Statut de bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun : comprendre les enjeux et le cadre en attente de décrets

Qu’est-ce que le statut de bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun pour les investissements locatifs ?

Le statut de bailleur privé, tel qu’il est envisagé dans le cadre du dispositif Jeanbrun, vise à instaurer un cadre juridique et fiscal structuré pour les investisseurs qui s’inscrivent dans une logique de détention et de location sur le long terme. L’objectif est de proposer une alternative plus pérenne aux dispositifs temporaires de soutien à l’investissement locatif, souvent limités dans le temps et dans leur champ d’application.

Ce statut repose sur un principe d’engagement réciproque entre le bailleur et les pouvoirs publics. En contrepartie du respect de certaines obligations, le propriétaire pourrait bénéficier de mécanismes incitatifs destinés à sécuriser l’équilibre économique de son projet. Ces engagements portent notamment sur :

• une durée minimale de location de 9 ans, garantissant la stabilité de l’offre locative ;
• le respect de plafonds de loyers, selon la catégorie de logement : intermédiaire, social ou très social ;
• des exigences renforcées en matière de performance énergétique, en particulier pour les logements anciens rénovés.

Contrairement aux dispositifs antérieurs, principalement orientés vers l’immobilier neuf, le statut de bailleur privé a vocation à s’appliquer à un périmètre plus large. Il pourrait ainsi concerner :

• les logements neufs, conformes aux normes environnementales en vigueur ;
• les logements anciens, sous réserve de travaux permettant d’atteindre les niveaux de performance requis ;
• les investissements réalisés en nom propre ou via des SCI familiales, dans une logique patrimoniale.

Au-delà de son périmètre, le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans une approche qualitative de l’investissement locatif. Il vise à orienter les capitaux privés vers des logements mieux adaptés aux besoins des locataires et aux enjeux territoriaux, en intégrant pleinement la rénovation du parc existant.

Enfin, ce statut a pour ambition de restaurer la visibilité des investisseurs dans un environnement réglementaire devenu plus exigeant. En clarifiant les règles applicables et en sécurisant les conditions d’exploitation du bien sur la durée, il vise à rassurer les bailleurs privés, acteurs essentiels du fonctionnement du marché locatif.

En savoir plus sur la Loi bailleur privé - Dispositif Jeanbrun

Quels avantages sont envisagés dans le cadre du dispositif Jeanbrun ?

Les orientations retenues dans le cadre de la loi de finances 2026 mettent en avant plusieurs mécanismes incitatifs, sans pour autant créer un dispositif de défiscalisation automatique comparable aux anciens régimes.

Un amortissement du bien immobilier au cœur du dispositif

Parmi les mesures phares figure la possibilité d’un amortissement du bien immobilier, applicable aux logements loués sur une durée minimale d’engagement de 9 ans. Cet amortissement pourrait concerner :

• les logements neufs ;
• les logements anciens, sous réserve de travaux significatifs à hauteur de 30 % du prix d'acquisition, notamment pour améliorer leur performance énergétique, selon des seuils qui seront précisés par voie réglementaire.

Un bonus de rentabilité pour les loyers modérés

Le dispositif Jeanbrun prévoit également un mécanisme spécifique pour les biens proposés à des loyers maîtrisés. Il ne s’agit pas d’un avantage fiscal direct, mais plutôt d’un bonus de rentabilité, reposant par exemple sur :

• des modalités d’amortissement renforcées ;
• une meilleure prise en compte de certaines charges déductibles.

L’objectif est d’encourager la pratique de loyers compatibles avec les revenus des ménages, tout en maintenant la viabilité économique des investissements locatifs.

À ce stade, ces éléments doivent être considérés comme des principes inscrits dans la loi, dont les modalités précises restent à définir par voie réglementaire.

Tableau comparatif des différents statuts de bailleur :

En savoir plus sur les Avantages du bailleur privé - Dispositif Jeanbrun

Quelles contraintes pour les bailleurs concernés ?

Le dispositif Jeanbrun repose sur un principe d’équilibre entre les mécanismes incitatifs proposés et les engagements exigés des bailleurs. L’accès aux avantages envisagés est conditionné au respect de plusieurs obligations, destinées à garantir la stabilité de l’offre locative et la qualité des logements mis sur le marché.

La première contrainte concerne la durée d’engagement locatif. Le bailleur devra s’engager à louer son bien pendant une période minimale de 9 années. Cette exigence vise à inscrire l’investissement dans une logique de long terme et à limiter les stratégies de détention opportunistes.

Une autre contrainte porte sur le niveau des loyers pratiqués. Le dispositif Jeanbrun prévoit l’application de plafonds de loyers, définis en fonction de la catégorie de logement. Le respect de ces plafonds conditionnera directement l’accès aux mécanismes incitatifs associés au statut de bailleur privé.

Sur le plan technique, les logements concernés devront répondre à des exigences élevées en matière de performance énergétique :

• les logements anciens devront faire l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition, avec un objectif de rénovation qualitative et énergétique ;
• les logements neufs devront respecter les normes environnementales applicables au moment de leur construction.

Enfin, le dispositif Jeanbrun impose une affectation précise du logement. Celui-ci devra être loué à titre de résidence principale, ce qui exclut explicitement les locations de courte durée, saisonnières ou assimilées.

Dans leur ensemble, ces contraintes traduisent la volonté des pouvoirs publics d’encadrer plus strictement l’investissement locatif bénéficiant de mécanismes incitatifs, en privilégiant une offre durable, accessible et adaptée aux besoins des territoires.

Où en est le calendrier d’application du dispositif Jeanbrun ?

Le dispositif Jeanbrun a été intégré au projet de loi de finances 2026 par le recours à l’article 49.3. Le cadre législatif est donc formellement adopté, mais son application concrète demeure conditionnée à la publication des décrets d’application.

Ces textes réglementaires jouent un rôle déterminant, car ils doivent préciser les modalités opérationnelles du dispositif. Ils porteront notamment sur :

• les conditions d’éligibilité définitives des bailleurs et des biens concernés ;
• les durées minimales d’engagement locatif exigées ;
• les modalités d’amortissement applicables selon la nature du logement ;
• les plafonds de loyers à respecter.

Tant que ces décrets n’ont pas été publiés au Journal officiel, le dispositif Jeanbrun ne peut pas être appliqué dans toutes ses dimensions pratiques. Pour autant, le cadre légal prévoit une application rétroactive à compter du 1er janvier 2026, ce qui permet d’ores et déjà d’anticiper les principes du dispositif pour les investissements réalisés à partir de cette date.

Dans cette phase transitoire, le dispositif Jeanbrun doit donc être appréhendé comme un cadre en cours de finalisation, dont les contours précis seront définitivement fixés par voie réglementaire. Les investisseurs sont ainsi invités à suivre attentivement la publication des textes afin d’en sécuriser l’application.

Quelles conditions d’éligibilité sont envisagées ?

Les critères actuellement identifiés convergent vers un périmètre relativement ciblé. Le dispositif Jeanbrun concernerait principalement :

• les propriétaires particuliers ;
• les SCI familiales détenant un patrimoine immobilier sur le long terme.

Le bailleur devra respecter les plafonds de loyers et être en mesure de justifier de la conformité du logement aux exigences énergétiques applicables.

L’éligibilité au dispositif Jeanbrun serait limitée aux logements situés dans des immeubles collectifs. Les modalités applicables aux maisons individuelles devront être précisées par voie réglementaire.

Par ailleurs, les orientations actuellement connues excluent les locations réalisées au sein du cercle familial (ascendants, descendants et personnes du même foyer fiscal).

Sur le plan administratif, une transparence renforcée est attendue, notamment en matière de déclaration des revenus fonciers et de justification des travaux réalisés.

En savoir plus sur les Conditions d'éligibilité au statut de bailleur privé - Dispositif Jeanbrun

Quel est l’objectif du dispositif Jeanbrun ?

L’objectif du dispositif Jeanbrun est d’augmenter durablement l’offre locative privée dans les territoires où la demande est la plus forte. En incitant les bailleurs à proposer des loyers maîtrisés et à investir dans des logements performants, le dispositif vise à améliorer l’accès au logement tout en soutenant la rénovation et la construction.

Au-delà du marché immobilier, cette réforme pourrait également générer des retombées économiques positives, en soutenant l’activité dans le secteur du bâtiment et des travaux de rénovation.