Comment obtenir un prêt immobilier sans apport ?

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier sans apport ?

Un crédit immobilier sans apport est un prêt qui finance 100% du prix d'achat du bien immobilier, voire jusqu'à 110% pour couvrir les frais annexes (frais de notaire, garantie, etc.). La loi n'oblige pas l'emprunteur à apporter de fonds propres pour l'acquisition.

Pourquoi emprunter sans apport ?

Les raisons d'emprunter sans apport peuvent être multiples.

Manque d'épargne, notamment pour les jeunes actifs

Beaucoup de jeunes actifs, en début de carrière, n'ont pas eu le temps ou la capacité d'épargner suffisamment pour constituer un apport personnel significatif. Le prêt sans apport leur permet d'accéder à la propriété plus tôt, sans attendre plusieurs années à mettre de l'argent de côté. Cela peut être particulièrement intéressant dans un contexte de hausse des prix de l'immobilier, où attendre pourrait signifier voir les prix s'éloigner de leur capacité d'achat.

Volonté de conserver ou optimiser son épargne pour d'autres projets 

Si vous préférez garder votre épargne disponible pour d'autres investissements ou comme sécurité financière, emprunter sans apport peut être judicieux. Cette stratégie est particulièrement pertinente si votre épargne est placée sur des supports offrant un meilleur rendement que le coût de votre crédit.

Stratégie d'investissement locatif pour optimiser sa fiscalité

Vous envisagez un investissement locatif ? Dans ce cas, un prêt sans apport peut maximiser votre effet de levier fiscal. Les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers, un emprunt plus important peut générer des déductions fiscales plus élevées, surtout si vous êtes dans une tranche d'imposition élevée.

Opportunité d'achat à saisir rapidement 

Si vous avez identifié un bien attractif mais n'avez pas encore l'apport nécessaire, un prêt sans apport peut vous permettre de saisir cette opportunité sans délai. C'est particulièrement utile sur les marchés tendus où les bons biens partent vite, ou pour des ventes aux enchères. Cependant, gardez à l'esprit que cette réactivité a un coût. Assurez-vous que l'opportunité justifie les conditions potentiellement moins avantageuses d'un prêt sans apport.

Quelles sont les conditions pour emprunter sans apport personnel ?

La stabilité professionnelle (CDI, fonctionnaire)

La stabilité professionnelle, généralement sous forme de CDI (contrat à durée indéterminée) ou de statut de fonctionnaire, est une condition cruciale pour obtenir un prêt immobilier sans apport. Les banques accordent une grande importance à ce critère car il garantit des revenus réguliers et prévisibles sur le long terme, essentiels pour assurer le remboursement du prêt. Un emploi stable rassure les établissements financiers sur la capacité de l'emprunteur à honorer ses engagements, même en l'absence d'apport initial. Idéalement, les banques recherchent des candidats en CDI depuis au moins deux ans, hors période d'essai, ou des fonctionnaires titularisés. Pour les indépendants ou professions libérales, une activité établie depuis au moins trois ans avec des revenus stables peut également être considérée favorablement. Cette exigence de stabilité professionnelle est d'autant plus importante dans le cadre d'un prêt sans apport personnel, où la banque prend un risque plus élevé en finançant l'intégralité du projet immobilier. C'est aussi le cas pour les primo-accédants ayant de belles perspectives d'évolution de carrière.

Des revenus (suffisamment élevés)

Des revenus suffisamment élevés constituent une condition essentielle pour obtenir un prêt immobilier sans apport personnel. Les banques évaluent attentivement la capacité de remboursement de l'emprunteur, et des revenus conséquents offrent une garantie supplémentaire en l'absence d'apport initial. Généralement, les établissements financiers recherchent un revenu net mensuel d'au moins trois fois le montant total de la mensualité du prêt envisagé. Cette exigence permet d'assurer un "reste à vivre" confortable après remboursement et de limiter le risque d'endettement excessif. Les revenus doivent non seulement être élevés, mais aussi stables et réguliers. Les primes, bonus récurrents et/ou revenus locatifs apparaissant sur le bulletin de salaire ou avis d'imposition peuvent être pris en compte. Pour les couples, le cumul des revenus est considéré, ce qui peut faciliter l'accès à un prêt sans apport. Des revenus solides compensent l'absence d'apport personnel et rassurent les banques sur la capacité de l'emprunteur à assumer le remboursement sur le long terme.

Le taux d'endettement (ne dépassant pas 35%)

Le respect d'un taux d'endettement ne dépassant pas 35% est une condition essentielle pour emprunter sans apport personnel. Ce ratio, calculé en divisant l'ensemble des charges de crédit par les revenus nets, est un indicateur clé pour les banques de la capacité de remboursement de l'emprunteur. Depuis la recommandation du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) en 2021, devenue obligatoire en 2022, les établissements financiers sont tenus de respecter cette limite de 35% pour la majorité des dossiers1. Ce plafond vise à protéger les emprunteurs contre le surendettement et à sécuriser les prêts pour les banques. Toutefois, des exceptions existent : les banques peuvent dépasser ce seuil pour 20% de leurs dossiers, principalement pour l'achat d'une résidence principale. Dans le cadre d'un prêt sans apport, où le risque est plus élevé pour la banque, le respect strict de ce taux d'endettement devient encore plus crucial pour compenser l'absence de fonds propres et rassurer l'établissement prêteur sur la solidité financière du projet.

La gestion des finances personnelles (comptes bien tenus)

Une gestion exemplaire des finances personnelles, avec des comptes bancaires bien tenus, est un critère déterminant pour obtenir un crédit immobilier sans apport. Les banques examinent attentivement l'historique bancaire du demandeur pour évaluer sa capacité à gérer son argent de manière responsable. Cela implique d'avoir des relevés de compte positifs, d'éviter les découverts bancaires fréquents ou prolongés, et de ne pas avoir d'incidents de paiement. Autre exemple, disposer d'un montant conséquent sur son assurance-vie ou tout autre placement aura tendance à rassurer les banques. Une bonne gestion financière démontre la capacité de l'emprunteur à honorer ses engagements financiers et à maintenir une stabilité budgétaire.  Les établissements prêteurs accordent une importance particulière à ce critère en l'absence d'apport personnel, car il devient alors un indicateur clé de la fiabilité financière du demandeur. Un dossier bancaire impeccable, reflétant une gestion prudente et organisée des finances, peut ainsi compenser l'absence d'apport et rassurer la banque sur la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt dans les conditions prévues.

Le "reste à vivre" après remboursement du prêt

Le "reste à vivre" représente la somme dont dispose l'emprunteur chaque mois après le paiement de toutes ses charges fixes, y compris la future mensualité du prêt immobilier. Les établissements financiers s'assurent que ce montant est suffisant pour couvrir les dépenses courantes et imprévues, garantissant ainsi la capacité de l'emprunteur à honorer ses engagements sur le long terme. Bien qu'il n'existe pas de seuil minimum légal, les banques considèrent généralement qu'un reste à vivre confortable se situe entre 800€ et 1 500€ par mois pour une personne seule, variant selon la composition du foyer et la localisation. Dans le cadre d'un prêt sans apport personnel, où le risque est plus élevé pour la banque, un reste à vivre substantiel peut compenser l'absence de fonds propres et rassurer l'établissement prêteur sur la solidité financière du projet. Il démontre la capacité de l'emprunteur à gérer son budget tout en remboursant le prêt, même en l'absence d'épargne initiale.

L'épargne de précaution

Même si l'emprunteur ne dispose pas de fonds propres à investir, les banques apprécient qu'il ait constitué une épargne de précaution, car cela témoigne de sa capacité à gérer son budget et à faire face à des imprévus financiers. Idéalement, cette épargne devrait représenter entre trois et six mois de salaires, offrant ainsi une sécurité financière qui rassure les établissements prêteurs. Une épargne solide permet de garantir que l'emprunteur pourra continuer à rembourser son prêt même en cas de dépenses inattendues. Cette épargne peut compenser l'absence d'apport personnel aux yeux des banques, renforçant ainsi la crédibilité du dossier. Une épargne de précaution bien établie démontre non seulement une bonne gestion financière, mais elle offre également une flexibilité appréciée dans le cadre d'un prêt sans apport, où le risque est plus élevé pour l'institution financière.

Quels sont les risques et contraintes à considérer ?

Les taux d'intérêt potentiellement plus élevés 

Les banques perçoivent les prêts sans apport comme plus risqués. Pour compenser ce risque accru, elles appliquent généralement des taux d'intérêt plus élevés. Cette majoration peut varier de 0,2% à 0,5% par rapport à un prêt classique avec apport. Sur la durée totale du prêt, cette différence peut représenter plusieurs milliers d'euros supplémentaires.

La durée d'emprunt généralement plus longue 

Pour maintenir des mensualités abordables malgré l'absence d'apport personnel, la durée du prêt est souvent allongée. Au lieu d'un prêt sur 20 ans, vous pourriez vous engager sur 25 ou 30 ans. Cette extension de la durée implique de rester endetté plus longtemps et peut limiter vos capacités d'emprunt futures pour d'autres projets.

Le coût total du crédit plus important

La combinaison d'un taux plus élevé et d'une durée plus longue augmente significativement le coût total du crédit. Par exemple, pour un prêt de 200 000 € sur 25 ans, une différence de taux de 0,3% peut représenter plus de 10 000 € d'intérêts supplémentaires sur la durée totale du prêt. Il est crucial de bien évaluer ce surcoût global avant de s'engager.

Le risque accru en cas de baisse des prix de l'immobilier 

Sans apport, vous êtes plus vulnérable aux fluctuations du marché immobilier. En cas de baisse des prix, vous pourriez vous retrouver en situation de negative equity, où la valeur du bien devient inférieure au montant restant dû sur le prêt. Cette situation peut compliquer une éventuelle revente du bien ou une renégociation du prêt.

Les exigences plus strictes des banques sur le profil de l'emprunteur 

Pour compenser l'absence d'apport, les banques seront plus exigeantes sur votre profil. Elles scruteront davantage votre stabilité professionnelle, vos revenus, et votre historique bancaire. Vous devrez généralement justifier d'un emploi stable, de revenus confortables (souvent un reste à vivre plus élevé que la normale), et d'une excellente gestion de vos comptes bancaires, sans incidents de paiement.

Comment réussir à devenir propriétaire sans apport ?

Voici quelques suggestions pour obtenir un prêt immobilier sans apport :

• Avoir un profil solide avec une situation professionnelle stable (CDI confirmé ou fonctionnaire), des revenus suffisants et réguliers, un taux d'endettement inférieur à 35%, et une bonne gestion financière démontrée par des comptes bien tenus.
• Préparer un dossier impeccable en rassemblant tous les justificatifs nécessaires et en présentant un projet immobilier clair avec un plan de financement détaillé.
• Optimiser sa capacité d'emprunt en réduisant ses dépenses courantes et en constituant une épargne de précaution.
• Explorer toutes les options de financement comme le prêt Action Logement, le prêt à taux zéro pour les primo-accédants ou le prêt complémentaire.
• Faire jouer la concurrence en comparant les offres de plusieurs établissements bancaires et en faisant éventuellement appel à un courtier pour négocier les meilleures conditions.
• Cibler des biens immobiliers adaptés, situés dans des zones à fort potentiel et nécessitant peu de travaux.
• Démontrer sa capacité à gérer un budget en présentant un historique d'épargne régulière.

En suivant ces recommandations, vous devriez augmenter vos chances d'obtenir un prêt immobilier sans apport. N'hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel pour optimiser votre recherche.

Quelle somme peut-on emprunter sans apport ?

Généralement, les banques peuvent prêter jusqu'à 100% du prix du bien, voire 110% pour couvrir les frais annexes. On parle généralement de prêt à 100% (financement du prix du bien) ou à 110% (prix du bien + frais annexes) pour les crédits sans apport.

Il n'y a pas de somme maximale définie pour un emprunt sans apport. Le montant dépend de plusieurs facteurs comme les revenus, la capacité de remboursement, l'historique de crédit de l'emprunteur, et les politiques de prêt de chaque banque.

Pour obtenir une estimation précise du montant maximum empruntable sans apport, il est recommandé de consulter directement les banques ou un courtier en prêts immobiliers.

Quels sont les alternatives et compléments au prêt sans apport ?

Voici les principales alternatives et compléments au crédit sans apport :

• Le prêt à Taux Zéro (PTZ) : Destiné aux primo-accédants, ce prêt permet de financer jusqu'à 40% du coût total de l'opération sans intérêts ni frais de dossier, sous conditions de ressources. Il est cumulable avec d'autres prêts.
• Le prêt Action Logement : Réservé aux salariés d'entreprises du secteur privé non agricole de 10 employés ou plus, le prêt Action Logement (environ 1% de taux hors assurance) peut financer jusqu'à 40% du coût total de l'opération et est cumulable avec d'autres prêts.
• Le prêt conventionné : Accessible à tous sans conditions de ressources, ce prêt offre un taux d'intérêt plafonné et permet de bénéficier de l'Aide Personnalisée au Logement (APL) accession. Il peut financer jusqu'à 100% du coût de l'opération.
• Le prêt d'Accession Sociale (PAS) : Destiné aux ménages aux revenus modestes, ce prêt propose des taux d'intérêt plafonnés et des frais de dossier limités. Il permet également de bénéficier de l'APL accession et peut financer jusqu'à 100% du coût de l'opération.
• Les garanties bancaires : Vous pouvez opter pour une hypothèque, où la banque prend le bien en garantie, ou une caution, où un organisme se porte garant du prêt. Ces options permettent d'obtenir un financement sans apport personnel.

Ces solutions peuvent souvent être combinées pour optimiser le financement de votre projet immobilier. Il est recommandé de consulter un courtier ou votre banque pour déterminer la meilleure stratégie selon votre situation.