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Taxe foncière d’un bail commercial en loi Pinel : ce qu’il faut savoir

Comment s'articule la taxe foncière dans le cadre d'un bail commercial ?

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

Il s’agit d’un impôt local qui concerne :

  • les propriétés bâties (constructions à usage d’habitation ou professionnel)
  • les propriétés non bâties (les terres sans construction comme les terres rurales)

La taxe foncière est différente de la taxe d’habitation qui doit être payée annuellement par l’occupant, qu’il soit propriétaire ou locataire.

Qui doit payer la taxe foncière dans le cadre d’un bail commercial ?

La taxe foncière est un impôt qui s’applique aux propriétaires d’un bien immobilier. Le propriétaire peut être un particulier ou bien une entreprise. Le droit stipule que la taxe foncière doit être payée par le propriétaire, et donc par le bailleur dans le cadre de baux commerciaux. Avant les modifications apportées par la loi Pinel en 2014, la taxe foncière était souvent payée par le locataire du local commercial. Le bailleur pouvait en effet choisir de mettre à la charge de son locataire le paiement de la taxe foncière en ajoutant une clause dans le contrat. La loi Pinel a permis de cadrer davantage les droits et les obligations des parties, notamment sur les charges et taxes imposées aux locataires, mais sans définir clairement la question de la taxe foncière. Le bailleur a donc conservé la possibilité de faire supporter au locataire le paiement de la taxe foncière, mais il doit dorénavant veiller à respecter les nouvelles obligations en ce qui concerne la répartition des charges.

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Comment se calcule la taxe foncière d’un local commercial ?

Pour calculer les impôts directs locaux, et notamment la taxe foncière, il est nécessaire d’évaluer la valeur locative d’un local professionnel ou commercial. Ce calcul se fait en fonction de l’état réel et représentatif du marché de la location immobilière.

Les locaux qui sont concernés par le calcul des valeurs locatives sont :

Le calcul s’effectue à partir d’une grille tarifaire où sont classés les locaux à usage professionnel ou commercial. Ce classement est organisé en fonction de la nature ou de l’utilisation du local (magasins et lieux de vente par exemple). Ils sont ensuite subdivisés en fonction de leurs caractéristiques physiques (magasins de grande surface par exemple).

Lorsque les locataires professionnels font leur déclaration de revenus annuelle et s’ils louent des locaux commerciaux, ils doivent informer l’administration fiscale du montant du loyer annuel, charges et taxes non comprises.

Les valeurs locatives sont actualisées tous les ans par une commission départementale dédiée, la commission des valeurs locatives des locaux professionnels. Ses missions sont les suivantes :

Une fois ces différents éléments définis, il faut alors appliquer la formule de calcul de la valeur foncière qui correspond à : valeur locative des locaux professionnels = Surface pondérée du local x tarif de la catégorie x coefficient de localisation. La surface pondérée correspond à la superficie des différentes parties (superficie mesurée au sol et affectation et utilisation des différentes parties du local notamment dans le cas où la superficie d’un local n’est pas affectée dans sa totalité à une activité donnée) Pour prendre un exemple concret, dans un magasin, l’arrière-boutique utilisée pour le stockage des produits n’a pas la même valeur que la partie principale dédiée à l’accueil des clients. On applique alors des coefficients différents en fonction de l’utilisation faite. Le tarif de la catégorie correspond à la catégorie du local évalué et figure dans la grille tarifaire du secteur d’évaluation. Un local à usage professionnel ne peut être classé que dans une seule catégorie, même s’il est utilisé pour plusieurs activités différentes. La catégorie est dans ce cas déterminée par l’activité principale exercée dans le local. Le coefficient de localisation tient compte de la situation géographique du local dans le secteur d’évaluation.

Une fois la valeur locative obtenue, il est alors possible de procéder au calcul de la taxe foncière, taxe qui est d’ailleurs réévaluée chaque année. Pour cela, l’administration fiscale prend en compte 3 éléments : la valeur locative du local, détaillé ci-dessus, le coefficient de revalorisation (fixé chaque année par la loi de finance du gouvernement) et enfin le taux d’imposition des collectivités locales.

  • les locaux commerciaux
  • es locaux industriels lorsqu’ils sont catégorisés comme commerciaux
  • les locaux affectés à une activité professionnelle non commerciale. Par exemple, c’est le cas pour les locaux des professions libérales, qui sont aussi concernées par ce calcul
  • Délimitation des zones géographiques locatives
  • Définition des tarifs au m² de chaque catégorie. Ces tarifs sont fixés en fonction des loyers constatés dans chaque secteur d’évaluation par catégorie de propriétés
  • Classement des locaux
  • Décision sur l’application de coefficients de localisation