Le plafond de loyer en LMNP

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Réaliser un investissement locatif en LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut s’appliquer à tous les contribuables français qui réalisent un investissement locatif en meublé. Un logement meublé peut être une maison ou un appartement, mais il doit être équipé d’un minimum d’équipements et de mobiliers. Parmi les différents éléments requis d’un logement meublé, il y a notamment une table et des chaises, une literie complète, des lampes, un réfrigérateur, un micro-ondes, du matériel d’entretien ménager, etc.

Vous pouvez investir en LMNP dans un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Outre les logements indépendants, les logements des résidences de services sont aussi éligibles au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Les avantages du statut LMNP

Réaliser un investissement locatif en LMNP apporte plusieurs avantages fiscaux. Vous pouvez récupérer la TVA, profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers déclarés et bénéficier de l’amortissement de votre bien, du mobilier et des travaux effectués.

Quelles sont les conditions du statut LMNP ?

Le statut LMNP est fiscalement intéressant, mais des conditions doivent obligatoirement être remplies pour l’obtenir et le conserver.

Existe-t-il une limite du loyer ?

En LMNP, il n’existe pas de limite du loyer comme pour la loi Pinel. Il n’y a pas non plus de plafond de ressources pour les locataires. Cela signifie que vous êtes libre de fixer le loyer de votre logement et que les locataires n’ont pas de plafond de revenus à respecter. Ces plafonds s’appliquent à la loi Pinel qui est un dispositif de défiscalisation pour l’immobilier locatif, mais pas au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel.

Le plafond des revenus locatifs

En tant que LMNP, vous devez respecter un plafond spécifique de vos revenus locatifs. Les revenus annuels de la location meublée de votre logement ne doivent pas excéder 23 000 €. Le loyer et les charges sont compris dans ce montant. De plus, vos revenus locatifs doivent représenter moins de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal.

Il est important de préciser qu’une seule de ces deux conditions suffit à obtenir et conserver le statut LMNP. Vous ne perdez pas les avantages fiscaux de ce statut tant qu’au moins une des conditions est remplie. Par exemple, vous pouvez percevoir 30 000 € de revenus locatifs annuels, mais conserver le statut LMNP si vos revenus locatifs représentent toujours moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Le plafond des régimes fiscaux

Vos revenus locatifs en LMNP sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Ces deux régimes ont des plafonds à respecter.

Le régime micro-BIC

Avec le régime micro-BIC, le plafond des revenus locatifs annuels est de 72 600 € pour la location meublée classique. Il est de 176 200 € pour la location de meublés de tourisme classés et de chambre d’hôtes.

Le régime micro-BIC en LMNP vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers déclarés. Cela signifie que les loyers imposés représentent la moitié des loyers déclarés.

Le régime réel simplifié

Pour ce qui est du régime réel simplifié, le plafond de revenus locatifs annuels est de 247 000 € pour la location meublée classique. Il est de 818 000 € pour la location de meublés de tourisme classés et de chambre d’hôtes.

Avec le statut LMNP, vous pouvez demander le régime réel simplifié même si vos revenus locatifs annuels sont inférieurs à 72 600 €. Il vous permet de déduire les frais et les charges suivants de votre bien immobilier :

• Les taxes ;
• Les intérêts d’emprunt ;
• Les assurances ;
• Les travaux de rénovation.

Le régime réel simplifié prend aussi en compte l’amortissement du bien immobilier, du mobilier et des travaux effectués. L’amortissement du bien correspond à sa perte de valeur causée par l’usure du temps et son utilisation. Généralement, la durée d’amortissement d’un bien immobilier varie de 25 à 40 ans.

Le plafond du dispositif Censi-Bouvard

Vous pouvez cumuler le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) avec un investissement éligible au dispositif Censi-Bouvard. Celui-ci vous permet de bénéficier d’une réduction de votre impôt de 11 % pour une durée de location de 9 ans au minimum. Le dispositif Censi-Bouvard a une limite d’investissement à 300 000 €.

Vous pouvez cependant investir dans plusieurs logements tant que le montant total de vos investissements ne dépasse pas 300 000 €. Par exemple, si vous investissez dans trois logements d’une valeur totale de 400 000 €, la réduction d’impôt sera seulement calculée sur 300 000 €. De plus, la loi Censi-Bouvard vous permet aussi de récupérer la TVA sur le prix d’achat du bien immobilier. Par conséquent, vous bénéficiez d’une réduction de 20 % sur le prix d’achat.