Plus-value en loi Pinel, que faut-il savoir ?

Plus-value pendant l’engagement Pinel

Pour rappel, le dispositif Pinel exige de la part du propriétaire un engagement sur la durée pour la mise en location de son bien. Cette durée peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Le taux de réduction d’impôts dépend de la durée choisie. Ainsi la réduction est de 12 % pour une mise en location de 6 ans, de 18 % pour une location de 9 ans et de 21 % pour une location de 12 ans.

Cependant, pour pouvoir profiter pleinement de ces avantages, le propriétaire doit respecter la durée d’engagement fixée. S’il cherche à revendre son bien avant la fin de cette durée, cela conduit à la suppression des bénéfices déjà obtenus et à venir. Le contribuable se voit donc dans l’obligation de rembourser les bénéfices fiscaux acquis au préalable.

Les seules exceptions à cette règle concernant la vente du logement Pinel avant la fin de l’engagement sont :

• si le propriétaire est reconnu invalide
• si le propriétaire a perdu son emploi (en cas de licenciement, car la démission ou la rupture conventionnelle ne sont pas considérées comme des motifs suffisants
• si le propriétaire est décédé

Hormis ces trois cas particuliers, toute revente du logement Pinel avant la fin de la durée d’engagement de 6 ans, 9 ans ou 12 ans entraîne une perte de tous les bénéfices. Afin de pouvoir s’adapter aux changements de situation professionnelle ou personnelle du bailleur, il est possible de s’engager premièrement pour une durée de 6 ans. Puis de renouveler pour deux périodes successives de trois ans chacune, si les conditions le permettent.

Conditions pour la revente après l’engagement Pinel

Une fois que le bien a été loué pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans, le propriétaire peut alors disposer de son bien comme il le souhaite. Il peut continuer à la louer, mais sous une forme classique, que ce soit en location nue ou en meublé par exemple. Il peut aussi décider de s’installer dans ce logement pour en faire sa résidence principale ou une résidence secondaire. Enfin, une troisième option possible est celle de vendre le bien, en espérant en obtenir la plus grande plus-value possible.

Pour que le propriétaire puisse revendre son bien, il faut qu’il n’y ait aucun déficit foncier. Le déficit foncier correspond à la différence négative entre d’un côté des revenus et de l’autre côté des charges déductibles fiscalement d’un investissement immobilier. Le montant des charges est alors supérieur aux recettes. Cela peut être le cas par exemple en cas de travaux lourds réalisés dans le logement. Le déficit foncier est renseigné dans la déclaration d’impôts, ce qui permet de payer moins d’impôts.

Pour revendre un logement PInel, il ne faut pas être en déficit foncier depuis 3 ans. L’administration fiscale applique une pénalité si le propriétaire ne respecte pas un délai de trois ans à compter de la dernière année d’imputation du déficit foncier, et cela jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant cette imputation. Elle considère en effet le déficit foncier comme une solution de défiscalisation devant être terminée avant toute possibilité de revente du bien.

Cette obligation de ne pas avoir de déficit foncier doit être prise en compte sérieusement par le propriétaire. En effet, au bout d’un engagement en location Pinel de 9 ans ou 12 ans, il est possible que le bailleur soit amené à rénover une partie du logement avant de pouvoir le mettre en vente et donc de voir ces charges augmenter.

Calcul de la plus-value et imposition

En France, toute vente d’un bien immobilier est taxée sur la plus-value immobilière réalisée. La plus-value correspond à la différence positive entre le prix de revente du bien immobilier et le prix d’achat, c’est-à-dire le montant payé au moment de l’acquisition ainsi que les charges supportées au moment de l’achat. Ces charges sont liées notamment aux frais de notaire, aux éventuelles commissions versées aux intermédiaires, aux dépenses de travaux. Dans le cas de la revente, une double imposition s’applique sur la plus-value à savoir :

• 19 % sur l’impôt sur les revenus fonciers
• la plus-value nette soumise aux prélèvements sociaux (différentes taxes qui représentent en tout 17,2 %

Ces taux d’imposition deviennent dégressifs à partir de la 6e année de détention du bien. Ce tarif dégressif conduit à une exonération totale du bien respectivement au bout de 22 ans et de 30 ans. La justification de cette taxe est qu’elle est prélevée pour financer pour une partie les opérations en faveur du logement comme la rénovation urbaine dans certaines zones ou bien encore la construction de logements sociaux par exemple.

Dans le cadre du Pinel, l’investisseur doit également prendre en compte les abattements fiscaux par année de détention. La plus-value immobilière est donc à calculer en tenant compte d’un abattement de durée de détention du bien immobilier.

En général, le notaire chargé de la vente est la personne qui réalise la déclaration de la plus-value immobilière puis du montant de l’impôt correspondant. Le paiement de l’impôt sur la plus-value se fait auprès de la conservation des hypothèques du lieu du bien vendu.

Une fois la revente effectuée, et en fonction des projets immobiliers de l’investisseur, il peut investir dans d’autres dispositifs que le Pinel. Avec cet apport, il est possible par exemple d’acheter un autre logement pour le louer sous le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel). Une autre possibilité est d’opter pour un bien locatif en résidence de services, dans le cadre d’un investissement LMNP Censi Bouvard. La réduction d’impôt est à hauteur de 11 % du montant de l’achat immobilier hors taxes pour ce type d’investissements, sans avoir à gérer la location du bien.