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La révision du loyer d'un bail commercial en loi Pinel

Que vous soyez propriétaire et bailleur ou locataire professionnel, une des questions importantes à se poser au moment de la signature d’un bail commercial est celle de la révision du loyer. En effet, au cours de l’exécution du contrat de location, le loyer peut de droit être révisé de deux façons distinctes : tous les trois ans ou en application d’une clause d’indexation.

La révision triennale du loyer

Sous quelles conditions la révision triennale du loyer s’applique ?

La révision triennale est celle qui s’applique par défaut, lorsqu’aucune autre clause de révision n’a pas été prévue dans le contrat de location.

La révision du loyer d’un bail commercial n’est pas automatique. Comme l’indique le Code du Commerce (article L145-37), elle doit être demandée par le bailleur ou le locataire, même si en pratique elle émane la plupart du temps du bailleur et aboutit à une augmentation du loyer.

La révision triennale s’applique à l’ensemble des baux commerciaux, sauf les cas de figure suivants.

Tout d’abord, lorsque le contrat de bail a prévu une clause d’échelle mobile ou d’indexation.

Ensuite, lorsque les baux prévoient la fameuse clause-recette selon laquelle le loyer se compose d’un montant fixe est d’une part variable (un certain pourcentage sur le chiffre d’affaires du locataire). Ce cas de figure est souvent présent pour une entreprise située dans un centre commercial.

Comment solliciter la révision triennale du loyer ?

Pour être valable, la demande de renouvellement du loyer doit se faire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) . En outre, elle doit comporter le montant du loyer demandé (par le bailleur) ou proposé (par le locataire) et à condition qu’il se soit écoulé au moins une durée de 3 ans depuis la date de prise d’effet du bail ou du bail renouvelé.

Une fois la période triennale expirée, la révision peut être demandée n’importe quand. Toutefois, elle ne peut prendre effet qu’à compter du jour de la demande autrement dit : la date de l’expédition de la LRAR et sans effet rétroactif.

Lorsque la demande de révision du loyer du bail commercial est effectuée par le bailleur, le locataire a deux choix.

Il peut l’accepter par écrit ou de manière tacite en payant le prix de son nouveau loyer. Il faut savoir que la seule notification de la demande n’est pas suffisante pour appliquer le nouveau montant.

Le locataire peut également la refuser. Lorsque ce cas de figure se présente, le bailleur doit saisir le juge des loyers dans un délai de deux ans. C’est ce dernier qui dispose de la compétence pour la fixation du loyer révisé.

Comment calculer le loyer selon la règle de la révision triennale du loyer ?

En principe, le loyer d’un bail commercial révisé doit correspondre à la valeur locative (le rapport entre l’offre et la demande).

Il faut savoir que le prix du loyer doit prendre en compte plusieurs éléments dont : les caractéristiques des locaux (surface, configuration, état, etc.) , les obligations des parties, la destination des lieux (l’activité), le prix de loyers du voisinage (article L. 145-33 du Code de Commerce).

En outre, le législateur a également prévu un plafonnement à l’augmentation du loyer. Ainsi toute hausse doit suivre deux indices spécifiques : l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales ou artisanales ou soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités.

Bon à savoir : grâce à la loi Pinel du 18 juin 2014, l’indice du coût de la construction (ICC) ne doit plus être pris en compte pour les contrats conclus ou renouvelés depuis septembre 2014.

La révision conventionnelle du loyer selon la clause d’échelle mobile

Bailleur et locataire peuvent au moment de l’écriture du bail se mettre d’accord sur une clause d’échelle mobile permettant une révision automatique du loyer selon une certaine périodicité (chaque année ou triennale) et selon un indice de référence.

Le principal avantage de cette clause, est que bailleur comme locataire n’ont plus besoin de faire une demande pour pouvoir indexer le loyer en cours (à la hausse comme à la baisse). En outre, la clause a un effet rétroactif et offre à chaque partie la possibilité de réclamer à l’autre un trop-perçu de loyer ou un remboursement du trop-perçu selon le cas, sur les 5 dernières années.

En revanche, si le prix du loyer augmente ou diminue par l’application de cette clause de plus d’un quart, par rapport au loyer initial ou par rapport à la dernière fixation contractuelle ou judiciaire du loyer, on applique le déplafonnement du loyer indexé.

Grâce à cette exception au principe, l’une des deux parties a le droit de demander la révision immédiate du loyer à la valeur locative et sans délai.