La Vente en État Futur d’Achèvement

«La vente sur plan» : définition et cadre légal

La vente en état futur d’achèvement (VEFA) aussi appelée « vente sur plan », est un contrat de vente établi pour un logement qui a la particularité de ne pas être encore construit ou qui est en cours de construction. Ce contrat garantit que le logement sera conforme aux termes du contrat et livré dans les délais impartis. Selon l’article 1601-3 du Code civil, le jour de la signature du contrat de vente, l’acquéreur devient alors propriétaire du sol et des éventuelles constructions existantes. Les ouvrages à suivre ne deviendront sa propriété qu’au fur et à mesure qu’ils seront exécutés. C’est pourquoi l’acheteur paye le prix du bien immobilier à mesure que les travaux avancent. Avec l’achat « clé en main », c’est le deuxième type d’achat neuf existant sur le marché.

La vente en VEFA est réalisée en trois étapes principales :

• Le contrat de réservation ;
• L’acte de vente ;
• La livraison du logement.

Une fois le contrat de réservation signé par le réservataire (futur acquéreur), celui-ci dispose alors d’un délai de 10 jours pour se rétracter et récupérer les sommes versées en garantie.

Bon à savoir !

En France depuis 2015, il existe la VEFA inversée. C’est un dispositif qui permet à un organisme de HLM (Habitations à loyer modéré) de vendre à une personne privée des logements faisant partie d’un programme de construction composé dans sa majorité de logements sociaux, dans une limite de 30 %. C’est un type de vente qui vise à développer la mixité sociale sur les futurs programmes sociaux.

Une TVA et des frais de notaire réduits

Une vente en état futur d’achèvement est soumise à une TVA traditionnelle de 20 % du prix total du bien. Le promoteur reversera ensuite ce montant à l’État. Cependant, les primo-accédants qui signent un contrat de vente en VEFA dans une zone d’aménagement et de rénovation urbaine (ANRU) et qui répondent à certaines conditions d’éligibilité, peuvent bénéficier d’une TVA réduite à 5,5 %.

Les logements vendus en VEFA, qu’il s’agisse d’appartements, de maisons ou d’un immeuble, font par définition partie du marché immobilier neuf. Un titre qui permet à leur acquéreur de bénéficier d’un des principaux avantages de la VEFA : les frais de notaire réduits. Ils seront de 2 à 3 %, contre les 7 à 8 % imposés par le marché de l’ancien. À titre informatif, les frais de notaire se composent d’émoluments correspondant à la rémunération du notaire, d’émoluments de formalités, de la taxe de publicité foncière et de la contribution de sécurité immobilière.

Une échéancier sur plusieurs étapes

Une des particularités de la VEFA réside dans l’échelonnement des versements, qui s’établit en fonction de l’avancée des travaux. Les versements effectués ne doivent pas dépasser les seuils suivants :

• 35 % à l’achèvement des fondations ;
• 70 % lors de la mise hors d’eau (toiture et charpente terminées) ;
• 95 % lors de l’achèvement ;
• le solde des 5 % restant lors de la livraison. Cependant, ce montant peut être consigné dans le cas d’une contestation sur la conformité du bien avec les prévisions du cahier des charges ou du contrat.

Lors de la livraison de l’immeuble, l’acquéreur peut consigner les éventuelles réserves sur un procès-verbal. Le point de départ des garanties parfait achèvement, biennales et décennales dues par le vendeur est la réception qui aura eu lieu préalablement entre les entreprises et le promoteur. Une fois le logement livré, l’acheteur est ensuite protégé par deux garanties : vices de construction et défauts de conformité apparents.

Les avantages d’un logement neuf acquis en VEFA

• Un projet qui bénéficie d’un permis de construire validé en respectant une cohérence entre l’environnement et les logements ;
• Un logement qui a fait l’objet de nombreuses études techniques en amont et construit selon les plus récentes normes de performances énergétiques ;
• Un bien immobilier approuvé par la municipalité, par les architectes conseils des communes concernées et qui respecte la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) ;
• Des protections légales : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale, la garantie décennale, des garanties dues par le vendeur ;
• Un accompagnement personnalisé dès le début du projet et jusqu’à la remise des clés ainsi qu’un service irréprochable comptant avec la rigueur, l’information précise et le conseil avisé d’un agent immobilier qualifié, le tout strictement encadré par la loi ;
• Des frais de notaire réduits.

Les étapes détaillées d’un achat en VEFA

Pour que le projet d’achat en VEFA soit conclu on dénombre cinq grandes étapes que nos experts vous détaillent.

Le contrat de réservation

Dans un premier temps, le vendeur présente le projet dans sa globalité et le lot convoité (plan du logement, superficie, détails de livraison, etc.). Une fois que l’acheteur a bien pris connaissance de tous les éléments, le contrat de réservation est établit entre l’acquéreur et le promoteur. C’est un document qui sera produit en deux exemplaires : l’un pour le promoteur et le second pour l’acheteur, qui le recevra par courrier en recommandé avec accusé de réception. Ce contrat doit être écrit et contenir les mentions suivantes, sous peine de nullité :

Le versement de garantie

Cette étape concerne l’acheteur et sa banque. L’acquéreur devra en effet verser le montant du dépôt de garantie fixé dans le contrat de réservation sur un compte bloqué jusqu’à la vente du bien immobilier. Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire, bien que souvent prévu, et son montant est limité :

La signature de l’acte de vente chez le notaire

La troisième étape est celle de la signature du contrat de vente définitif et authentique chez le notaire qui a généralement lieu quelques mois après savoir signé le contrat de réservation. Le contrat doit contenir les éléments suivants :

Les paiements échelonnés

Comme mentionné et détaillé précédemment, l’acquéreur paie le prix du logement en plusieurs fois et au fur et à mesure que les travaux avancent, à des moments bien précis (fondations, toiture, achèvement des travaux et mise à disposition du logement).

La visite du bien et la prise de possession

Dernière étape de la VEFA, la visite du bien terminé avec le promoteur afin de vérifier sa conformité et s’assurer qu’il ne présente pas de vices cachés et le cas échéant, émettre des réserves sur le procès-verbal.

Les garanties qui couvrent la Vente en l’État Futur d’Achèvement

Les différentes garanties qui visent principalement à protéger l’acheteur sont les suivantes :

• La garantie de parfait achèvement : cette assurance concerne les désordres signalés par l’acheteur au vendeur sur une durée de 1 an à compter de la réception du logement ;
• La garantie de surface : en règle générale, les contrats de vente disposent d’une clause de tolérance de 5 % en ce qui concerne la surface. Cela signifie que si la surface du logement neuf livré est inférieure à celle prévue, mais dans la limite des 5 %, l’acheteur n’a aucun recours. En revanche, si la différence de surface est plus importante, il pourra demander une baisse du prix en justice ;
• La garantie biennale : elle protège l’acquéreur en cas de dysfonctionnement sur les éléments dissociables de l’ouvrage et garantie leur réparation ou remboursement sur une période de 2 ans à compter de sa réception ;
• La garantie décennale et l’assurance dommages ouvrage : la première garantie les dommages pouvant compromettre la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à l’habitation pour une durée de 10 ans à compter de la réception du logement. La seconde donne la possibilité à l’acheteur de bénéficier des réparations sur les dégâts relevant de la garantie décanale avant que le tribunal rende son verdict et mette en cause ou pas la responsabilité du promoteur ou du constructeur ;
• La garantie de l’isolation phonique : l’acheteur peut obtenir que le promoteur lance les réparations nécessaires afin d’atteindre les exigences phoniques prévues, et ce pour une durée de 1 an après la réception.

Logement non achevé, défaut de conformité ou vice de construction : quels recours pour l’acheteur ?

Si le logement reste inachevé, l’acquéreur dispose de 2 garanties :

• La garantie de remboursement : le promoteur et un organisme financier s’engagent à rembourser le montant du prix de vente versé par l’acheteur. En contrepartie, ce dernier ne peut plus exiger l’achèvement de l’ouvrage et par conséquent sa livraison ;
• La garantie financière d’achèvement : garantie fournit par le vendeur et donnée par une banque, un assureur ou une société de caution mutuelle, qui s’engage à prendre en charge le coût d’achèvement de l’immeuble, elle assure à l’acquéreur l’achèvement des travaux et la livraison du logement.

En ce qui concerne les défauts ou vices signalés par l’acheteur, 2 recours sont là aussi possibles :

• Le solde du coût de vente de 5 % dont l’acheteur doit s’acquitter dès la livraison du bien peut être consigné en cas d’inconformité. La somme sera alors versée sur un compte à part à la Caisse des dépôts ou chez le notaire qui s’est chargé de l’acte, et ce jusqu’à ce que toutes les modifications soient effectuées ;
• Dans le cas où le vendeur ne se charge pas des réparations, l’acheteur peut saisir la justice dans un délai de 13 mois à compter de la remise des clés afin d’obtenir une diminution du prix, des dommages et intérêts, voire dans certains cas l’annulation de la VEFA.

FAQ

Quels sont les avantages de la VEFA ?

Tout d’abord, l’acheteur bénéficie d’un bien immobilier neuf respectant les normes actuelles, notamment les normes thermiques (RT 2012, RE 2020). De plus, l’achat en VEFA permet de personnaliser certains aspects du logement, comme le choix des matériaux ou l'aménagement intérieur. Les frais de notaire sont également réduits (environ 2 à 3 % contre 7 à 8 % dans l’ancien). Enfin, il est possible de profiter de dispositifs fiscaux uniquement accessibles en achat neuf, tels que le Prêt à Taux Zéro (PTZ), selon votre situation.

Qui peut acheter en VEFA ?

Tout particulier ou investisseur peut acheter un bien en VEFA, que ce soit pour en faire sa résidence principale ou pour un investissement locatif. La VEFA s’adresse particulièrement aux personnes souhaitant acquérir un logement neuf avec des avantages fiscaux ou financiers, comme les primo-accédants qui peuvent bénéficier du Prêt à Taux Zéro (PTZ).

Comment est fixé le prix du logement vendu en VEFA ?

Bien que le promoteur soit libre de fixer le prix de vente d’un logement, il doit tout de même respecter certaines règles. Le montant, ou le cas échéant les conditions de révision (le promoteur a le droit de fixer un prix prévisionnel), doivent apparaître sur le contrat de réservation. Le prix faisant l’objet d’une révision doit être négocié lors de la signature du contrat de réservation pour éviter les hausses surprises ou abusives.

Pourquoi acquérir un logement en VEFA ?

Tout d’abord parce qu’acheter un logement neuf fait bénéficier d’avantages certains tels que la réduction des frais de notaire ou l’éventuelle TVA réduite en fonction de la zone géographique du logement. Ensuite, parce que faire le choix d’un logement neuf garantit à l’acheteur un bien répondant aux dernières normes en vigueur et qui ne fera par conséquent pas l’objet de travaux avant de nombreuses années.

L’acheteur en VEFA peut-il se rétracter ?

Oui, le futur acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours calendaires (ce qui signifie que si le dernier jour du délai tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant) à compter de la réception du contrat de réservation par voie postale s’il s’agit d’une lettre recommandée ou de sa remise en main propre. La décision de renonciation doit être annoncée au vendeur via lettre recommandée avec accusé de réception.

Faut-il acheter en VEFA aujourd'hui ?

Acheter en VEFA aujourd'hui peut être une bonne opportunité, surtout pour ceux qui cherchent à acquérir un bien neuf dans un marché immobilier où l'offre est limitée. Les avantages comme la personnalisation du logement, les frais de notaire réduits, et les normes énergétiques récentes (RE 2020) en font un investissement attractif. De plus, la VEFA permet de bénéficier de dispositifs fiscaux intéressants, comme le Prêt à Taux Zéro pour les primo-accédants.