LMNP ou Censi Bouvard ?

Peut-on cumuler un statut LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard ?

Il est tout à fait possible de cumuler le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) avec la loi Censi-Bouvard. Il convient toutefois de renoncer à amortir votre bien immobilier en LMNP classique. La règle s’applique également dans le sens inverse. Un bien immobilier qui aurait profité de la réduction d’impôt Bouvard n’est plus autorisé à bénéficier de l’amortissement octroyé par le LMNP.

Cependant, la loi Censi-Bouvard plafonne le montant de l’investissement immobilier à 300 000 €. Si le prix de revient de votre bien est plus important, l’amortissement peut s’appliquer sur la fraction supérieure.

En LMNP classique comme en Censi-Bouvard, vos revenus locatifs sont imposés au titre des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toutefois, des différences significatives existent. Il convient de prendre le temps de la réflexion pour choisir l’option la plus avantageuse pour vous.

Louer son bien meublé en LMNP classique

L’exigence d’une location meublée pour le régime LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal avantageux octroyé aux propriétaires bailleurs de locations meublées. Pour être considéré comme meublé, le logement doit être « équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. » (loi Alur du 24 mars 2014).

De plus, le statut LMNP plafonne les recettes locatives à :

• 23 000 €/an ;
• 50 % du montant global des revenus du foyer fiscal de référence.

En cas de dépassement, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est révisé et évolue en Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Un LMP n’est pas éligible au dispositif Censi-Bouvard et les avantages fiscaux diffèrent.

Les avantages fiscaux du régime LMNP classique

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel est un régime fiscal particulièrement avantageux. Il permet notamment aux investisseurs de bénéficier :

• D’une faible taxation des revenus locatifs, imposés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• D’un régime favorable des plus-values immobilières ;
• D’un amortissement comptable immobilier et mobilier. Cet avantage fiscal permet de déduire du montant de l’impôt sur le revenu la perte de valeur du bien immobilier dans le temps. L’avantage fiscal de l’amortissement comptable n’est pas cumulable avec le dispositif Censi-Bouvard.

Loi Censi-Bouvard

Qui peut bénéficier de la Loi Censi-Bouvard ?

L’ensemble des contribuables français est éligible à la loi Censi-Bouvard. Le dispositif se limite toutefois aux investissements meublés réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022.

Bon à savoir : prolongé une première fois jusqu’au 31 décembre 2021, le gouvernement a décidé de retarder l’échéance de la loi Censi-Bouvard. Pour faire face à la demande de logements en résidence de services, la Loi de Finances 2022 a ainsi prolongé le dispositif jusqu’au 31 décembre 2022.

Quelles sont les conditions imposées ?

Le LMNP Censi-Bouvard est apprécié pour la souplesse des conditions d’éligibilité. En effet, le dispositif n’exige aucun plafond de loyer ou de ressources des locataires et n’impose aucune zone géographique particulière. Les conditions d’éligibilité concernent essentiellement le type de logements.

Le type de logements concernés

Pour bénéficier de la loi Censi-Bouvard, le logement destiné à la location doit être acheté neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Les habitations réhabilitées ou rénovées pour répondre aux critères de performance technique de l’immobilier neuf sont également éligibles. Leur construction doit cependant dater de moins de quinze ans.

Seul un achat réalisé au sein d’une résidence de services est concerné par le dispositif Censi-Bouvard. La résidence doit offrir aux locataires trois des quatre services suivants : petit-déjeuner, fourniture de linge de maison, service d’accueil ou nettoyage régulier des locaux. L’acquisition peut s’effectuer au sein :

• D’une résidence de services étudiante ;
• D’une résidence pour personnes âgées ou handicapées (EHPAD, etc.) ;
• D’une résidence d’affaires.

Dans le cadre d’un investissement en Censi-Bouvard, le logement est géré par l’exploitant de la résidence via un bail commercial. Par conséquent, le locataire n’est pas l’occupant de votre location meublée, mais bien le gestionnaire de l’établissement.

Bon à savoir : depuis le 31 décembre 2016, un logement situé au sein d’une résidence de tourisme classée n’est plus éligible au Censi-Bouvard.

La durée de location

Contrairement au LMNP classique, un bail commercial en Censi-Bouvard vous engage pour 9 ans. Durant cette période, votre bien ne peut pas être revendu.

Acquisition de plusieurs logements, sans plafonds ni zonage

Le dispositif Censi-Bouvard autorise l’achat de plusieurs logements par an, dans la limite de 300 000 €. Leur mise en location doit intervenir dans les douze mois qui suivent la signature du bail commercial.

La possibilité d’acquérir plusieurs logements est un réel atout pour ce dispositif. En effet, de nombreuses aides à l’investissement locatif plafonnent les investissements à un seul achat par an (loi Scellier classique ou Social par exemple). En tant qu’investisseur en LMNP Censi-Bouvard, vous avez également la possibilité de bénéficier du dispositif Scellier.

Les avantages fiscaux du dispositif Censi Bouvard

11 % de réduction d’impôt

Le régime fiscal Censi-Bouvard octroie une réduction d’impôt sur le revenu à hauteur de 11 % du prix de revient (hors taxe). La réduction d’impôt Censi-Bouvard est lissée sur les 9 ans que couvre le bail commercial. Elle est directement déduite du montant d’impôt à payer, après application des tranches marginales.

La réduction d’impôt est toutefois plafonnée à 300 000 € d’investissement immobilier. Enfin, la réduction d’impôt s’applique uniquement si vous n’avez pas choisi d’amortir votre investissement immobilier en LMNP. De ce fait, il apparaît essentiel de se renseigner sur les deux options afin d’envisager le placement le plus rentable.

Le report de la réduction d’impôt en Censi-Bouvard

Si le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant d’impôt sur le revenu à payer, ce dernier est reporté sur les années suivantes. Le report de la réduction d’impôt Censi-Bouvard peut courir sur six ans. Seule condition : pendant les années concernées par le report, votre logement meublé doit toujours être disponible à la location.

Récupération de la TVA

Acquérir un logement neuf au sein d’une résidence services vous permet de récupérer la TVA. Dans l’immobilier neuf, cette taxe sur la valeur ajoutée représente 20 % du coût d’acquisition.

En cas de revente de votre location meublée, plusieurs options sont possibles :

• La vente de votre location meublée intervient dans un délai supérieur à vingt ans après la date d’achat. Dans ce cas, la TVA est totalement acquise et aucun remboursement ne vous sera demandé.
• La vente de votre bien immobilier intervient dans un délai de cinq à vingt ans après la date d’achat et la location se poursuit dans des conditions identiques. Comme dans la situation précédente, la réversion de la TVA ne vous sera pas demandée.
• La vente de votre bien immobilier intervient dans un délai de cinq à vingt ans après la date d’achat et la location se poursuit dans des conditions différentes. Dans ce cas, l’administration fiscale vous demandera de rembourser la TVA. Le montant sera alors proportionnel à la durée restante.

Quand choisir le LMNP classique ou le Censi-Bouvard ?

Le statut LMNP classique, avec amortissement comptable, s’adresse principalement aux investisseurs désireux de bénéficier d’un complément de revenus défiscalisés. Privilégiez ce régime fiscal si votre TMI (Tranche Marginale d’Imposition) est supérieure ou égale à 30 %. Le LMNP classique est une solution idéale pour envisager sereinement l’avenir et préparer sa retraite en se constituant un patrimoine immobilier.

Souscrire à l’option Censi-Bouvard est généralement rentable si vous payez moins de 3 000 € d’impôts par an. Dans ce cas, la réduction d’impôt Censi-Bouvard permet de réaliser un investissement immobilier à un coût avantageux, même en cas d’apport personnel limité.

Si vous hésitez entre le LMNP classique ou le Censi-Bouvard, contactez nos agents Cogedim. Leur expertise vous assurera un investissement sûr et adapté à votre situation.

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