque le locataire ne doit pas dépasser un revenu maximum annuel fixé par décret et actualisé chaque année. Il est en revanche possible de choisir entre plusieurs durées d’investissement : six, neuf ou douze ans. La réduction d’impôt appliquée est respectivement de 12 %, 18 % ou 21 %. La réduction d’impôt dans le cadre du Pinel peut aller jusqu’à 63 000 €.

Un des points forts du dispositif Pinel est qu’il permet aux propriétaires d'avoir comme locataires des membres de leur famille, ascendants et descendants. Pour les futurs investisseurs dans l'immobilier, il est cependant nécessaire de voir sur le moyen terme. Certes le dispositif Pinel est prolongé jusqu’en 2024, mais les avantages fiscaux vont progressivement diminuer au cours des deux dernières années, sauf pour les logements situés dans des quartiers prioritaires ou bien respectant un niveau élevé de qualité. Enfin, la Loi Pinel s'applique également pour les investissements locatifs dans des résidences de services, ce qui permet de cumuler avec le dispositif Censi-Bouvard.

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Statut de Loueur Meublé Non Professionnel : définition et avantages

Le statut LMNP est ouvert à tous les contribuables. Il s’agit d’une des plus anciennes niches fiscales qui permet aux investisseurs de préparer leur retraite avec des revenus locatifs réguliers. Le LMNP fonctionne dans l’ancien comme dans le neuf, en faisant l’objet d’un bail spécifique. Il doit aussi être équipé par le bailleur de tout ce qui est nécessaire pour que le locataire puisse s’y installer. Il s’applique d’office dès lors que les recettes locatives sont inférieures à 23 000 € par an et qu’elles représentent moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal. D’un point de vue fiscal, les loyers perçus d’une location meublée entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il existe le choix entre deux options de régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel.

Le micro-BIC fonctionne lorsque les recettes locatives annuelles n’excèdent pas 72 600 euros. Dans ce cas, un abattement de 50 % est appliqué pour déterminer les recettes soumises à l’impôt sur le revenu. Le régime aux charges réelles, permet de pratiquer un amortissement comptable du bien, ce qui signifie qu’un pourcentage du prix d’achat du logement vient s’additionner aux charges déductibles des recettes locatives imposables. La gestion fiscale du statut de LMNP demande souvent de recourir à un expert-comptable.

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Comment faire le bon choix entre la location meublée et le dispositif Pinel ?

La Loi Pinel comme le statut LMNP présentent donc chacun de nombreux avantages. Ainsi le choix va dépendre surtout de vos moyens, des taux du marché et de vos objectifs de rendement en tant qu’investisseur immobilier.

D’un point de vue pratique, la Loi Pinel peut apparaître plus contraignante que la location meublée. En effet, il est nécessaire de respecter plusieurs conditions pour y être éligible : la zone éligible, le loyer plafonné, les revenus du locataire, la durée d’engagement de six ans minimum. Le dispositif Pinel implique de louer à long terme, ce qui n’est pas forcément votre souhait en tant qu’investisseur.

Mais le point fort de la Loi Pinel est la réduction d’impôt. Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt équivalente à 2 % du prix d’achat du bien chaque année pendant six ou neuf ans, et de poursuivre jusqu’à douze ans avec une réduction qui passe à 1 % les trois dernières années. Cette réduction permet une économie durable et substantielle sur sa fiscalité immobilière. Une fois la durée d’engagement terminée, vous redevenez libre d’utiliser votre bien comme vous le souhaitez.

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