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Modèle type d’un bail commercial en loi Pinel

Depuis son entrée en vigueur en 2014, la loi Pinel a permis d'encadrer davantage les rapports locatifs commerciaux. Le bail commercial en Pinel doit contenir tous les éléments qui établissent clairement la relation entre le bailleur et le locataire. L’objectif général de la loi Pinel est de proposer un bail qui soit plus flexible et plus juste et qui puisse s’adapter aux enjeux économiques des entreprises relatives à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises. Le bail commercial doit inclure certaines clauses essentielles afin de clarifier le rapport entre propriétaire et locataire et éviter ainsi les différends et divergences. Il n’existe pas de modèle légal à respecter strictement, cependant le bail commercial doit dans tous les cas être le plus détaillé et précis possible. Il est nécessaire de rappeler que pour prétendre à un bail commercial, le locataire doit être inscrit au registre des commerces et des sociétés ou au répertoire des métiers en fonction de la nature de son activité.

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La durée du bail commercial

La durée de location d’un local commercial est fixée à 9 ans. Mais la loi Pinel permet désormais au locataire de résilier le contrat à la fin de chaque période de 3 ans. C’est pourquoi on parle souvent de bail « 3-6-9 » pour un bail commercial. Cette résiliation du contrat est possible sans avoir à donner de justification au bailleur.

En revanche, le bailleur ne peut résilier avant la période de 9 ans que dans des cas précis. Il peut en effet donner congé au locataire tous les 3 ans seulement pour les raisons suivantes :

si l’immeuble loué est en construction, en reconstruction ou en surélévation
s’il fait l’objet d’une opération de restauration immobilière ou fait partie d’une opération de renouvellement urbain

Avant 2014, le bailleur avait la possibilité de renoncer à ses facultés de résiliation, avec un « bail ferme ». Mais depuis la loi Pinel, ce n’est plus légal, sauf pour certains cas particuliers (location de locaux à usage exclusif de bureaux, de locaux de stockage, baux supérieurs à 9 ans, etc.)

Par ailleurs, il est possible de passer par un bail dérogatoire au lieu d’un bail commercial pour gagner en flexibilité. Sa durée est de 3 ans maximum et il ne peut être renouvelé sous forme d’un autre bail dérogatoire. Si le locataire souhaite rester dans le local qu’il loue, le bail se transforme alors en bail commercial classique.

Le loyer du bail commercial Pinel

Le loyer peut être fixé librement par le propriétaire, en revanche la révision du loyer est désormais encadrée par la législation Pinel. La révision peut avoir lieu tous les 3 ans et se doit d’être indexée à l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou à l’indice de loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités industrielles ou libérales. L’indice de référence pour la révision du loyer n’est plus l’indice national du coût de la construction (ICC) comme c’était le cas jusqu’en 2014. Le déplafonnement des loyers est donc plus encadré avec la loi Pinel et ces conditions doivent être mentionnées dans le bail.

Les autres mentions obligatoires du bail commercial

En plus de la durée et du loyer, le bail commercial doit également mentionner les points suivants :

la répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur. Cette répartition est davantage encadrée avec la loi Pinel, qui précise notamment que certaines dépenses (gros travaux ou travaux de mise en conformité par exemple) ne peuvent être mises à la charge du locataire

la nature du pas-de-porte, c’est-à-dire du droit d’entrée que le propriétaire peut demander s’il s’agit de locaux vides
si les locaux font partie d’un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires, en fonction de la surface exploitée
en cas de vente du local, le locataire dispose d’un droit de préemption, appelé aussi « droit de préférence » pour le rachat du bien

État des lieux d’entrée et de sortie

Ce document est désormais obligatoire et doit être annexé au bail commercial. Avant l’instauration de la loi Pinel, les états des lieux étaient facultatifs. L’état des lieux doit décrire l’état de chaque pièce composant le local commercial ainsi que les équipements fournis, et toutes informations utiles. Il doit être le plus précis et détaillé possible. De plus, des photos signées des deux parties peuvent être ajoutées pour compléter le descriptif établi.

II est également nécessaire d’annexer au contrat un état des risques naturels et technologiques.