Acheter un bien en LMNP

Il n'est plus à démontrer que le le statut LMNP de loueur en meublé non professionnel est synonyme de rentabilité, c'est d'ailleurs pour cette raison que le dispositif de la location meublée non professionnelle présente un tel engouement de la part des investisseurs en France.

En effet, il offre deux choix de fiscalité, le régime micro-bic et le régime réel, afin de maximiser le rendement. Pour en savoir plus sur la manière de bénéficier des avantages fiscaux du statut LMNP tout en utilisant une Société Civile Immobilière (SCI), consultez notre article. Les investisseurs peuvent ainsi profiter d'abattement forfaitaire, de déduction de charges, d'amortissement, etc.

Investir en LMNP, oui, mais comment choisir entre achat LMNP dans le neuf ou dans l'ancien ? Quelles sont les différences ?

Acheter dans le neuf

Une acquisition en LMNP dans le neuf, signifie que vous achetez sur plans. Le promoteur a donc un projet de construction et va chercher des acquéreurs avant d'entreprendre les travaux. Vous êtes donc propriétaire du logement dès votre achat en LMNP, mais ne pouvez en jouir qu'une fois les travaux terminés, à la livraison. La durée est estimée entre 1 et 2 ans.

Les avantages d'un investissement loueur meublé non professionnel dans le neuf

Un logement qui ne nécessite pas de travaux pendant plusieurs années

Il vous apporte la certitude d’un investissement aux normes avec du mobilier et des équipements neufs, qui ne générera pas de travaux ou améliorations dans les prochaines années et sur ce point c'est une sérénité pour le propriétaire bailleur, cela permet d'avoir une meilleure visibilité financière.

En choisissant un groupe de qualité, un spécialiste des programmes neufs , tel que Cogedim, vous aurez, en plus, l'assurance d'un immeuble construit avec des matériaux durables de qualité et éviterez ainsi les travaux d'entretien de la copropriété.

Des frais de notaires attractifs

Dans le cadre d'un investissement dans des programmes neufs, les frais de notaire ne seront que de 3,5%, alors qu'ils sont de 8,5% dans le cadre des investissements LMNP dans l'ancien.

Cette différence de 5% est donc très importante surtout sur un investissement à prix élevé.

Encore plus d’avantages fiscaux

Un investissement dans le neuf permet de profiter des avantages du dispositif LMNP, mais, en plus, de profiter de ceux du dispositif Censi-Bouvard. Il y a donc un cumul.

En effet, quand vous investissez dans des logements en construction, vous jouissez d'un abattement supplémentaire de 11%. Cette réduction d’impôts s'applique sur un horizon de 9 années, dans une limite de 300 000 euros HT et est même reportable.

Les inconvénients d'un investissement dans le neuf

Une absence de revenus locatifs

Les projets d'investissement LMNP sur plans impliquent que vous devrez attendre la fin des travaux pour démarrer l'exploitation de votre logement sous l'activité de loueur en meublé non professionnel.

En corrélation, vous ne percevez pas de revenus locatifs pendant cette période, et il s'agit d'une donnée à prendre en compte lorsqu'on se lance dans ce projet.

Les problèmes de construction

Lorsqu'on achète sur plans, le premier risque est d'être déçu, de ne pas avoir un logement à la hauteur de ses projections, mais c'est là le moindre souci.

Plus grave, vous pouvez faire face à des malfaçons, défauts de construction et à des retards de livraison si vous optez pour une entreprise peu sérieuse. Le risque financier n'est donc pas à ignorer, car un retard signifie une impossibilité de louer et d'accueillir des locataires. Cela peut également impliquer que vous ne pourrez bénéficier des abattements fiscaux, de l'amortissement la première année, et temps que l’habitation n'est pas louée.

La seule solution pour limiter le risque est de s'entourer d'un promoteur gestionnaire renommé et d'expérience, comme Cogedim.

Les inconvénients financiers

Financièrement, deux problèmes peuvent se poser lors d'un investissement LMNP dans le neuf.

Tout d'abord, vous êtes tenus d'avancer la TVA. Celle-ci vous sera remboursée ultérieurement, mais il n'en demeure pas moins que cela augmente vos intérêts d'emprunt.

Ensuite, même si la construction est à la charge du promoteur gestionnaire , le financement des travaux demeure à la charge de l'investisseur puisque la vente est réalisée en état de futur d’achèvement (VEFA) et cela augmente également les intérêts bancaires.

Acheter de l’ancien d'occasion, en LMNP

Investir en LMNP dans l'ancien signifie que vous achetez un logement de seconde main, d'occasion donc, sur le marché secondaire, en France.

Il s’agit de logements situés dans des résidences de services c'est pour cette raison que l'on le caractérise de marché d'occasion quand on parle de LMNP ancien.

Par résidences de services, on entend la résidence de tourisme, les résidences seniors, les résidences étudiants, les résidences d' affaires ou encore les résidences médicalisées ehpad.

Le propriétaire précédent doit se délaisser d'une partie de son patrimoine en revendant son bien, déjà exploité en LMNP, c'est-à-dire,  avec les mobiliers et un locataire  (des seniors, des clients ehpad, etc).

Les avantages d'un investissement meublé dans l'ancien

Une meilleure analyse de l'exploitation

Investir dans une résidence gérée depuis quelques années vous permet d'avoir un regard plus objectif sur la qualité de l'exploitant gestionnaire. En effet, vous pouvez vérifier que la résidence est entretenue, la qualité des services proposés, vous pouvez vérifier sa stabilité financière avant de vous lancer.

C'est donc l'un des avantages majeurs du marché de la revente d'occasion sous le statut de LMNP, alors que la qualité de la gestion reste toujours une grosse surprise lors d'un investissement dans des programmes de résidences neuves.

Un meilleur rendement

Le prix de départ sera plus bas si vous investissez dans l'ancien. En effet, les prix du neuf sont relativement élevés, pas toujours en corrélation avec la réalité du marché. Sur le marché de l'occasion, vous trouverez des prix inférieurs, de l'ordre de 20%, puisqu'on constate une réelle diminution de la valeur à la revente.

Parallèlement, vous serez en mesure d'exploiter le bien immédiatement, de percevoir les loyers dès le début de l'investissement, ce qui n'est pas le cas pour des biens en LMNP neufs. Il s'agit du même loyer et de la même gestion, seul le loueur en meublé professionnel change.

Ainsi, entre un prix plus bas, des recettes locatives similaires et immédiates, votre rentabilité est plus avantageuse que lors d'un investissement dans le neuf.

Les inconvénients d'un investissement immobilier en LMNP d'occasion

Des travaux inattendus dans l’ancien

Lorsque l'on investit dans l'ancien, et quand bien même le gestionnaire exploitant porterait un grand intérêt à la gestion de la résidence, il y a inexorablement un risque de travaux qui ne se compense pas toujours avec le montant du loyer et donc des revenus de la location .

En tant qu' investisseur, il est donc essentiel, pour limiter les risques et faire un choix éclairé, de vérifier :

• Les travaux d'entretien déjà réalisés et leurs prix ;
• Les travaux à venir et ceux qui ont déjà été votés ou non, ainsi que le prix prévisionnel ;
• Les clauses du bail afin de savoir à qui incombent les charges des travaux ;
• Les motivations ayant poussé le loueur en meublé précédent à revendre.

Un risque au niveau de la TVA

Lors d'une acquisition dans le neuf, l'acheteur récupère la TVA à condition de s'engager à garder l’habitation pendant 20 ans. S'il est amené à le revendre avant, et que le nouvel acquéreur reprend le bail en cours, le bail court toujours et dans ce cas, il n'a pas à la restituer.

Le nouvel acquéreur rachète le bien HT et s'engage à son tour à conserver le bail pendant 20 ans. S'il est tenu de revendre le bien, mais que le bail est rompu, dans ce cas, il devra rembourser le montant de cette dernière au prorata, alors qu'il ne l'avait pourtant pas payé au départ.