Est-il possible d'investir en LMNP sans apport ?
On entend souvent que sans apport, pas de crédit. Et sans crédit, pas d'investissement immobilier. C'est un peu frustrant de ne pouvoir emprunter sans apport puisque c'est quasiment la seule opportunité de se constituer un patrimoine immobilier. Chaque personne envisageant sérieusement de s'octroyer une rente relative à un investissement locatif immobilier a forcément songe au statut de loueur en meublé professionnel, LMNP. En effet, face à ces nombreux avantages fiscaux, ce statut a fait de nombreux adeptes. Il serait donc dommage de ne pouvoir investir immobilier pour une histoire d'apport, simplement parce qu’immobilier sans apport sont rarement des termes qui font bon ménage. Alors, peut-on réaliser un investissement locatif sans apport en LMNP ? Sous quelles conditions l'investissement locatif sans apport est-il possible et comment procéder ? Nous vous expliquons tout sur les règles pour investir sans apport.
Comprendre les problématiques des banques
Un apport, ça sert à quoi ?
Le gain que réalise la banque sur un taux de crédit n'est pas suffisant pour limiter les risques qu'elle prend en cas d’achat immobilier.
L'apport sert à faire face à certains frais. C'est pour cette raison que l’investissement sans apport est rarement possible.
Peut-on obtenir un prêt immobilier sans apport ?
Par investissement locatif, on entend que le crédit ne concerne pas votre résidence principale.
Les banquiers ne sont pas fans des projets d'investissement locatif sans apport, mais les cas spécifiques s’étudient au cas par cas, vous pourrez donc obtenir un avis positif.
Quand le projet est défendu par un courtier immobilier, cela peut s'avérer être une véritable plus-value.
Quoi qu'il en soit et bien qu'il ne s'agisse pas de la situation la plus simple, oui, il est tout à fait possible de réaliser un investissement LMNP sans apport.
Sans apport investir n'est pas simple, mais pas impossible non plus.
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Préparation d'un dossier d’investissement immobilier locatif pour un prêt sans apport
Que doit contenir mon dossier pour valider un crédit immobilier sans apport ?
Un emplacement de qualité
Démontrer la viabilité de votre projet investissement locatif par un emplacement de qualité et par le sérieux de votre profil. Être en CDI est primordial.
Sans apport, la seule véritable question que se posera le banquier est « cet investissement est-il rentable ? »
L'emplacement sera donc l'un des premiers critères qu'il étudiera. Il est donc préférable de choisir un emplacement dynamique pour son attrait touristique ou pour son bassin d'emplois et un quartier de choix avec de bonnes infrastructures. On pense notamment à Bordeaux, Paris, Marseille, Lyon, Toulouse, Nantes, Lille, Clermont-Ferrand ou Strasbourg.
Ainsi, le banquier considère qu' il sera aisé de trouver des locataires.
Le plus gros risque, pour lui comme pour vous, serait de réaliser un crédit immobilier et de ne pouvoir l'honorer, pour cause de vacances locatives.
Justifier les futures charges
Votre banquier, qui n'est pas devin, prendra une décision en tenant compte des futures charges. Sans apport investissement peut être plus complexe, mettez donc toutes les chances de votre côté en lui apportant les informations.
Les charges sur lesquelles vous renseigner sont :
- Les honoraires de gestion ou d’agence ;
- La taxe foncière ;
- Les frais d'assurance ;
- Les mensualités que vous payez déjà si tel est le cas ;
- Les charges de copropriété ;
Justifier du rendement locatif
Vous devrez justifier le montant des recettes prévues au titre des revenus locatifs en étudiant le marché immobilier de France. Il est conseillé de réaliser des simulations grâce à des outils en ligne.
Vous pouvez également consulter le site de Cogedim qui vous décrypte le neuf et vous indique quelles villes sont des valeurs sûres où acheter.
Un bon choix de défiscalisation
Le prêt immobilier sans apport est possible si vous optez pour des dispositifs pouvant alléger les charges, car ils vous permettent de défiscaliser, au point parfois de ne même plus payer d'impôt dessus.
L’immobilier investissement locatif sera alors envisageable puisque ce sera un sacré avantage pour défendre votre dossier auprès du banquier.
Pourquoi choisir l’investissement locatif meublé LMNP pour un prêt sans apport personnel ?
Les avantages fiscaux
Pour bénéficier du statut LMNP, vous devrez proposer une location meublée et qu’il s'agisse d'un logement d'habitation (pas d'usage professionnel).
Il existe également une double condition de revenus :
- Ne pas encaisser plus de 23 000 euros au titre des revenus locatifs ;
- Que ces recettes ne représentent pas plus de 50% par rapport à l'ensemble des revenus de votre foyer fiscal.
La possibilité de créer un déficit foncier
Sous le régime loueur meublé professionnel, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC, bénéfices industriels et commerciaux, ce qui est un gros avantage et permet la récupération de la TVA sur l'achat.
En relevant du régime réel simplifié, vous déduisez l'ensemble de vos charges courantes et amortissables et pouvez créer un déficit foncier qui sera reportable pendant 9 ans.
Investir immobilier sans apport en résidence de service
Lorsque vous investissez en résidence de service, vous relevez d'un bail commercial qui vous lie au gestionnaire de résidence. C'est lui qui s'engage à vous verser les loyers, vous ne serez donc pas confronté au risque de carence de loyer, ce qui peut aider si vous avez un dossier sans apport investissement.
Vous avez désormais toutes les informations pour un projet immobilier locatif sans apport dans le cadre d'un locatif investissement immobilier meublé LMNP.
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Foire aux questions
Puis-je cumuler la loi Pinel avec la LMNP ?
Le cumul loi pinel et dispositif LMNP ne sont, par définition, pas possible. Pour le dispositif pinel, vous devez mettre en location un logement nu, alors que pour la LMNP, le logement doit être meublé.
Quel apport est nécessaire pour un prêt immobilier locatif ?
Investir immobilier locatif nécessite généralement un prêt immobilier. L’apport investissement locatif attendu par les banques est de l'ordre de 10% du prix global pour couvrir les frais de garantie du prêt ou encore les frais de notaire.
Puis-je cumuler le dispositif Censi Bouvard et celui de la LMNP ?
Censi bouvard et LMNP sont cumulables et vous pourrez ainsi bénéficier d'une réduction impôt supplémentaire de 11%.
Pour cela, il vous faut investir dans un logement neuf (en Vefa), en résidence de services avec une durée de location minimum de 9 ans.
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