Faut-il s’engager en loi Pinel sur 6 ou 9 ans ?

Rappel sur le principe de la loi Pinel

La loi Pinel porte un dispositif mis en place depuis 2014 pour promouvoir l’investissement locatif dans les zones de tension immobilière. Il est accessible à tous les contribuables, sur l’ensemble du territoire français et en outre-mer. Le dispositif Pinel concerne exclusivement les appartements neufs ou en état de futur achèvement (VEFA). Ce sont donc des logements modernes, qui ont une haute performance énergétique. Ils doivent d’ailleurs être certifiés selon les normes de construction BBC 2205 et RT 2012, bientôt remplacée par la certification RT 2020. Ces normes prennent en compte la consommation d’énergie de l’appartement en lien avec le chauffage, la climatisation, la production d’eau ou bien encore l’éclairage.

L’appartement en Pinel doit par ailleurs se situer dans une zone éligible. Le territoire est en effet divisé en 5 zones, mais seules 3 d’entre elles permettent de bénéficier de la réduction d’impôts : zone A, Abis et B1. Ce sont en effet les zones où la tension immobilière est la plus forte. La zone A comprend Paris et 29 communes environnantes. La zone A concerne la Côte d’Azur, le reste des communes de l’Île-de-France, la partie française de l’agglomération genevoise, les villes de Lyon, Lille, Montpellier, Marseille et quelques autres communes aux loyers élevés. Enfin, la zone B1 s’applique aux grandes agglomérations, métropoles de plus de 250 000 habitants, grande couronne parisienne hors zones A ou A bis, et quelques villes où les prix de l’immobilier sont élevés. Depuis 2017, les zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel.

Le zonage est important puisqu’il détermine les différents plafonds qui vont s’appliquer au logement. D’une part, le plafond de loyer maximum qui est exigible. Ce montant dépend de 2 critères qui sont la surface utile du logement et la zone éligible Pinel où se situe le logement. Pour calculer le loyer maximum exigible, il est donc nécessaire d’utiliser la formule : surface utile x coefficient Pinel x barème Pinel. En déterminant le prix du loyer maximum, le futur propriétaire peut ainsi étudier le rendement de son investissement locatif, auquel il viendra ajouter la réduction d’impôts en fonction de sa durée d’engagement.

D’autre part, le zonage Pinel détermine également le revenu maximum annuel du locataire. Ces plafonds sont définis selon la composition du foyer fiscal, c’est-à-dire, personne seule ou en couple et éventuellement les personnes à charge. Un avantage de la loi Pinel est qu’elle autorise la location du bien à un membre de sa famille ascendant ou descendant, à condition qu’il ne soit pas rattaché à son propre foyer fiscal.

Les avantages du Pinel pour le propriétaire

La réduction d’impôts varie en fonction de la durée de l’engagement. Plus la location est engagée sur du long terme, plus la réduction d’impôt est importante. Elle est ainsi de 12 % pour une durée de 6 ans, 18 % pour une durée de 9 ans et de 21 % sur une durée de 12 ans. Le choix initial du bailleur est à faire ntre 6 ans et 9 ans. En ce qui concerne la durée de 12 ans, le principe est qu’à l’issue de la durée de location de 9 ans, l’investisseur peut proroger le dispositif pour une durée de 3 ans. L’avantage fiscal est de 2 % de réduction par an les neuf premières années et 1 % au-delà. Au maximum, l’investisseur obtient une remise de 63 000 € sur 12 ans grâce au dispositif Pinel.

Le choix initial du propriétaire est donc d’opter entre 6 ans ou 9 ans d’engagement locatif. La réduction d’impôts porte sur le prix du revient du bien, plafonné à 300 000 €. Pour un achat supérieur, seul sera pris en compte le montant maximum de 300 000 €. Il existe aussi une restriction en termes du nombre d’appartements mis en Pinel, à savoir pas plus de 2 logements par foyer fiscal.

À l’issue de l’engagement initial de 6 ans ou 9 ans, l’avantage du propriétaire est qu’il peut ensuite disposer de son bien comme il le souhaite. Il peut continuer à le louer, sans plafonds imposés par Pinel, le vendre pour en retirer une plus-value ou bien encore l’occuper lui-même, que ce soit en tant qu’habitation principale ou secondaire.

Pour rappel, l’engagement en Pinel rend légalement impossible de vendre, d’occuper ou de louer le bien sous un autre régime que celui du Pinel. Les seules exceptions faites à cette règle sont le décès du propriétaire ou de son conjoint, le licenciement du propriétaire (et non la démission ni la rupture conventionnelle), ou bien l’invalidité de 2e et 3e catégorie. À noter que le divorce et la rupture de PACS ne font pas partie de ces exceptions pour pouvoir changer le régime du bien mis sous Pinel. Mis à part ces cas particuliers, ne pas respecter la durée d’engagement Pinel conduit à la suppression pure et simple des avantages fiscaux.

Faut-il louer sur 6 ans ou 9 ans ?

D’un point de vue pratique, il est tout à fait possible pour le bailleur d’opter pour une première durée d’engagement de 6 ans, qu’il peut ensuite renouveler pour 3 années supplémentaires pour arriver à 9 ans. À ce stade, il peut encore renouveler pour 3 ans de plus, pour arriver à un total de 12 ans. Il paraît donc plus prudent de commencer avec une première période de 6 ans puisque celle-ci est renouvelable sans pour autant diminuer les bénéfices liés à la réduction d’impôts. Finalement, l'avantage fiscal s'élèvera bien à 21 %, ce qui correspond au taux le plus élevé avec le dispositif. Les avantages sont donc les mêmes, que le bailleur opte pour une durée de 6 ans qu’il peut ensuite renouveler deux fois par tranche de trois ans ou qu’il s’engage directement sur 12 ans. De plus, la possibilité d’opter pour un engagement de « seulement » 6 ans permet de plus facilement s’adapter en cas de changement dans la vie personnelle ou professionnelle du bailleur. Cette durée permet aussi de mieux pouvoir gérer les éventuelles variations du marché de l’immobilier.