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Combien de temps dure un bail commercial en loi Pinel ?

La loi Pinel de 2014 a modifié de nombreux aspects légaux relatifs au bail commercial, et notamment concernant la durée de ce bail. L’objectif est de donner plus de souplesse aux entreprises en leur permettant de ne pas avoir à charge de loyers qu’elles ne pourraient supporter sur une période trop longue. Ainsi, la loi Pinel a permis de rendre plus souple et plus accessible l’accession à un local commercial aux petites entreprises et aux métiers de l’artisanat. Un des objectifs affichés de la loi Pinel est en effet de favoriser l’implantation de nouveaux commerces en modifiant les caractéristiques du bail commercial pour le rendre plus agile.

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Les modifications apportées par la loi Pinel au bail commercial

Ces changements concernent principalement :

Enfin, une autre modification majeure apportée par la loi Pinel concerne la durée du bail commercial pour les petites entreprises et les métiers de l’artisanat.

La durée du bail commercial avec la loi Pinel

Selon l’article L. 145-4 du Code de commerce, la durée normale d’un bail est fixée à 9 ans. Cependant, si certaines conditions sont réunies, le bailleur peut mettre fin au contrat de location tous les trois ans. Il s’agit alors d’une résiliation anticipée et le bailleur est dans l’obligation de verser une indemnité d’éviction au locataire qui doit quitter les lieux. De son côté, le locataire a aussi la possibilité de résilier le bail tous les trois ans. Toutefois, contrairement au bailleur, le locataire n’a pas besoin de motiver la résiliation du bail commercial, de la justifier. Ainsi « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, dans les formes et délais de l’article L.145-9… » Avant la mise en place de la loi Pinel, le contrat de location du local commercial pouvait inclure une clause qui interdisait la résiliation anticipée du bail par le locataire. Dans ce cas, on parlait alors d’un « bail ferme ». Depuis, la loi Pinel a interdit cette pratique sauf pour des cas particuliers. Ainsi, cette clause ne peut être introduite dans le contrat que si :

Dans tous les autres cas, le locataire a désormais la possibilité de résilier son bail commercial sur un rythme triennal, sans pénalité.

Par ailleurs, la loi Pinel prévoit également la possibilité de résilier de façon anticipée son bail à tout moment en cas de retraite ou d’invalidité. Cette clause s’étend aux ayants droit du preneur en cas de décès et à l’associé unique d’une EURL ou à l’associé gérant majoritaire d’une SARL de moins de deux ans.

La durée des baux dérogatoires avec la loi Pinel

Il existe une alternative au bail classique avec révision triennale. Il s’agit du bail dérogatoire qui n’a pas le statut d’un bail commercial. La loi Pinel en a également modifié le fonctionnement. Avant, le bail dérogatoire était limité à 2 ans. Pour ceux qui ont été conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014, la durée maximum est de 3 ans. Dans ce cas, le locataire doit quitter les lieux au bout des trois ans, sauf si les deux parties souhaitent ensuite basculer sur un bail commercial classique de 9 ans. Les deux parties ont ainsi un mois à l’issue des trois ans pour exprimer leur volonté de ne pas se soumettre au statut des baux commerciaux. Mais il est impossible de renouveler un bail dérogatoire pour exploiter le même commerce dans le même local.

L’avantage du bail dérogatoire est qu’il permet une plus grande souplesse aussi bien pour le locataire que le propriétaire, afin de pouvoir tester la relation, le sérieux et la solvabilité des deux parties. Cela avant de s’engager sur une durée plus longue si les partis en sont d’accord.

  • la répartition des travaux et des charges entre le locataire et le propriétaire pour un meilleur équilibre dans la relation entre le propriétaire et locataire
  • la révision et le renouvellement du bail commercial, ainsi que les modalités de congé
  • la mise en place d’un droit de préférence pour le locataire en cas de vente du local loué
    • le bail est conclu pour une durée initiale supérieure à neuf ans
    • le bail porte sur un local à usage exclusif de bureaux
    • le bail porte sur des locaux monovalents, c’est-à-dire construits pour une seule et unique utilisation
    • le bail porte sur des locaux de stockage

 

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