L'activité en LMNP est-elle une activité commerciale ?

Dans loueur en meublé non professionnel, il est écrit non professionnel donc on pourrait avoir tendance à penser qu'il ne s’agit pas d'une activité commerciale.

Parallèlement, sous le statut LMNP, les revenus issus de la location meublée sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) donc on pourrait tendre à croire qu'il s'agit bel et bien d'une activité commerciale.

Tous ces termes peuvent être confusants. On essaye de vous expliquer.

Location d'un bien à usage d'habitation, quel statut ?

Logements vides, logements meublés, quelle différence ?

Si vous avez un investissement locatif et que vous souhaitez le louer, deux options vont vous être offertes.

Premièrement, vous décidez de louer, mais vide, ou non meublé. Dans ce cas, les recettes issues de votre appartement ou maison seront soumises à l'impôt sur le revenu, au titre des revenus fonciers. On ne parle donc pas d'activité commerciale.

Deuxièmement, vous choisissez de le louer, mais meublé. Dans ce cas, et par défaut, vous devenez un loueur en meublé non professionnel (LMNP). Vos recettes seront alors assimilées à des bénéfices industriels et commerciaux et ne seront donc pas considérées en tant que revenus fonciers.

Ainsi, les statuts de loueurs en meublé, professionnel ou non, sont très prisés par les investisseurs puisqu'ils offrent une fiscalité plus avantageuse que celle de la location nue.

Il s'agit donc bien d'une activité commerciale.

LMNP et LMP, quelle différence ?

Lorsque l'on est détenteur d'un bien immobilier et qu'on pratique la location meublée, on peut être soit un loueur meublé non professionnel, soit un loueur meublé professionnel. Le régime n'est alors pas le même, les avantages fiscaux non plus.

Le régime LMNP est donc attribué de fait puisqu'il nécessite le plus petit niveau de chiffre d'affaires en matière de location meublée. En l'occurrence, vous pouvez en bénéficier lorsque vos recettes respectent les seuils suivants :

• 23 000 € maximum ;
• 50 % maximum des revenus du foyer fiscal (donc, ne pas être supérieur à votre salaire ou à d'autres BIC).

Si tel est le cas, en tant que loueur en meublé non professionnel, vous aurez le choix entre deux régimes fiscaux : le régime fiscal des micro-bic (abattement forfaitaire) ou le régime réel simplifié (déduction des charges, amortissement, report des avantages fiscaux, etc.).

L'activité commerciale de location meublée non-professionnelle

Quels critères pour un logement LMNP ?

Légalement, la LMNP est considérée en tant qu’activité commerciale, la raison en est que les revenus qui en découlent sont des Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Les logements entrants dans le périmètre de la LMNP peuvent être à usage d'habitation (résidence principale), à usage touristique ou être une résidence de service (avec bail commercial).

Le bien peut être neuf ou ancien.

Le cadre LMNP est donc relativement large, la condition essentielle étant que celui-ci soit meublé.

Un autre condition est cependant importante : vous ne devez pas être inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur meublé, auquel cas, vous êtes professionnel et relevez du statut LMP, location meublée professionnelle.

Le régime fiscal du LMNP

Le loueur meublé profite d'une fiscalité souple puisqu'il peut choisir, selon ce qui l'avantage le plus.

Le régime micro-bic

Il s'agit du mode le plus simple. Le propriétaire bailleur déclare simplement ses revenus annuels.

Il bénéficie d'un abattement de 50 % au titre de ses recettes, et de 71% s'il s'agit d'un meublé de tourisme (gîte ou maison d'hôte).

Cet abattement est appliqué par l'administration fiscale.

Le régime réel simplifié

Grâce à ce régime, il est possible de déduire l'ensemble des dépenses relatives au logement loué, que l'on appelle les charges déductibles. Il peut donc s'agir, à titre d'exemple, des frais courants comme l'eau, l'électricité ou internet. Cela peut être les charges de copropriété, les frais de notaire ou expert-comptable, la taxe foncière, la taxe d’habitation, la cotisation CFE, etc.

Avec le régime réel simplifié, il est également possible d'amortir le bien en déduisant par exemple le prix d'achat du bien immobilier ou des biens mobiliers servant à meubler.

L'ensemble de ces charges est alors additionné, en découle un résultat qui peut être positif (un bénéfice) ou négatif (un déficit). Le bénéfice est donc le montant qui sera ajouté à vos revenus déjà imposables. Si vous êtes en déficit, vous pouvez reporter le montant sur les bénéfices ultérieurs, et ce, pendant 9 ans.

Les obligations relatives à l'activité commerciale LMNP

L'inscription au RCS n'est pas obligatoire

Lorsque l'on exerce dans le secteur commercial, on est moralement tenu de s'immatriculer au registre du commerce et des sociétés, ce qui implique qu'en cas de litige, on relève du tribunal de commerce.

Dans le cadre de la LMNP, l'inscription au RCS n'est plus requise et en cas de litige avec le bail, c'est le tribunal d'instance qui intervient.

L'obtention d'un numéro SIRET est requise

Pour devenir LMNP, vous devez vous déclarer auprès du Greffe du Tribunal de commerce en lui faisant parvenir le formulaire P0i.

Vous recevrez par retour un numéro SIRET qui permet de répertorier toute entreprise.