Conditions d’éligibilité au statut de bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun
Inscrit dans la loi de finances 2026, le dispositif Jeanbrun fait évoluer le statut de bailleur privé afin de renforcer sa lisibilité et son attractivité. Il ne crée pas un nouveau statut, mais modernise le cadre existant, en adaptant ses règles fiscales et opérationnelles aux enjeux actuels du marché locatif. Accessible sur l’ensemble du territoire et recentré sur la qualité des logements comme sur la maîtrise des loyers, ce dispositif vise à offrir davantage de visibilité aux investisseurs. Si le socle législatif est adopté, les modalités précises restent subordonnées à la publication des décrets d’application, même si plusieurs conditions d’éligibilité sont déjà définies.
Comment devenir bailleur privé ?
Pour bénéficier du statut de bailleur privé, l’investisseur doit respecter un ensemble de conditions légales définies par la loi de finances pour 2026, portant à la fois sur la nature du logement, les modalités de location et les engagements pris sur la durée.
La loi "bailleur privé" accessible partout en France
Le dispositif de bailleur privé est ouvert sur l’ensemble du territoire national, sans condition de zonage géographique. Il n’existe donc aucune distinction entre zones tendues, détendues ou intermédiaires pour l’accès au statut, contrairement aux dispositifs précédents comme le Pinel.
Cette absence de zonage traduit la volonté du législateur :
- de relancer l’offre locative dans tous les territoires, y compris dans les zones aujourd’hui moins couvertes par les mécanismes d’incitation fiscale ;
- de simplifier le cadre administratif et fiscal, en mettant fin aux classifications territoriales complexes et évolutives qui pouvaient freiner les décisions d’investissement.
Des logements strictement encadrés
Le statut de bailleur privé s’applique exclusivement à des logements situés dans des immeubles collectifs, afin de concentrer l’effort public sur le parc collectif et de limiter les stratégies patrimoniales sans impact réel sur l’offre locative. Les modalités exactes d’éligibilité des maisons individuelles devront être précisées par voie réglementaire.
Les logements éligibles peuvent être :
- des logements neufs ;
- ou des logements anciens, sous réserve de travaux de rénovation conformes aux critères réglementaires applicables, notamment en matière de performance énergétique.
Des exigences élevées en matière de performance énergétique
La qualité énergétique du logement constitue un critère majeur :
- dans le neuf, le bien devra être conforme à la réglementation environnementale RE 2020 ;
- dans l’ancien, les travaux devront permettre une amélioration significative de la performance énergétique, selon des seuils qui seront précisés par voie réglementaire.
Le respect de cette exigence détermine directement l’accès aux avantages fiscaux prévus par le dispositif.
Un engagement de location long et strictement encadré
Le bailleur devra s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans, durée désormais privilégiée par le texte législatif afin d’assurer une stabilité locative sur le long terme.
La location devra impérativement porter sur la résidence principale du locataire, à l’exclusion de toute location saisonnière ou assimilée.
Par ailleurs, les locations réalisées au sein du cercle familial (ascendants, descendants et personnes du même foyer fiscal) sont expressément exclues, afin d’éviter les montages patrimoniaux sans effet réel sur le marché locatif.
Des loyers plafonnés, sans zonage territorial
Même si le dispositif est applicable partout en France, il repose sur le respect de plafonds de loyers, selon des catégories de loyers (intermédiaires, sociaux ou très sociaux). Les loyers intermédiaires demeurent définis par référence au zonage ABC, tandis que les loyers sociaux et très sociaux sont fixés à l’échelle communale.
Ces plafonds, dont les montants exacts seront précisés par décret, constituent une condition essentielle pour bénéficier des avantages fiscaux, notamment des bonus d’amortissement prévus par le dispositif.
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Quelles sont les exigences fiscales liées au statut de bailleur privé ?
L’accès au statut de bailleur privé implique le respect d’obligations fiscales et déclaratives spécifiques, dont les modalités exactes devront être précisées par les textes d’application attendus.
À ce stade, la loi prévoit que le bénéfice du dispositif sera subordonné à une déclaration d’engagement de location auprès de l’administration fiscale, destinée à permettre le contrôle du respect des conditions légales et fiscales. Le support déclaratif exact (formulaire dédié, adaptation d’un imprimé existant ou création d’un nouveau cadre déclaratif) n’est pas encore formellement arrêté.
Cette déclaration devrait néanmoins permettre d’identifier :
- le logement concerné et ses caractéristiques essentielles ;
- la date d’acquisition, d’achèvement ou de fin des travaux, selon la nature du bien ;
- la nature du logement (neuf ou ancien rénové) ;
- l’engagement de location sur la durée requise ;
- le respect des conditions de loyers prévues par le dispositif.
Par ailleurs, le bailleur devra être en mesure de conserver l’ensemble des justificatifs nécessaires, notamment le bail de location, les quittances de loyer, le diagnostic de performance énergétique ainsi que les factures et devis de travaux le cas échéant.
Quels sont les avantages fiscaux prévus pour les bailleurs privés ?
Le principal intérêt du dispositif Jeanbrun, tel qu’inscrit dans la loi de finances 2026, repose sur la mise en place d’un mécanisme d’amortissement fiscal du logement, destiné à améliorer la rentabilité nette de l’investissement locatif privé.
Un amortissement du bien et des charges intégré aux revenus locatifs
Le statut de bailleur privé permettrait au propriétaire de déduire fiscalement une partie du coût du logement des revenus locatifs perçus, selon un mécanisme d’amortissement appliqué sur la durée de l’engagement de location.
Selon les éléments communiqués par le Gouvernement, cet amortissement porterait à la fois sur :
- une fraction du prix d’acquisition du bien ;
- l’ensemble des charges liées à la location, incluant notamment les travaux, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.
Les documents de présentation évoquent un plafond annuel d’amortissement pouvant atteindre environ 12 000 €, sous réserve du respect strict des conditions du dispositif. Les modalités précises (taux, durée, ventilation) devront toutefois être précisées par décret.
Une imputation élargie des charges sur le revenu global
Autre élément important du dispositif : la possibilité d’imputer une partie du déficit généré par les charges, dans la limite de 10 700 € par an, sur les autres revenus du foyer fiscal, et non uniquement sur les revenus locatifs.
Ce mécanisme renforce l’intérêt du dispositif pour les ménages soumis à une fiscalité significative, tout en restant encadré.
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Foire aux questions
Le dispositif est-il réservé aux zones tendues ?
Non. Le statut de bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun est accessible partout en France, sans zonage géographique.
Existe-t-il des plafonds de loyers ?
Oui. Les loyers devront respecter des plafonds définis par catégorie de loyers, indépendamment de la localisation du bien.
Les maisons individuelles sont-elles éligibles ?
Le dispositif privilégie les logements situés dans des immeubles collectifs. Les modalités d’éligibilité des maisons individuelles devront être précisées par voie réglementaire.
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