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Loi Pinel explications : comment ça marche ?

Découvrez le témoignage de Pascal Gautier, investisseur immobilier qui a choisi de profiter des avantages du dispositif Pinel afin de préparer sa retraite. Pascal partage son expérience d'achat de son 4 pièces à Lyon, transformé en un spacieux 3 pièces !

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Comment fonctionne la Loi Pinel ?

Tout contribuable souhaitant investir dans l’immobilier locatif neuf peut bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Pinel, issu de loi Pinel en référence à la ministre du logement de l’époque, Sylvie Pinel.

En quoi consiste cette loi Pinel, comment fonctionne-t-elle, qui peut en bénéficier et quels sont ses avantages? Dans cet article, nous vous expliquerons le fonctionnement du dispositif Pinel et les conditions pour bénéficier d'une réduction d'impôt avantageuse.

Qu'est-ce que la loi Pinel ?

Comment fonctionne la loi Pinel ?

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière créé par Sylvia Pinel en septembre 2014 et décrit dans l’article 199 novovicies. Il permet de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu pour tout investisseur achetant un logement neuf et s’engageant à le mettre en location pour une durée minimum de 6 ans.


Quels sont les avantages de la loi Pinel ?

La loi Pinel dispose de nombreux avantages, nous citerons  :

  • Bénéficier d’une réduction d'impôt Pinel allant jusqu'à 63 000 € environ sur 12 ans ;
  • La possibilité de louer son bien à un membre de sa famille extérieur à son foyer fiscal ;
  • La possibilité de constituer son patrimoine immobilier ;
  • Bénéficier d’une éventuelle plus-value à la revente ou d’un revenu complémentaire.


Les réductions d'impôts par la loi Pinel

Le taux de réduction d'impôt dans le cadre du dispositif de défiscalisation immobilière Pinel est appliqué comme suit :

  • 12 % de réduction d'impôt pour une location d’une durée de 6 ans ;
  • 18 % pour 9 ans de location ;
  • 21 % sur une durée de 12 ans.


Bon à savoir : les départements et collectivités d’outre-mer bénéficient d'une réduction d'impôt Pinel plus importante qui s'élève à 23 % pour une durée de location de 6 ans, 29 % pour 9 ans et 32 % sur 12 ans.


Le zonage du dispositif Pinel

Dans le cadre du dispositif Pinel, l'État a divisé le territoire français en 5 zones dites tendues (où la demande en logement est supérieure à l’offre).


Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel ?


Le découpage établi par le gouvernement donne lieu à cinq zones éligibles à la loi Pinel, à savoir :

  • La zone A bis : Paris et proche banlieues ;
  • La zone A : région parisienne et banlieues éloignées ;
  • La zone B1 : les agglomérations avec plus de 250 000 habitants.

La zone B2 (agglomérations de plus de 50 000 habitants ) et la zone C ( le reste du territoire), ne sont plus éligibles au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2019.

Qui est concerné par la loi Pinel ?

Tous les contribuables français imposables souhaitant investir dans l’immobilier locatif sont concernés par la loi Pinel, du moment qu’ils font l'acquisition d’un logement neuf ou en l'état de futur achèvement, situé dans une zone éligible à la loi Pinel : A bis, A et B1.

Quels sont les logements éligibles ?

Types de biens concernés par la loi Pinel 2021

La loi Pinel s’applique sur les logements neufs qui respectent la réglementation thermique en vigueur lors du dépôt de la demande de permis de construire. En plus d’être localisé dans une zone éligible à la loi Pinel.

Les conditions pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel

Pour bénéficier du dispositif Pinel, il est nécessaire de répondre à certaines conditions notamment :

  • Zonage : l'acquisition du bien immobilier doit être réalisée dans les zones éligibles à la loi Pinel ;
  • Plafond de loyer : le montant des loyers mensuels du logement Pinel ne doit pas dépasser un montant défini ;
  • Plafonds de ressources : le locataire du logement Pinel doit avoir un revenu fiscal de référence inférieur au plafond imposé ;
  • Mise en location : le logement Pinel doit être loué dans les 12 mois suivant son achèvement.

Normes de performances énergétiques à respecter avec le dispositif Pinel 2021

Afin de bénéficier du dispositif Pinel, le bien doit répondre à certaines normes de performances énergétiques en vigueur :

  • Pour les logements neufs et à construire : la réglementation thermique RT2012 ;
  • Pour un logement faisant l’objet de travaux : le label HPE ou BBC rénovation 2009.

Quels sont les plafonds de loyers et ressources à respecter en loi Pinel ?

Plafonds de Loyer Pinel 2021

Pour bénéficier des réductions d'impôts de la loi Pinel, le plafond de loyer du logement Pinel devra être inférieur ou égal au plafond de base fixé par l’état :

  • Zone A bis : 17,55 € ;
  • Zone A : 13,04 € ;
  • Zone B1 : 10,51.

Bon à savoir : les plafonds de loyers du dispositif Pinel varient ensuite selon la surface du logement avec l’application d’un coefficient multiplicateur fixé selon cette formule : 0,7 + 19/S (S représente la surface utile du logement).

Exemple : pour un logement neuf de 50 m² de surface utile situé en zone A où le plafond au m² est de 13,04 euros, alors le plafond de loyer sera de 13,04 € x (0,7 + 19/50)=14,08 €/m², soit 704,16 €/50 m².

Plafonds de Ressources Pinel 2021

La location du logement Pinel doit se faire en faveur de locataires ayant un revenu annuel par foyer fiscal ne dépassant pas une limite imposée et actualisée chaque année :

Zone A Bis :

  • Personne seule : 38 377 € ;
  • En couple : 57 357 € ;
  • Personne seule ou couple avec 1, 2, 3 ou 4 personnes à charge doivent percevoir respectivement : 75 188 €, 89 769 €, 106 807 € et 120 186 € ;
  • Revalorisation par personne à charge supplémentaire : +13 390 €.

Zone A :

  • Personne seule : 38 377 € ;
  • En couple : 57 357 € ;
  • Personne seule ou couple avec 1, 2, 3 ou 4 personnes à charge doivent percevoir respectivement : 68 946 €, 82 586 €, 97 766 € et 110 017 € ;
  • Augmentation par personne à charge supplémentaire : +12 258 €.

Zone B1 :

  • Personne seule : 31 280 € ;
  • En couple : 41 772 € ;
  • Personne seule ou couple avec 1, 2, 3 ou 4 personnes à charge doivent percevoir respectivement : 50 233 €, 60 643 €, 71 340 € et 80 399 € ;
  • Augmentation par personne à charge supplémentaire : +8 969 €.

Prolongation de la loi Pinel en 2022 et probablement jusqu'en 2024

La ministre du logement Emmanuelle Wargon  (2020) a annoncé lors de son mandat la prolongation de la loi Pinel jusqu’au 31 décembre 2022. Il est aussi probable que le dispositif Pinel soit appliqué en 2023 et 2024, mais avec des avantages fiscaux minorés :

  • 10,5 % de réduction d'impôts sur une location de 6 ans, 15% sur 9 ans, 17,5 % sur 12 ans ;
  • Et à partir de 2024 des avantages fiscaux de 9 % pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14 % pour 12 ans.

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  • Des logements achetés pour être réhabilités ;
  • Des locaux achetés pour être transformés en habitation.

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Foire aux questions

Qui peut bénéficier de la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel s’adresse à tous les investisseurs français effectuant un investissement dans un logement neuf ou intégralement réhabilité.

Quand commence la réduction d'impôt Pinel?

Une fois les démarches administratives faites, la réduction fiscale du dispositif Pinel débute dès la fin des travaux du logement neuf ou réhabilité. La réduction d'impôt est effectuée sur l'impôt de l’année de la date d'achèvement du bien immobilier.

Quel âge pour le dispositif Pinel ?

Pour profiter des avantages de la loi Pinel, il faut avoir plus de 18 ans.