Avantages du bailleur privé – dispositif Jeanbrun : ce que prévoit la loi de finances 2026

Qu'est-ce que le statut de bailleur privé 2026 sous le dispositif Jeanbrun ?

Le statut de bailleur privé, tel qu’il est envisagé dans le cadre du dispositif Jeanbrun, s’adresse aux particuliers qui investissent dans un logement destiné à la location longue durée (9 ans minimum), en contrepartie d’engagements précis portant sur le niveau des loyers et la qualité du bien.

Contrairement au bailleur social, ce régime repose exclusivement sur l’investissement privé et ne prévoit pas de conventionnement lourd avec l’État. Il ne relève pas non plus d’une logique professionnelle au sens fiscal du terme : il s’adresse avant tout aux investisseurs patrimoniaux souhaitant sécuriser et optimiser leur placement dans un cadre stabilisé.

Selon les informations gouvernementales, le dispositif concerne :

• les logements neufs ;
• les logements anciens, sous réserve de réaliser des travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.

Les orientations actuelles confirment également :

• une priorité donnée aux logements collectifs ;
• l’exclusion des locations intrafamiliales, afin d’éviter les montages patrimoniaux détournés ;
• un usage strict en résidence principale du locataire.

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Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun ?

Les avantages du dispositif Jeanbrun reposent sur une combinaison d’incitations fiscales et de règles de gestion pensées pour encourager l’investissement locatif privé, tout en répondant aux objectifs de modération des loyers et de qualité des logements.

Un principe d’amortissement confirmé par la loi

Le principal avantage du dispositif Jeanbrun repose sur la possibilité de déduire fiscalement une partie du coût du bien immobilier, via un mécanisme d’amortissement appliqué aux revenus locatifs. L’amortissement porte sur la valeur du bâti, à l’exclusion du terrain, généralement estimée à environ 80 % du prix d’acquisition du bien.

Selon la présentation officielle du Gouvernement, ce mécanisme permettrait :

• de déduire une fraction du prix d’achat du logement ;
• de déduire l’ensemble des charges liées à la location, incluant les travaux, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.

Les documents de référence évoquent un plafond d’amortissement pouvant atteindre environ 12 000 € par an, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions du dispositif.

Une imputation élargie des charges

Autre élément notable : le dispositif Jeanbrun permettrait d’imputer jusqu’à 10 700 € de charges excédentaires sur les autres revenus du foyer fiscal, au-delà des seuls revenus fonciers.
Ce mécanisme renforce sensiblement l’intérêt du régime pour les ménages imposés, tout en s’inscrivant dans une logique de soutien ciblé à l’investissement locatif.

Une accessibilité nationale, avec des loyers encadrés selon leur catégorie

Contrairement à plusieurs dispositifs antérieurs d’incitation à l’investissement locatif, le dispositif Jeanbrun est applicable sur l'ensemble du territoire national, sans restriction géographique liée à l'éligibilité du bien. 

En revanche, les plafonds de loyers et de ressources restent encadrés selon la catégorie de logement retenue. Les loyers intermédiaires demeurent définis par référence au zonage ABC, tandis que les loyers sociaux et très sociaux sont fixés au niveau communal.

Cette approche vise à concilier l’accessibilité nationale du dispositif et l’adaptation des loyers aux réalités locales des marchés immobiliers, offrant aux investisseurs une plus grande liberté dans le choix de l’emplacement du bien et dans l’élaboration de leur stratégie d’investissement locatif.

Des contreparties encadrées en échange des avantages fiscaux

Le bénéfice des avantages fiscaux du dispositif Jeanbrun est assorti de contreparties destinées à orienter l’investissement privé vers une offre locative durable et accessible.

Le respect de plafonds de loyers constitue une condition majeure du dispositif. Le Gouvernement distingue plusieurs niveaux de loyers (intermédiaire, social, très social), ouvrant droit à une rentabilité renforcée intégrée au calcul global de l’amortissement.

Il ne s’agit pas d’un avantage fiscal distinct, mais bien d’un ajustement du mécanisme d’amortissement, conditionné à la modération des loyers pratiqués.

Quelles sont les conditions de location à respecter ?

Pour bénéficier du dispositif Jeanbrun, l’investisseur devra notamment respecter :

• un engagement de location d’au moins 9 ans ;
• une mise en location à titre de résidence principale ;
• le respect de plafonds de loyers (intermédiaire, social, très social) ;
• l’interdiction de louer à un membre du cercle familial proche (ascendants, descendants et personnes du même foyer fiscal).

À noter que le dispositif Jeanbrun ne prévoit aucune limitation du nombre de logements pouvant bénéficier du statut de bailleur privé, sous réserve du respect des conditions applicables à chaque bien.

Ces conditions traduisent la volonté du législateur d’orienter l’investissement privé vers une offre locative réellement accessible.

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Bailleur privé, bailleur professionnel, bailleur social : quelles différences ?

Le bailleur professionnel relève d’une activité structurée, avec inscription au registre du commerce, obligations comptables renforcées et régime spécifique de plus-values.
Le bailleur social accepte, quant à lui, des loyers fortement plafonnés et des contraintes importantes en contrepartie d’aides ciblées.
Le bailleur privé relevant du dispositif Jeanbrun se situe dans une logique intermédiaire :
un cadre fiscal incitatif, des obligations encadrées mais limitées et une gestion patrimoniale conservant une réelle souplesse.

Neuf et ancien : un rééquilibrage assumé

Le dispositif Jeanbrun tend à réduire les écarts de traitement fiscal entre les logements neufs et les biens anciens ayant fait l’objet d’une rénovation conforme aux critères requis.

Les logements neufs restent éligibles dès lors qu’ils respectent les normes applicables au moment du dépôt du permis de construire, tandis que les logements anciens le deviennent sous réserve de travaux de rénovation lourde représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et répondant aux critères réglementaires applicables.

Cette évolution offre une plus grande souplesse dans les choix d’investissement et facilite l’adaptation des projets immobiliers aux caractéristiques propres de chaque marché local.

Quel impact sur la rentabilité locative ?

En combinant amortissement, déduction des charges et imputation partielle sur les autres revenus, le dispositif Jeanbrun vise une amélioration sensible de la rentabilité nette après impôt.

Par rapport à une location sociale classique, l’investisseur conserve une marge de manœuvre encadrée sur le niveau des loyers, tout en bénéficiant d’un cadre fiscal plus lisible.

En cas de cession du bien, les amortissements pratiqués dans le cadre du dispositif Jeanbrun sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière, conformément aux règles de droit commun.

Un dispositif inscrit dans une stratégie nationale de relance du logement

Le dispositif Jeanbrun s’intègre dans un plan plus large de relance de la production de logements. Selon le Gouvernement, l’objectif est notamment :

• d’atteindre 400 000 logements construits par an d’ici 2030 ;
• de produire 50 000 logements locatifs privés supplémentaires dès 2026 ;
• d’accélérer la construction de logements sociaux.

Quelles sont les échéances du dispositif Jeanbrun ?

À ce stade :

• le cadre législatif est adopté ;
• les décrets d’application ne sont pas encore publiés ;
• plusieurs paramètres restent à préciser : plafonds exacts, modalités d’amortissement, critères énergétiques détaillés.

Toute stratégie fondée sur le dispositif Jeanbrun doit donc intégrer cette phase transitoire et s’appuyer sur une analyse personnalisée.

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