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Augmenter ses revenus grâce à l’immobilier ? Nicolas a choisi d’investir dans le neuf

Marié et père de deux enfants, Nicolas vit près de Paris. Travaillant dans le secteur de l’immobilier depuis une dizaine d’années, il sait que la pierre est un moyen sûr de bénéficier d’un complément de revenus. C’est donc dans cette optique qu’il a choisi d’investir dans le neuf il y a 7 ans. Aujourd’hui, son portefeuille se compose de 3 biens : un studio à Nanterre, un T2 à Saint-Ouen et un T3 à Romainville. Investisseur aguerri, Nicolas a acquis 3 logements neufs. Il les a choisis au sein de la petite couronne, dont la cote est à la hausse grâce à l’arrivée prochaine du Grand Paris Express. Un bien est actuellement en cours de construction, les deux autres sont occupés et génèrent des loyers qui lui apportent un complément de revenus. Ce patrimoine, Nicolas l’a constitué petit à petit, en l’espace de 10 ans.

Compléter ses revenus grâce à l’immobilier neuf

Après avoir été courtier puis conseiller financier, Nicolas a intégré les rangs d’un grand promoteur immobilier. C’est donc tout naturellement qu’il a choisi d’investir dans la pierre : « Du fait de ma profession, je sais que les prix de l’immobilier évoluent à la hausse depuis de nombreuses années. Cet investissement peut donc générer des plus-values intéressantes sur le long terme, ce que d’autres placements n’offrent pas ». 

Pour Nicolas, investir dans l’immobilier, c’est aussi suivre l’exemple familial. « Ma mère avait déjà misé sur l’immobilier locatif, j’avais un bon exemple ! Elle a acquis toute seule deux appartements à Boulogne et à Paris. En les revendant, elle s’est acheté une maison à la campagne. Aujourd’hui, elle est ravie d’y accueillir ses petits-enfants pendant les vacances ».
 

Pourquoi le neuf ?

Nicolas a choisi d’investir dans le neuf plutôt que dans l’ancien pour mieux bénéficier des avantages fiscaux en vigueur  « De quoi réduire mon effort d’épargne à quelques centaines d’euros par mois seulement ». Les biens, proposés à la location à des prix plafonnés, trouvent aussi plus rapidement preneurs. 

L’immobilier neuf permet également d’investir dans des villes à fort potentiel. Nicolas a ainsi concentré ses recherches sur la banlieue parisienne, « là où les prix y sont abordables, contrairement à la capitale ». Les programmes neufs qui ont retenu son attention sont situés dans des villes prenant de la valeur, tout en offrant un cadre de vie agréable.

Nicolas a par exemple acquis un studio dans une résidence calme à Nanterre, aux abords d’un quartier pavillonnaire. Pour ses deux autres acquisitions, il a choisi les communes de Saint-Ouen et de Romainville. « Ces deux villes profiteront directement de l’arrivée prochaine du Grand Paris Express, de ses nouvelles gares et de ses nouveaux quartiers » explique Nicolas.
 

Les étapes du projet

C’est au printemps 2012 qu’un studio à Nanterre retient l’attention de Nicolas. Une petite surface de 26 m2 en rez-de-chaussée. « Une fois ma journée de travail terminée, je me suis retrouvé seul face à mon ordinateur et j’ai vu sur le site du promoteur qu’il ne restait que ce petit studio de disponible ». Intéressé, il effectue tout d’abord une étude fiscale et financière avec un conseiller. Grâce à une simulation, ils calculent que l’emprunt bancaire serait remboursé par les loyers perçus, l’économie d’impôts et un effort d’épargne raisonnable.

Puis tout s’enchaine rapidement. Nicolas se souvient avoir visité l’appartement un après-midi. Après en avoir parlé avec sa femme le soir-même, ils prennent la décision de l’acheter. « Le prix était attractif, le loyer proposé également. Quant à la réduction d’impôt, elle a aussi fait son chemin dans notre esprit ». 

Deux ans plus tard, Nicolas s’est intéressé à son second investissement. Le logement neuf est un T2 de 45m2 avec terrasse situé à Saint-Ouen. Ce bien plus spacieux était susceptible d’intéresser un éventail plus large de locataires. 
Enfin, Nicolas a souhaité acquérir en 2016 un T3 de 55m2, situé à Romainville. Il a davantage pris le temps de réfléchir pour cette transaction. Il a soigneusement étudié potentiel de développement de la ville en faisait des recherches sur internet. En parallèle, il s’est rendu plusieurs fois sur place pour voir comment le quartier évoluait. Puis avec l’aide de son conseiller, ils ont monté un nouveau dossier de financement. Actuellement en cours de construction, ce troisième bien entrera dans un peu plus d’un an sur le marché locatif.

Le choix du logement

Pour tous ses investissements, Nicolas a avant tout privilégié l’emplacement, en choisissant des appartements à proximité de Paris, bien desservis par les transports en commun. Des résidences bien situées, où la demande locative est forte, est ainsi l’assurance de répondre à un réel besoin et d’éviter les vacances.

La superficie est également un critère de choix et investir dans un studio permet de louer à un étudiant. Avec un T3, c’est l’opportunité de louer à des familles avec enfant, qui statistiquement resteront plus longtemps dans les logements. « Cela permet de limiter le turnover et donc la recherche de locataires. On réduit aussi le risque de dégradations potentielles provoquées par les déménagements fréquents » confie Nicolas.

Enfin le facteur émotionnel a également compté. Car si Nicolas a opté pour ces différents logements, c’est aussi parce qu’ils lui plaisaient : « Le studio de Nanterre se trouve par exemple dans un petit immeuble avec une belle architecture. On y entre par un jardin, ce qui est très agréable. Il y a du parquet et de beaux murs blancs à l’intérieur. À la livraison, je me rappelle l’avoir trouvé magnifique !».

Conseil d’expert

"Au terme de la première période de 9 ans du dispositif Pinel, basculer en location meublée devient une alternative intéressante. En choisissant le régime de déclaration au réel avec le statut LMNP, les investisseurs ont en effet la capacité de ne pas payer d’impôt sur les loyers générés, grâce au système d’amortissement. Cette option permet donc de capter des revenus locatifs non fiscalisés à l’issue de cette période de défiscalisation en Pinel"


Franck Montazaud, conseiller Cogedim

Et maintenant ?

Aujourd’hui, Nicolas est très satisfait de ses choix. Il est heureux « d’avoir eu le courage de sauter le pas, à trois reprises ». Ses deux premiers investissements sont actuellement occupés et n’ont pour l’heure jamais été vacants. À terme, Nicolas pourra soit conserver ses 3 biens, soit les revendre. « Pour l’heure, rien n’est gravé dans le marbre et je me laisse la liberté de choisir selon sa situation, au moment voulu ! ».