Tout savoir sur la fiscalité en LMNP

Choisir le statut LMNP : une fiscalité optimisée

Le statut de loueur meublé non professionnel en bref

Si la France n'est pas ce que l'on pourrait qualifier de « paradis fiscal », il existe cependant certains régimes fiscaux avantageux. Le statut de loueur meublé non professionnel en fait partie. Ce statut s'applique, comme son nom l'indique, aux contribuables qui proposent à la location un bien immobilier meublé et équipé. Contrairement à la location nue, les recettes tirées des loyers d'une location meublée sont classées dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bailleur en meublé non professionnel, pour qui la location est une activité commerciale occasionnelle (et non principale) s'engage alors à respecter un plafond de recettes annuelles imposé : 23 000 € TTC ou 50 % du revenu total du foyer fiscal. Dans le cas contraire, vous entrerez dans le cadre du statut de loueur meublé professionnel (LMP).

Bon à savoir !

La loi est stricte en ce qui concerne l'ameublement et l'équipement du logement dit « meublé ». Il existe en effet une liste des meubles indispensables pour bénéficier du statut de « logement d'habitation meublé », dans laquelle on retrouve par exemple des volets ou rideaux pour la chambre, un réfrigérateur ou des luminaires.

Un statut accessible

Le logement peut être un bien neuf ou ancien, il peut avoir une petite ou une grande surface (9m² minimum), il peut même s'agir d'une partie du logement du bailleur LMNP (chambre, dépendance dans le jardin). C'est un autre atout qui rend ce statut aussi intéressant, il est facilement accessible aux particuliers. En tant que loueur meublé non professionnel, vous pouvez également investir dans une résidence de tourisme ou une résidence de services (destinée à une clientèle spécifique comme les seniors ou les étudiants).

S'il est flexible et simple au niveau des démarches, le statut LMNP permet surtout d'optimiser sa fiscalité. C'est en effet la possibilité de réaliser une économie d'impôt significative et d'augmenter sa rentabilité, à condition de faire les bons choix. Ainsi, que ce soit pour préparer sa retraite, diversifier son patrimoine immobilier ou faire l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, si toutes les conditions sont remplies, louer en meublé s'avère être un placement sûr.

Bon à savoir !

Pour devenir légalement loueur en meublé non professionnel, vous devez vous immatriculer auprès d'un centre de formalité des entreprise (CFE) dans les 15 jours suivants le début de votre activité. Il s'agit du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien ou du service des impôts et des entreprises pour la région Alsace-Moselle ainsi que les régions et départements d'outre-mer.

Fiscalité du LMNP : micro Bic ou réel ?

Comme mentionné précédemment, les revenus tirés des locations meublées sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux options s'offrent alors à vous.

Le régime fiscal micro Bic

Le régime micro-Bic est celui qui vous est attribué lorsque vous vous enregistrez en tant que loueur meublé non professionnel via le formulaire P0i de déclaration d'activité.

Pour bénéficier de ce statut (et ne pas passer au régime réel), vos recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 72 600 € ( 176 200 € pour une location meublée classée ou des chambres d'hôte).

Le régime micro Bic vous octroie alors un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus tirés de la location (71 % pour les locations meublées classées et les chambres d'hôte). Dans la théorie, cette réduction permet de couvrir les dépenses liées à la mise en location. Aucune autre charge n'est déductible sous ce statut. Ainsi, vos bénéfices industriels et commerciaux imposables correspondent au montant de vos revenus après abattement.

À titre indicatif, dans le cas d'une location nue, cet abattement est de l'ordre des 30 %.

Bon à savoir !

Vous devez obligatoirement déclarer l'intégralité des recettes LMNP réalisées durant l'année et laisser l'administration fiscale appliquer l'abattement forfaitaire.

Le régime fiscal réel

Vous bénéficiez du régime réel dans deux cas de figure :

• obligatoirement, parce que vos recettes annuelles tirées de la location meublée sont supérieures à 72 600 €,
• en début d'activité, parce que vous en avez formulé le souhait lors de votre inscription en tant que loueur en meublé d'un ou plusieurs logements.

Contrairement au régime micro bic, aucun abattement n'est appliqué dans le cadre du régime réel. En revanche, vous avez la possibilité de déduire la totalité des charges liées à votre location meublée (intérêts de l'emprunt immobilier, travaux, gestion locative, frais de syndic, honoraires de l' expert-comptable, assurance, etc.) et les amortissements des biens et du mobilier. S'il n'existe aucune liste indicative officielle concernant les charges en question, elles doivent cependant être directement rattachées à l'exercice locatif et justifiées.

Important : l'amortissement se réfère à la perte de valeur d'un point de vue comptable du bien dû à son usure. Pour son calcul, l'administration fiscale prend en compte deux données clés : le pourcentage attribué au composant (gros œuvre, agencement, installations générales, etc.) en fonction du prix d'acquisition du bien et la durée de l'amortissement.

Bon à savoir !

Si le régime micro bic est plus facile à mettre en place, il est cependant moins avantageux que la déduction des charges et des amortissements du régime réel. C'est pourquoi il est important d'être accompagné par un expert-comptable immobilier dès le début de votre activité. Ce dernier pourra en effet vous faire bénéficier de conseils d'expert.

La réduction liée au dispositif Censi-Bouvard

Sachez qu'en tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez la possibilité de profiter d'avantages fiscaux supplémentaires en concrétisant votre achat immobilier dans le neuf. En effet, faire l'acquisition d'un logement neuf ou en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) au sein d'une résidence de services (EHPAD, résidence étudiante, de tourisme ou d'affaires) vous donne accès au dispositif Censi-Bouvard. En cumulant le statut LMNP et cette loi de défiscalisation, vous pouvez réduire votre impôt de 11 % sur le montant du prix hors taxe du logement et récupérer la TVA immobilière à 20 %.

Cet avantage fiscal est cependant soumis à plusieurs conditions :

• Un investissement annuel de 300 000 € maximum,
• Une mise en gestion de 9 ans,
• L'interdiction de vendre le logement pendant 20 ans minimum.

Statut LMNP : TVA ou exonération ?

Les loueurs en meublé non professionnel sont exonérés de TVA. Cela signifie qu'ils ne peuvent ni la facturer à leurs clients, ni la récupérer sur leurs achats.

En revanche, dans le cas d'un achat en résidences de services au sein desquelles les gestionnaires offrent aux locataires des prestations dignes d'établissements hôteliers (petit-déjeuner, nettoyage des locaux, réception, etc.), les loyers peuvent être soumis à la TVA.

Autre cas particulier où vous pouvez être soumis à la TVA : votre activité n'est plus considérée comme de la location meublée, mais comme une activité parahôtelière. Dans ce cas, pour inclure la TVA à hauteur de 10 % dans votre loyer et pouvoir la récupérer lors de vos achats liés à la location, la loi (article 261 D du Code général des impôts) impose aux bailleurs de proposer au moins une des trois prestations mentionnées ci-après :

• Petit-déjeuner,
• Nettoyage régulier des locaux,
• Fourniture du linge de maison,
• Réception de la clientèle.

L'amortissement en LMNP

Comme nous l'avons mentionné précédemment, en vous déclarant au régime réel, vous bénéficiez de l'amortissement immobilier, qui vous permet de réduire votre impôt en tant que loueur en meublé.

Le principe de l'amortissement a pour objectif de déduire des bénéfices locatifs réalisés le montant de l'usure naturelle du bien et de son mobilier (représentant une certaine perte financière). Cette perte de valeur prend en compte l'équipement, le mobilier et le bien en lui-même. Il ne tient en revanche pas compte du terrain.

Le calcul de l'amortissement en LMNP est soumis à des règles fiscales strictes. Ainsi, en fonction du composant du bien, la durée d'amortissement varie (de 15 ans pour l'agencement à 50 ans pour le gros œuvre par exemple).

Amortissement LMNP et plus-value à la revente

Bien qu'il ne soit pas toujours évident de se projeter dans une situation éventuelle de cession ou de transmission de votre bien immobilier et que cette idée ne fait peut-être pas partie de votre projet immobilier à l'instant T, il est cependant utile de rappeler un élément important concernant l'amortissement, car il représente un atout fiscal supplémentaire.

Si vous décidez de vous séparer de votre bien meublé LMNP, l'amortissement ne sera pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. Cela signifie que la diminution comptable de la valeur du bien n'a aucun impact sur la plus-value.

La comptabilité du loueur meublé non professionnel

En optant pour le régime LMNP micro Bic, les obligations comptables sont minimes. En revanche, en vous déclarant sous le régime réel, vous devrez respecter un certain nombres règles comptables et fiscales, parfois contraignantes.

Les obligations comptables

• La tenue d'une comptabilité claire et transparente (à l'aide d'un logiciel) qui reprend toutes les dépenses et les recettes locatives annuelles,
• La tenue d'un registre des amortissements et des immobilisations,
• La mise en place d'un compte de résultat et d'un bilan annuel.

Les obligations fiscales

En plus de la déclaration spécifique liée à votre activité de loueur en meublé, vous devrez fournir un certain nombre d'annexes :

• Annexe n° 2033-A : bilan simplifié des créances et des dettes,
• Annexe n° 2033-B : compte de résultat simplifié (résultat comptable et fiscal),
• Annexe n° 2033-C : tableau des amortissements, immobilisations et éléments fournis au régime des plus-values et moins-values,
• Annexe n° 2033-D : relevé des provisions, des déficits reportables et des amortissements dérogatoires.

Faire le choix d'un expert-comptable

Comme vous avez pu le constater, la comptabilité d'un loueur en meublé n'est pas une simple formalité. Elle se compose d'un grand nombre de démarches administratives et fiscales obligatoires. Dans le cas où ces obligations ne sont pas respectées ou qu'elles comportent des erreurs, le risque est grand. Sans parler du stress et de la perte de temps que cela peut éventuellement engendrer.

Nous préconisons donc aux propriétaires de biens loués en LMNP de faire appel à un expert-comptable grâce auquel l'ensemble des obligations comptables et fiscales seront parfaitement gérées, sans qu'ils n'aient à s'en préoccuper. En vous faisant accompagner et guider par un professionnel, vous augmentez vos chances de réussite en LMNP en optimisant au maximum votre fiscalité.

Bon à savoir !

Avant de se lancer dans la location meublée, que cela soit sous le statut de loueur professionnel ou non professionnel, il est important de bien se renseigner sur les différents aspects du statut : démarches à accomplir (obtention du numéro de SIRET par exemple) et redevabilité de la Contribution Foncière des Entreprises (CFE).