Tout savoir sur l’amortissement en LMNP

Quels sont les avantages avec le LMNP ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est dédié à l’investissement locatif. Tous les contribuables français peuvent en profiter à condition d’acheter un logement pour le mettre en location meublée. Le statut LMNP s’applique tant que vos revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an et qu’ils représentent moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Tous les revenus issus de la location sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez opter pour le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié pour un investissement en LMNP. Ces deux régimes fiscaux ont des avantages qui leur sont propres.

Les avantages du régime micro-BIC

En LMNP, le régime micro-BIC vous permet de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés. Concrètement, cela signifie que seule la moitié de vos revenus est soumise à l’impôt. Les loyers imposés représentent donc la moitié des loyers déclarés. D’ailleurs, l’abattement est de 71 % pour les locations meublées de tourisme. Le plafond de revenus locatifs à respecter pour conserver le régime micro-BIC est fixé à 72 600 € par an pour les locations classiques et 176 200 € pour les locations meublées de tourisme.

Les avantages du régime réel simplifié

Vous pouvez choisir le régime réel simplifié au lieu du régime micro-BIC. Sinon, il vous est attribué lorsque vos revenus locatifs annuels dépassent 72 600 € par an. Ce régime vous offre de nombreux avantages fiscaux en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel. Avec le régime réel simplifié, vous pouvez déduire les frais et les charges liés à votre activité de loueur non professionnel. Ce régime fiscal en LMNP prend aussi en charge l’amortissement du bien immobilier et du mobilier.

Bon à savoir : Avec Cogedim, vous pouvez investir dans un logement neuf pour le mettre en location avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. Nos experts vous offrent un accompagnement personnalisé pour assurer le bon déroulement de l’opération immobilière. Ils peuvent aussi vous aider à calculer l’amortissement de votre location meublée.

LMNP : le régime réel pour défiscaliser via l’amortissement

L’amortissement en LMNP

Vous pouvez défiscaliser vos revenus locatifs via l’amortissement grâce au régime réel en LMNP. L’amortissement désigne la dépréciation comptable, soit la perte de valeur d’un bien chaque année. Cette perte de valeur est causée par l’utilisation du bien et l’usure du temps. En LMNP, l’amortissement est divisé en trois catégories qui sont l’amortissement immobilier, l’amortissement du mobilier et l’amortissement des travaux.

Il est aussi important de préciser que l’amortissement en LMNP est plafonné à un certain montant. En effet, le montant de l’amortissement ne peut pas dépasser la différence entre le total des charges déductibles et le total des revenus locatifs annuels. Prenons un exemple. Si vous obtenez 16 000 € de revenus locatifs sur 12 mois et que vous avez 8 000 € de charges déductibles, l’amortissement est plafonné à 8 000 €.

La durée de l’amortissement

La durée de l’amortissement dépend du type (immobilier, mobilier ou travaux) et des différents composants. Voici les différentes durées de l’amortissement en LMNP en fonction de chaque catégorie.

Durée de l’amortissement immobilier

En LMNP, la durée de l’amortissement ne dépend pas du logement en lui-même. Elle est calculée en fonction de chaque composant du bien immobilier. Ces composants sont appelés des postes. Le terrain n’est jamais amortissable, mais un bien immobilier peut généralement être amorti sur une période de 25 à 40 ans. Voici les durées d’amortissement en fonction de chaque composant du bien immobilier :

• Toiture : 25 ans ;
• Électricité : 25 ans ;
• Étanchéité : 15 ans ;
• Ascenseurs : 15 ans ;
• Aménagements intérieurs : 15 ans ;
• Aménagements extérieurs : 15 ans ;
• Gros œuvre : de 55 à 80 ans.

En LMNP, vous pouvez amortir jusqu’à 90 % de la valeur d’un bien immobilier sur environ 30 ans. Prenons l’exemple d’un bien acheté en LMNP au prix de 300 000 €. Avec l’amortissement du régime réel simplifié, vous pouvez obtenir 270 000 € de réduction des revenus locatifs étalée sur 30 ans.

Durée de l’amortissement du mobilier

Pour le mobilier du logement, l’amortissement s’applique uniquement lorsque les dépenses sont supérieures à 600 €. Il est aussi nécessaire que le mobilier ait été acheté après le début de votre activité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel. En plus du premier achat du mobilier, l’amortissement s’applique aussi lorsque vous avez besoin de renouveler les équipements comme l’électroménager. Voici les durées d’amortissement du mobilier en LMNP :

• Meubles : 10 ans ;
• Électroménager : 5 ans ;
• Literie : 6 ans ;
• Matériel électrique : 8 ans ;
• Matériel informatique : 3 ans.

Durée de l’amortissement des travaux

À l’instar du mobilier, les travaux en LMNP sont amortis seulement si la facture dépasse 600 €. La durée de l’amortissement des travaux varie généralement de 5 à 25 ans. Les travaux du logement acheté en LMNP sont amortis s’ils ont été facturés après le début de votre activité. Dans certains cas, vous pouvez amortir les travaux effectués avant le début de votre activité s’il s’agit de travaux de rénovation ou de réhabilitation.

Les durées d’amortissement des travaux effectués en LMNP sont les suivants :

• Maçonnerie : 15 ans ;
• Électricité : 20 ans ;
• Plomberie : 10 ans ;
• Parquets : 15 ans ;
• Cuisine : 10 ans ;
• Revêtement de sols : 5 ans ;
• Peintures et papiers peints : 10 ans.

Comptabilité LMNP : les charges et amortissements déductibles

La location meublée non professionnelle est l’opportunité de déduire des charges et des amortissements sur les loyers perçus. Cet avantage fiscal est particulièrement apprécié par les investisseurs qui sont au régime réel simplifié. Les frais et charges déduits sont évidemment tous en rapport avec la location meublée du bien immobilier.

Les charges déductibles

De nombreuses charges liées au logement sont déductibles en LMNP. Ces charges correspondent aux dépenses concernant l’exploitation et la gestion de la location meublée. Avec le régime réel simplifié, les charges déductibles sont les suivantes :

• L’assurance de votre bien immobilier ;
• La taxe d’habitation et la taxe foncière ;
• Les cotisations versées à la CFE (caisse de sécurité sociale des Français de l’étranger) ;
• Les charges de copropriété ;
• Les frais de notaire relatifs à l’achat du logement ;
• Les honoraires de votre expert comptable (tenir une comptabilité est obligatoire avec le régime réel simplifié) ;
• Les honoraires de l’agence immobilière ou du gestionnaire immobilier ;
• L’entretien du logement ;
• Les réparations éventuelles effectuées dans le logement en location, maison ou appartement ;
• Les achats de matériel et de fournitures qui ne dépassent pas 500 € ;
• Les frais de dossier et les intérêts en cas de prêt immobilier pour financer le bien immobilier ;
• Les frais d’électricité, d’eau, de gaz, de fuel, etc. ;
• Les frais courants comme l’abonnement Internet ;
• Les provisions pour les risques d’impayés si le locataire ne verse pas le loyer ;
• Les frais de procédure en cas de litige avec un locataire.

Ces charges sont toutes déductibles des revenus de la location avec le régime réel simplifié à condition de fournir les factures correspondantes.

Amortissement des frais d’acquisition

L’amortissement des frais d’acquisition de votre logement est déductible de vos revenus locatifs. Les frais d’acquisition correspondent à la valeur d’achat du bien immobilier. Cependant, il faut préciser que vous pouvez déduire l’amortissement des frais d’acquisition seulement si vous achetez le logement pour le dédier à la location meublée.

Vous déclarez le début de votre activité en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel à la date d’acquisition du logement. Vous devez ensuite faire une déclaration des revenus locatifs dans la même année, même si vos revenus sont nuls. Ainsi, les frais d’acquisition peuvent être comptabilisés et déduits immédiatement sur l’année de leur engagement. Sinon, ils peuvent être amortis en majorant la valeur du bien immobilier.

Amortissement des travaux de rénovation

Vous pouvez déduire l’amortissement des travaux de rénovation des loyers perçus. Comme indiqué ci-dessus, l’amortissement dépend des travaux effectués. Si plusieurs travaux sont effectués par une seule entreprise, il est important de demander une facture distincte par type de travaux pour déduire l’amortissement. D’ailleurs, il faut aussi savoir que les travaux de rénovation ne prolongent pas la durée de l’amortissement du bien immobilier. En effet, les travaux ne ralentissent pas la dépréciation comptable du logement.

Amortissement du mobilier

Le troisième type d’amortissement que vous pouvez déduire de vos revenus locatifs est celui du mobilier. Cet amortissement a une durée plus courte que les autres, mais il sert tout de même à amortir les achats de mobilier pour équiper le logement. En effet, un logement meublé doit au moins être équipé du mobilier et de l’électroménager suivants :

• Une table et des chaises ;
• Une literie complète ;
• Des armoires de rangement ou des étagères ;
• Des lampes ;
• Des rideaux ou des volets dans la chambre à coucher ;
• Un four ou un micro-ondes et des plaques de cuisson ;
• Un réfrigérateur et un congélateur ;
• Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle ;
• Du matériel d’entretien ménager.

Quelles sont les règles de calcul d’amortissement pour le LMNP ?

Les règles de calcul d’amortissement en LMNP

Il faut savoir que l’amortissement en LMNP se calcule de manière linéaire. Il est calculé par composant et par année. Pour calculer l’amortissement en LMNP, vous devez décomposer le prix d’acquisition de votre logement. Par contre, il est important de préciser que la valeur du terrain n’est pas amortissable. Ainsi, le profil d’amortissement de votre bien immobilier en LMNP dépend de ses composants listés ci-dessus.

Exemple de calcul d’amortissement en LMNP

Voici un exemple du calcul de l’amortissement d’un logement acheté en LMNP. Si vous achetez un appartement pour 300 000 € en LMNP et qu’il est amorti à 90 % de son prix sur 30 ans, le montant de l’amortissement est de 270 000 €. Cela représente 9 000 € par an.

Vous avez acheté 6 000 € de mobilier et d’électroménager pour cet appartement. L’amortissement annuel du mobilier est donc de 600 € pour une période de 10 ans. Vous avez aussi dû faire des travaux de plomberie pour un total de 2 000 €. Sur les 10 ans de la durée d’amortissement des travaux de plomberie, le montant annuel est de 200 €.

Le montant annuel de l’amortissement LMNP de votre location meublée est donc de 9 800 € pour les 10 premières années. Ensuite, pendant les 20 prochaines années, le montant de l’amortissement annuel sera de 9 000 € puisque le mobilier et les travaux de plomberie auront déjà été amortis.