Le contrat de bail en LMNP

De plus, un bail meublé LMNP est bien plus avantageux que celui de la location vide qui impose une durée minimum de 3 ans de location, des périodes de préavis plus longues (3 mois pour un locataire et 2 mois pour le propriétaire) et un dépôt de garantie moindre ne pouvant excéder 1 mois de loyer.

Cependant, et malgré ses atouts, il est important de bien comprendre les règles du bail en LMNP, c'est-à- dire les différents baux en fonction du logement, les mentions devant figurer dedans et ses points forts et points faibles. Nous vous présentons ici l'ensemble des possibilités si vous êtes propriétaire du bailleur LMNP.

Le bail de location meublée habitation

Le contenu du bail d'habitation LMNP

Dans le cadre de la LMNP à usage d'habitation, le bail est d'une durée d’un an avec tacite reconduction. Celui-ci est régi par décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et doit obligatoirement mentionner les informations suivantes :

• La date de début du contrat de bail et sa durée ;
• Le montant du loyer pour le logement et par mètre carré de surface habitable ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• La surface habitable ;
• Le nombre de pièces avec précision sur les parties spécifiques (terrasse, balcon, jardin, grenier, garage, etc.) ;
• Les équipements présents dans le logement ;
• Comment sont régularisées les charges (de façon annuelle ou forfaitaire) ;
• Les honoraires (détails et répartition) ;
• L'adresse précise du logement (bâtiment, étage, etc.) ;
• Le type de logement (immeuble individuel ou collectif) ;
• Le type d'immeuble (propriété unique ou copropriété) ;
• Les informations relatives à la production de chauffage (individuel ou collectif) ;
• Les informations relatives à la production d'eau chaude (individuelle ou collective) ;
• La période de construction de l'habitat.

Spécificités

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer et son montant doit être mentionné au bail.

Le préavis

Les règles ne sont pas les mêmes pour le locataire et le propriétaire. Un locataire doit respecter un préavis d'un mois et est en droit de résilier son contrat de bail à tout moment.

Le propriétaire bailleur, quant à lui, doit respecter un délai de préavis de 3 mois à la fin du bail prévu. Il doit, en plus, justifier son refus de renouvellement du bail. Les motifs de non-renouvellement sont la reprise ou la vente du bien ou le non-respect des obligations contractuelles de la part du locataire, et ce conformément à l'article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989.

Respect des règles relatives à l'encadrement et au plafonnement des loyers

Sous le statut LMNP, il n'y a pas de règles spécifiques quant au plafond des loyers.

En revanche, certaines villes, comme Paris par exemple, ont mis en place un plafonnement des loyers et le propriétaire doit s'y plier.

Le bail mobilité

Dans quels cas réaliser un bail mobilité ?

Il s'agit d'un bail unissant un propriétaire à un locataire temporaire et notamment dans le cadre de stages, études, formations professionnelles, contrats d'apprentissage, mutation professionnelle, engagement volontaire dans le cadre d'un service civique ou mission temporaire professionnelle.

Il concerne uniquement les logements meublés, c'est pour cette raison qu'il est utile dans le cadre de la LMNP.

Ses particularités

La durée du bail

Un bail mobilité est conclu pour une période allant de 1 a 10 mois maximum.

Il n'est ni renouvelable, ni reconductible. Cela signifie qu'en cas de volonté de continuer à occuper le logement, il faudra basculer sur un bail classique d'habitation.

Le préavis

Pour un bail mobilité, le locataire peut résilier quand il le souhaite à condition de respecter un préavis de 1 mois.

Le bailleur, lui, ne peut résilier qu'à la fin du contrat sauf cas légitime, telle une faute du locataire.

Dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est interdit dans le cadre des baux mobilité, en revanche une caution peut être demandée.

Quelles sont les informations obligatoires du bail mobilité ?

Outre les informations classiques (surface, usage, date de prise d'effet, etc.), le bail mobilité doit obligatoirement contenir les éléments suivants :

• La durée du bail (en l'absence de cette mention, le contrat ne saurait être considéré comme un bail mobilité) ;
• L'élément justifiant le droit du locataire au bail mobilité (situation études ou professionnelle) ;
• La mention précisant qu'il s'agit d'un contrat de bail mobilité régie par la loi 89-462 de la loi du 6 juillet 1989 ;
• Mention relative à l'interdiction pour le propriétaire de réclamer un dépôt de garantie au locataire.

Le bail commercial LMNP

Dans quels cas peut-on utiliser un bail commercial ?

Ce bail est possible uniquement dans le cadre d'un bien LMNP en résidence de services (résidence senior, résidence médicalisée EHPAD, résidence étudiants, résidence de tourisme, ou résidence d’affaires).

La particularité de ce bail est qu'il unit le propriétaire à l'exploitant de ladite résidence de service et cet exploitant est contractuellement lié au locataire. Ainsi le propriétaire et le locataire ne sont jamais directement liés avec un bail commercial.

Ce bail peut concerner la location meublée professionnelle (LMP) ou la location meublée non professionnelle (LMNP).

Fonctionnement et contenu du bail commercial

Le bail commercial est signé pour une durée de 9 ans minimum et est renouvelable. Ainsi, il est nécessaire de bien cadrer les relations contractuelles entre le propriétaire et l'exploitant, et ce, afin d'éviter les relations conflictuelles et les mauvaises surprises tout au long de la vie de ce contrat.

Les mentions classiques au bail doivent y figurer (loyer, ses modalités de règlement et de réévaluation, la gestion des charges et des travaux, conditions de résolution du contrat,etc.)

Les atouts du bail commercial

Les baux commerciaux offrent de nombreux avantages aux propriétaires :

• Gestion simple et facile puisque l'exploitant gestionnaire s’occupe de tout (recherche de locataire, entretien de la résidence, etc.) ;
• Pas de problème de non-paiement des loyers (ou de retard) puisque le propriétaire bailleur est payé directement par le gestionnaire ;
• Une meilleure lisibilité des dépenses futures, car le bail commercial détermine à l'avance à qui incombe les charges et les travaux ;
• Exonération de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) qui est à la charge de la société de gestion de la résidence.

Les inconvénients du bail commercial

La faillite ou l'abandon de l'exploitant gestionnaire

L'inconvénient majeur dans le cas du bail commercial est le risque de faillite de l'exploitant. Notamment si la résidence est mal entretenue, avec des difficultés pour trouver de nouveaux locataires.

Dans ce cas, le propriétaire se retrouve avec un bien de mauvaise qualité et ayant perdu de la valeur il a de plus à sa charge la responsabilité de trouver un nouveau gestionnaire ou des locataires par lui-même.

Pour pallier ce problème, il est donc conseillé de recourir à un gestionnaire de résidence expérimenté et sérieux (il faut donc vérifier son passif, sa notoriété et sa santé financière).

Résiliation prématurée

Le second point risqué avec un bail commercial est la résiliation de celui-ci de façon prématurée. En effet, l'engagement est de 9 ans minimum et divers événements peuvent survenir durant ce laps de temps obligeant le propriétaire à revendre son bien.

Le propriétaire peut se voir obligé de rembourser la TVA récupérée lors de l'acquisition et la réduction d'impôt Censi-Bouvard, ainsi que payer une indemnité d'éviction.