LMP ou LMNP ?

La location meublée, une activité aux nombreux avantages

Les avantages par rapport à la location vide

Tout d'abord, le rendement est plus intéressant puisque le montant des revenus liés au loyer est de 15 à 25% plus élevé. En effet, les frais déboursés pour meubler le logement sont vite amortis grâce à une rentabilité supérieure et sont, de plus, déductibles.

Ensuite, le bail d'un logement meublé est plus souple puisqu'elle est variable de un jour (pour la location saisonnière) à plusieurs années, tandis que pour un logement nu, le contrat de bail est de 3 ans minimum.

Enfin, la fiscalité est de loin plus favorable, car, que vous ayez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou de loueur en meublé professionnel (LMP), dans les deux cas, les recettes ne sont pas imposées comme des revenus fonciers, mais comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Un loueur meublé non professionnel pourra choisir entre le régime réel (en option) ou le régime forfaitaire micro-BIC (automatique), alors que le loueur meublé professionnel sera forcément en régime réel.

Quelles sont les conditions d'accès à ces statuts LMNP et LMP ?

Ces deux statuts nécessitent une inscription auprès du tribunal de commerce.

Le statut LMNP

Pour relever du régime fiscal LMNP, l'ensemble des recettes généré par le logement meublé ne doit pas être supérieur à :

• 23 000 euros annuels ;
• 50% de vos revenus totaux.

Si vous excéder l'un des plafonds fixés, dans ce cas, vous devenez, automatiquement et de fait, un LMP. Avec ce statut, vous pouvez opter pour deux régimes distincts de fiscalité : le régime réel et le régime micro-BIC.

Le statut LMP

Pour relever du régime fiscal LMP, vos revenus issus de ladite location doivent être supérieurs à :

• 23 000 € par an ;
• 50% des revenus de votre foyer fiscal.

Dans ce cas, vous êtes obligatoirement soumis au régime réel.

Cependant, si le montant des revenus est supérieur à 23 000 euros, mais que cela constitue moins de 50%, il est possible de rester sous le statut LMNP.

Le loueur en meublé professionnel n'est, par ailleurs, pas tenu d'être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) depuis 2018, cette obligation n’étant désormais plus un critère pour bénéficier du statut LMP.

Le statut para hôtelier

Attention, toutefois, les activités de location meublée, en LMP ou LMNP, ne doivent pas être confondues avec celle de para hôtelier et la limite est plutôt fine. Un loueur en meublé qui propose au minimum trois prestations annexes et similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier, se verra alors considéré comme para hôtelier.

Les prestations annexes sont listées à l’article 261 D du code général des impôts (CGI), dans son paragraphe 4b et sont :

• Le petit déjeuner ;
• La fourniture de linge de maison ;
• Le nettoyage régulier des locaux ;
• La réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Et dans ce cas, ça ne sera pas le même régime fiscal qui s'appliquera.

Quelles sont les différences entre les statuts LMP et LMNP ?

On peut se demander quelles sont les différences entre le statut loueur meublé non professionnel LMNP et le statut de loueur en meublé professionnel LMP. Outre les conditions d'accès évoquées ci-dessus, il existe plusieurs différences notables. En effet, le statut LMP présente de gros avantages, mais ils offre également certains inconvénients à ne pas négliger.

La gestion des déficits

Il s'agit là de l'une des principales différences. Avec le régime LMP, vos éventuels déficits sont imputés, sans limite, sur votre revenu global (sauf pour la partie déficitaire provenant des amortissements), alors que sous le régime LMNP en micro-BIC, ces déficits ne sont imputables que sur les revenus liés à la location meublée et revenus de même nature.

Dans un cas comme dans l'autre, le déficit est reportable sur 10 ans.

La plus-value immobilière

Si un loueur meublé non professionnel vend son bien et réalise une plus-value, celle-ci sera soumise à un impôt relatif aux plus-values privées. Il pourra en être totalement exonéré après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Si un loueur meublé professionnel vend son bien et réalise une plus-value, celle-ci sera soumise à un impôt relatif aux plus-values professionnelles qui est plus avantageux, car, au bout de 5 années, elles sont totalement exonérées quand les recettes des loyers ne dépassent pas 90000 €, et partiellement exonérées lorsque celles-ci se situent entre 90000 et 126000 euros.

L’Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Un Loueur Meublé Professionnel est redevable à l’impôt sur les sociétés, mais n'est pas imposable à l’IFI.

Il s'agit d'une exception prévue au nouvel article 975, V du CGI, qui stipule que la location meublée sera considérée comme commerciale dans deux cas :

• 1/ Si elle est réalisée par une société ou par un organisme ;
• 2/ Si elle est exercée par un contribuable qui en réalise des recettes annuelles supérieures à 23 000 € qui représentent 50% ou plus des revenus professionnels imposables du foyer fiscal.

Cela permet donc, en quelque sorte, de supprimer, fiscalement parlant, les loyers perçus.

RSI et cotisations aux charges sociales

Les professionnels relevant du statut LMP sont, depuis le 1er janvier 2012, soumis à la cotisation aux charges sociales professionnelles.

Le point positif est que cette cotisation lui accorde des droits supplémentaires et lui permet ainsi de bénéficier d’une assurance vieillesse d'une couverture maladie.

En revanche, le point négatif est que cette taxation représente un coût élevé, beaucoup plus que celle des particuliers cotisant à la sécurité sociale.

De plus, il faut savoir que sont également soumises aux cotisations RSI les plus-values à court terme (alors que celles-ci sont pourtant exonérées d’impôts). La cotisation RSI peut donc être très élevée pour un statut LMP de loueur en meublé professionnel.

La différence est que les loueurs en meublés non professionnels (LMNP) sont, eux, exonérés de cette cotisation RSI puisqu'ils ne payent que les prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine, à 17,20%.

Non application de réductions d’impôt

Une autre des différences majeures entre les statuts LMP et LMNP est que le loueur en meublé non professionnel pourra jouir des réductions d’impôts Censi-Bouvard relatifs aux investissements (à condition que celui-ci soit éligible par cette loi, bien entendu).

A l'inverse, le loueur en meublé professionnel, lui, ne pourra en bénéficier dans le cadre de sa location meublée.

Ces deux statuts ne présentent pas que des différences, on note également des points communs avantageux.

L'adhésion à un centre de gestion agréé

Un loueur en meublé, qu'il soit LMP ou LMNP, a la faculté d'adhérer à un CGA (centre de gestion agréé) qui lui permet de profiter d'une réduction de sa cotisation d’impôt sur le revenu plafonnée à 915 €.

L'amortissement

Les locations de biens meublés, qu'importe le statut de ce dernier, loueur en meublé professionnel ou non (mais à condition qu'il relève ait opté pour la fiscalité du régime réel), est la possibilité d'amortissement pour les locaux, le mobilier et le matériel contenu dans le logement.

Ainsi, il s’agit d’un véritable gain puisque cela permet aux loueurs en LMNP ou LMP de ne payer que très peu d’impôt, voire pas du tout, et ce pendant de nombreuses années. Cela permet de jouir d'un investissement immobilier rentable.

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