Peut-on déduire des charges en LMNP ?

Les deux régimes d’imposition LMNP

Le régime micro bénéfices industriels et commerciaux

Vous pouvez en bénéficier, à condition que les recettes de l'année ne dépassent pas :

• 70 000€ au titre des locations de locaux meublés ;
• 170 000€ au titre des locations de chambres d’hôtes et logements meublés de tourisme classés.

Dans ce cas, un abattement de 50 % est appliqué sur les gains relatifs au local meublé et de 71% sur ceux de la deuxième catégorie.

L'abattement est dit forfaitaire puisqu'il est appliqué sur l'ensemble des sommes encaissées, avant la déclaration d' impôts sur le revenu.

Le régime réel

Ce régime, lui, permet de déduire les charges relatives à la location meublée non professionnelle. Pour être considérées comme telles, elles doivent avoir été engagées dans l’intérêt de la location.

L'ensemble de ces dépenses devra être justifié grâce à des factures servant de preuves (coûts réels engagés à une date postérieure à l'activité de loueur meublé non professionnel) et doit faire l'objet d'une comptabilité.

Liste des charges déductibles LMNP

Deux types de charges sont déductibles : les courantes et les amortissables.

Les charges courantes

• Les taxes foncières et de contribution foncière des entreprises (CFE), ainsi que la taxe d'habitation ;
• Les coûts d'assurance (celle des propriétaires non occupants et l'assurance loyer impayé) ;
• Les charges fixes telles que l’eau, l’électricité, internet, etc. ;
• Les dépenses liées à l'entretien et les petites réparations, inférieures à 600€ ;
• Les charges de la copropriété ;
• Les intérêts d’emprunts et frais de dossiers ;
• Les dépenses de publicité visant à louer le bien comme des frais d'annonces ou d'inscription sur des sites de location ;
• Les honoraires de notaire et d’agence immobilière ;
• Une partie des frais de tenue de la comptabilité.

Les charges amortissables

• Les dépenses liées à l'achat du bien lui-même et les frais de notaire ;
• Les travaux, qu'il s'agisse de réparation ou d’amélioration ;
• L’achat de mobilier.

Comment choisir entre les deux régimes d'imposition ?

C'est le montant de vos charges qui va vous décider à opter pour l'un ou l'autre.

Quand opter pour un régime micro BIC ?

Il est recommandé d'opter pour le micro-BIC si vos charges sont plutôt faibles et sont inférieures à 50% des revenus locatifs.

Prenons l'exemple suivant :

Vos revenus locatifs de loueur en meublé sont de 22 000 euros.

Vous avez engagé des dépenses de 4 000 euros entre charges courantes, assurances et réparations.

Vous avez réellement encaissé 18 000 euros, mais, grâce à l'abattement forfaitaire de 50%, le calcul de votre impôt sur le revenu sera basé sur 11 000 euros.

Le taux d'imposition dépend ensuite de la tranche à laquelle vous appartenez.

Quand opter pour le régime réel simplifié ?

La fiscalité du régime réel est plus avantageuse si vous avez des charges élevées et supérieures à 50% de vos revenus locatifs.

Prenons l'exemple suivant :

Votre revenu locatif annuel est de 18 000 euros. Le prix de vos charges et dépenses est de 19 000 euros, entre les taxes, les intérêts d’emprunt, les dépenses courantes et les amortissements du bien locatif.

Concrètement, vous êtes donc déficitaire de 1 000 euros et dans la mesure où ce déficit est causé par le montant des amortissements, vous ne serez donc pas soumis à l'impôt sur le revenu ou aux prélèvements sociaux.

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