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Bail commercial en loi Pinel : le dépôt de garantie

Le bail commercial est un contrat de location d’un local dans lequel une entreprise exerce une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Le local doit nécessairement être utilisé pour exploiter un fonds de commerce. La loi Pinel de juin 2014 a modifié les règles appliquées au bail commercial, concernant notamment sa durée, la révision du loyer, la répartition des charges entre bailleur et locataire.

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Qu’est-ce que le dépôt de garantie?

Le contrat de bail prévoit généralement le versement par le locataire d’une somme, librement fixée par les parties, pour garantir au bailleur la bonne exécution du bail. Mais le dépôt de garantie n’est pas une obligation légale. La somme versée au début du bail doit ensuite être remboursée au locataire lorsque ce dernier quitte les lieux et à condition qu’il ait rempli ses obligations contractuelles.

Le dépôt de garantie a plusieurs objectifs. Il est comme son nom l’indique une sécurité pour le propriétaire. En effet, dans le cadre d’un bail commercial ou bail 3/6/9, le bailleur s’assure que le locataire respecte parfaitement ses obligations. Ainsi, le dépôt de garantie peut servir pour couvrir les loyers impayés, les réparations suite à la dégradation du local par le locataire ou bien encore le paiement des impôts par le locataire. Il est à noter que lorsque le local loué a ensuite été vendu en cours de bail, c’est le bailleur initial qui doit restituer le dépôt de garantie au locataire et non l’actuel.

Montant du dépôt de garantie

Il n’existe aucun texte de droit qui impose un montant particulier de dépôt de garantie par le locataire. Mais des règles d’usage sont applicables par le bailleur pour déterminer ce montant. En général, ce dépôt de garantie s’élève à 1 trimestre de loyer lorsque le loyer est payable d’avance. Si le loyer est payable ultérieurement, le dépôt de garantie s’élève fréquemment à 2 trimestres de loyer. Pour un loyer payable d’avance, si la somme du dépôt de garantie est supérieure à l’équivalent de 2 termes de loyer, il doit produire des intérêts au profit du locataire (en se référant aux taux d’intérêt pratiqués par la Banque de France pour les avances sur titre). Le locataire reçoit alors ces intérêts en même temps que son dépôt de garantie à la fin du contrat de bail.

Dans tous les cas, en tant que bailleur vous ne pouvez pas réclamer la TVA sur ce montant. Cependant, de façon exceptionnelle, le dépôt de garantie peut être soumis à la TVA. C’est le cas lorsque le bailleur le récupère à la fin du bail en réparation des manquements contractuels du locataire.

Imposition sur le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie du bail commercial ne constitue qu’un simple dépôt et n’est pas imposable ni pour le bailleur ni pour le preneur. De ce fait, il ne peut donc pas être considéré comme un bénéfice au profit du bailleur. La règle n’est pas la même si le bailleur conserve le dépôt à la fin du contrat pour financer des travaux. Dans ce cas, l’imposition est avérée suivant la nature de la prestation réalisée.

Du point de vue du locataire, le dépôt de garantie n’est pas déductible fiscalement des résultats de l’entreprise. Mais en cas de versement d’intérêts, alors ceux-ci sont considérés comme des bénéfices.

Restitution du dépôt de garantie à la fin du contrat

Lorsque le bail commercial touche à sa fin, le bailleur doit nécessairement se renseigner pour savoir les règles qui s’appliquent à la restitution du dépôt de garantie. Il doit ainsi pouvoir définir dans quelle situation il peut conserver en partie ou totalement celui-ci ainsi que les procédures à suivre.

Pour cela, le bailleur fait appel aux règles d’usage. Dans la pratique, le bailleur doit rendre le dépôt de garantie dans un « délai raisonnable » lorsque celui-ci a respecté l’ensemble de ses obligations en tant que locataire. Pour cela, il est nécessaire d’attendre l’état des lieux, qui vient évaluer les éventuelles dégradations dans les locaux du bailleur. Lorsque le bailleur ne restitue pas le dépôt dans un délai raisonnable, il est possible de saisir le tribunal compétent.

Pour éviter tout malentendu ou litige, il est conseillé de rédiger précisément des clauses dans le contrat à ce sujet. Cela permet de définir les conditions dans lesquelles le bailleur peut conserver le dépôt de garantie, par exemple la dégradation du mobilier, les travaux de mise en conformité du local, etc. Cette définition détaillée dès le début du contrat permet à chaque partie de savoir exactement les sanctions encourues en cas de manquement à leurs obligations respectives.

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