Investir dans un LMNP en occasion

Qu’est-ce que le LMNP en occasion ?

Le statut LMNP est un régime fiscal avantageux réservé aux propriétaires bailleurs de locations meublées. Ce dispositif de soutien à l’investissement concerne aussi bien l’immobilier neuf que l’immobilier ancien.

Pour bénéficier du statut LMNP ancien, le logement doit avoir fait l’objet d’une précédente exploitation ou location. Ces logements sont principalement situés au sein de résidences services (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD, résidence tourisme, etc.).

Si vous souhaitez être reconnu comme Loueur en Meublé Non Professionnel par l’administration fiscale vous devez :

• Proposer à la location un logement meublé d’une superficie minimum de 9 m² ;
• Percevoir moins de 23 000 €/an de recettes locatives. Ce montant doit également représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Bon à savoir : pour bénéficier des avantages fiscaux du statut de LMNP en occasion, vous devez vous enregistrer auprès de l’administration fiscale. La déclaration de votre statut se fait auprès du greffe du tribunal de commerce dont vous dépendez via le formulaire P0i.

Pourquoi investir en LMNP ancien ?

Investissez en LMNP ancien et bénéficiez d’une fiscalité optimisée

Le statut de LMNP ancien bénéficie d’une fiscalité optimisée. En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel, vos recettes locatives sont imposées au titre des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez ensuite le choix entre :

• Le régime micro-Bic avec abattement forfaitaire de 50 % sur l’ensemble de vos recettes locatives avant imposition.
• Le régime réel, qui vous permet de déduire les charges de vos revenus locatifs. Surtout, il ouvre droit à l’amortissement comptable. Principal atout du LMNP en régime réel, l’amortissement retranche du montant de vos impôts la perte de valeur estimée de votre bien au fil des années. La déduction des charges et l’amortissement comptable aboutissent généralement à une imposition nulle de vos recettes locatives.

Le LMNP ancien propose une rentabilité intéressante

Le LMNP ancien propose une rentabilité souvent plus intéressante que le LMNP neuf. Principale raison : le prix d’achat inférieur à l’immobilier neuf. Au sein d’une résidence services, les logements en LMNP en occasion affichent un prix en moyenne 15 % à 20 % moins élevés. De plus, le bail commercial qui encadre la location meublée en résidence services prévoit une réévaluation régulière des loyers.

Avec un prix d’achat moins élevé et des loyers revalorisés, le taux de rentabilité d’un logement en LMNP ancien est intéressant. Comptez en moyenne entre 4,5 % et 5,3 % de rentabilité moyenne.

Un complément de revenu immédiat avec le LMNP en occasion

Sur le long terme, un investissement en LMNP en occasion permet de se constituer un patrimoine immobilier et d’envisager sereinement sa retraite.

À plus court terme, acheter un logement en LMNP sur le marché de l’occasion offre un complément de revenu immédiat. Contrairement à une acquisition en VEFA (Vente en État Futur d’Achèvement), le logement meublé est déjà livré et en cours d’exploitation. Dès l’achat conclu, vous commencez à percevoir vos premiers loyers.

Gestion de la résidence par un exploitant : le retour sur expérience du LMNP ancien

En tant que propriétaire bailleur d’un bien meublé au sein d’une résidence services, vous bénéficiez d’une gestion simplifiée. En effet, votre locataire n’est autre que le gestionnaire de la résidence , qui sous-loue par la suite votre appartement à un étudiant, senior, etc. Après signature du bail commercial, vous êtes assuré de percevoir vos loyers régulièrement.

Surtout, en tant qu’investisseur dans un bien LMNP ancien, vous profitez d’un retour sur expérience. Avant de conclure votre achat, vous avez la possibilité de consulter l’historique du bien. Montants des charges, quittances de loyer, gestion d’exploitation, etc.

Quels sont les inconvénients du LMNP en occasion ?

Si l’investissement en LMNP ancien présente de nombreux avantages, il ne va pas sans quelques inconvénients :

• Contrairement au LMNP neuf, aucun dispositif de réduction d’impôts ne s’applique (loi Censi-Bouvard notamment) ;
• Frais de notaires équivalents à 8 % (2,5 % dans le neuf) ;
• Pas de récupération possible de la TVA.

Toutefois, l’amortissement comptable et les nombreux avantages du LMNP en occasion garantissent un bon investissement.

Comment réussir son investissement en LMNP ancien ?

Avant votre achat et afin de réussir votre investissement dans le LMNP ancien, renseignez-vous sur :

• L’emplacement de la résidence services. Villes universitaires, Lyon, Paris ou encore Bordeaux sont par exemple idéales pour investir en résidence étudiante.
• La qualité de la résidence : offre de services, état du logement, respect des normes, etc. ;
• Le sérieux du gestionnaire : taux de remplissage, solvabilité, etc.

Pour être certain de faire le bon choix, n’hésitez pas à nous contacter. Nos experts Cogedim sont présents pour vous accompagner dans votre projet immobilier.

LMNP en occasion : un bon investissement

Statut fiscal avantageux, le LMNP permet de se constituer un patrimoine et de bénéficier d’un complément de revenu. Investir sur le marché de l’occasion vous offre également des prix moins élevés, pour un rendement locatif souvent plus intéressant. Grâce au retour d’expérience sur le logement, vous êtes certain de bien investir.