Conditions d’éligibilité au statut de bailleur privé sous le dispositif Jeanbrun

Comment devenir bailleur privé ?

Pour bénéficier du statut de bailleur privé, l’investisseur doit respecter un ensemble de conditions légales définies par la loi de finances pour 2026, portant à la fois sur la nature du logement, les modalités de location et les engagements pris sur la durée.

La loi "bailleur privé" accessible partout en France

Le dispositif de bailleur privé est ouvert sur l’ensemble du territoire national.. Il n’existe donc aucune distinction entre zones tendues et détendues pour l’accès au statut, contrairement aux dispositifs précédents comme le Pinel.

Cette absence de zonage traduit la volonté du législateur :

• de relancer l’offre locative dans tous les territoires, y compris dans les zones aujourd’hui moins couvertes par les mécanismes d’incitation fiscale ;
• de simplifier le cadre administratif et fiscal, en mettant fin aux classifications territoriales complexes et évolutives qui pouvaient freiner les décisions d’investissement.

Des logements strictement encadrés

Le statut de bailleur privé s’applique exclusivement à des logements situés dans des immeubles collectifs, afin de concentrer l’effort public sur le parc collectif et de limiter les stratégies patrimoniales sans impact réel sur l’offre locative. Les maisons individuelles sont exclues du dispositif.

Les logements éligibles peuvent être :

• des logements neufs ;
• ou des logements anciens, sous réserve de travaux de rénovation permettant d'atteindre la performance énergétique requise, et représentant au minimum 30% du prix d'acquisition.

Des exigences élevées en matière de performance énergétique

La qualité énergétique du logement constitue un critère majeur :

• dans le neuf, le bien devra être conforme à la réglementation environnementale RE 2020 ;
• dans l’ancien, les travaux devront permettre une amélioration significative de la performance énergétique, selon des seuils qui seront précisés par la loi.

Le respect de cette exigence détermine directement l’accès aux avantages fiscaux prévus par le dispositif.

Un engagement de location long et strictement encadré

Le bailleur devra s’engager à louer le logement pendant au moins neuf ans, durée désormais exigée par le texte législatif afin d’assurer une stabilité locative.

La location devra impérativement porter sur la résidence principale du locataire, à l’exclusion de toute location saisonnière ou assimilée.

Par ailleurs, les locations réalisées au sein du cercle familial (ascendants, descendants et personnes du même foyer fiscal, parents ou alliés jusqu'au 2^e degrés inclus) sont expressément exclues, afin d’éviter les montages patrimoniaux sans effet réel sur le marché locatif.

Des loyers plafonnés

Même si le dispositif est applicable partout en France, il repose sur le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires, selon des catégories de loyers (intermédiaires, sociaux ou très sociaux) et la localisation de l'immeuble. Les loyers intermédiaires demeurent définis par référence au zonage ABC, tandis que les loyers sociaux et très sociaux sont fixés à l’échelle communale.

Ces plafonds constituent une condition essentielle pour bénéficier des avantages fiscaux, notamment des bonus d’amortissement prévus par le dispositif.

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Quelles sont les exigences fiscales liées au statut de bailleur privé ?

L’accès au statut de bailleur privé implique le respect d’obligations fiscales et déclaratives spécifiques.

La loi prévoit que le bénéfice du dispositif est subordonné à une déclaration d’engagement de location auprès de l’administration fiscale, destinée à permettre le contrôle du respect des conditions légales et fiscales. Le support déclaratif exact (formulaire dédié, adaptation d’un imprimé existant ou création d’un nouveau cadre déclaratif) n’est pas encore formellement arrêté.

Cette déclaration a vocation à mentionner notamment :

• le logement concerné et ses caractéristiques essentielles ;
• la date d’acquisition, d’achèvement ou de fin des travaux, selon la nature du bien ;
• la nature du logement (neuf ou ancien rénové) ;
• l’engagement de location sur la durée requise ;
• le respect des conditions de loyers prévues par le dispositif.

Par ailleurs, le bailleur est tenu de conserver l’ensemble des justificatifs nécessaires, notamment le bail de location, les quittances de loyer, le diagnostic de performance énergétique ainsi que les factures et devis de travaux le cas échéant.

Quels sont les avantages fiscaux prévus pour les bailleurs privés ?

Le principal intérêt du dispositif Jeanbrun repose sur la mise en place d’un mécanisme d’amortissement fiscal du logement, destiné à améliorer la rentabilité nette de l’investissement locatif privé.

Un amortissement du bien et la déduction des charges sur les revenus locatifs

Le statut de bailleur privé permet au propriétaire de déduire fiscalement une partie du coût du logement des revenus locatifs perçus, selon un mécanisme d’amortissement appliqué sur la durée de l’engagement de location.

Cet amortissement porte sur une fraction du prix d’acquisition du bien, correspondant à la valeur du bâti, à l’exclusion du terrain. Par ailleurs, le bailleur peut déduire l’ensemble des charges liées à la location, incluant notamment les travaux, les intérêts d’emprunt et la taxe foncière.

Le dispositif prévoit des taux d’amortissement permettant un amortissement annuel compris entre 8 000 € et 12 000 €, dans la limite du plafond annuel applicable.

Une imputation sur le revenu global

Autre élément important du dispositif : la possibilité d’imputer une partie du déficit généré, dans la limite de 10 700 € par an, sur les autres revenus du foyer fiscal, et non uniquement sur les revenus locatifs.

Ce mécanisme renforce l’intérêt du dispositif pour les ménages soumis à une fiscalité significative, tout en restant encadré.

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