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Location d’un logement meublé : calculez le montant de vos avantages fiscaux

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Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Un statut fiscal avantageux pour les locations meublées

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal particulier. Exercer l’activité de LMNP autorise la location d’un bien meublé en nom propre et octroie de nombreux avantages fiscaux. Le taux d’imposition particulièrement faible des recettes locatives est l’un des principaux atouts du dispositif.

Louer un logement meublé en LMNP vous permet :

• De déduire les charges d’exploitation de vos loyers avant imposition (charges de copropriété, honoraires d’agence, assurances, intérêts d’emprunt, frais d’acquisition, etc.).
• De bénéficier de l’amortissement comptable. Cet amortissement vous permet de déduire du montant de vos impôts la perte de valeur estimée de votre bien liée à son usure dans le temps. Ce levier financier offre généralement une importante réduction d’impôts.
• De récupérer la TVA sur votre investissement, soit 20 % du coût d’acquisition.

Si votre investissement concerne un logement étudiant dans l’immobilier neuf, vous êtes également éligible à la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif octroie une réduction d’impôts à hauteur de 11 % du prix de revient en contrepartie d’un engagement locatif de neuf ans. Notez que la souscription au dispositif Censi-Bouvard n’est pas obligatoire.

Bon à savoir : la déduction des charges et l’amortissement comptable sont appliquées en cas de déclaration des loyers perçus sous le régime réel. Ce statut vous permet également de déclarer vos recettes locatives sous le régime micro-bic. Dans ce cas, un abattement forfaitaire à hauteur de 50 % est appliqué sur vos recettes locatives étudiantes avant imposition. Toutefois, dans la plus grande majorité des cas, le régime réel reste plus favorable aux investisseurs.

Les conditions d’éligibilité

Le statut fiscal de LMNP est ouvert à tous les contribuables français majeurs. Toutefois, pour bénéficier des avantages fiscaux associés au dispositif, votre logement doit :

• Être meublé. La loi Alur définit le logement meublé comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Vous pouvez également consulter la liste exhaustive des meubles obligatoires à la location meublée dans le décret n° 2015-981 en date du 31 juillet 2015.
• Être loué à des étudiants ou des jeunes actifs (dans le cadre d’une résidence étudiante).

Le statut LMNP est simple et peu restrictif. Le régime s’adresse aux acquéreurs de biens immobiliers dans le neuf comme dans l’ancien. Les biens en LMNP disponibles à la revente connaissent par ailleurs un véritable engouement de la part des investisseurs.

Bon à savoir : pour être considéré comme Loueur en Meublé Non professionnel, vos recettes locatives sont plafonnées à 23 000 €/an. De plus, les loyers perçus doivent représenter moins de la moitié des revenus de votre foyer fiscal. En cas de dépassement de ces plafonds, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel évolue en Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Une résidence étudiante abrite des logements dont la location est uniquement réservée aux étudiants (ou jeunes actifs). Aussi appelées « résidences services étudiantes », ces regroupements de logements proposent des habitations fonctionnelles déjà meublées. Elles permettent une installation rapide et ne nécessitent aucun frais d’ameublement supplémentaire.

Pour être considérée comme « étudiante », la résidence doit remplir les critères d’éligibilité suivants :

• Proposer au minimum trois prestations de services aux locataires (pôle d’accueil, entretien des locaux, espace de restauration, petit déjeuner, connexion internet, linge de maison, etc.) ;
• Afficher un taux d’occupation supérieur ou égal à 70 % ;
• Être située dans une ville étudiante (Lyon, Toulouse, etc.) ;
• Être correctement desservie par un ou plusieurs réseaux de transports en commun.

Quels sont les avantages d’investir en résidence étudiante ?

Un nombre d’étudiants en hausse

À chaque rentrée scolaire, le nombre d’étudiants augmente et, avec lui, la demande en logements. En 2021, la France comptait ainsi près de trois millions d’étudiants. Parmi eux, 50 % ne pouvaient pas continuer à habiter chez leur parent, principalement pour des raisons de distance entre le foyer parental et l’établissement scolaire. À ce nombre, s’ajoutent les milliers d’étudiants étrangers, attirés par la qualité de l’enseignement français.

La hausse du nombre d’étudiants s’accompagne d’une augmentation de la demande de logements en résidence étudiante. Grâce à de nombreux avantages, ces types de locations sont appréciés aussi bien des étudiants que de leurs parents. Et pour causes. Un logement meublé en résidence étudiante offre à la fois sécurité et indépendance. Situées à proximité des établissements scolaires et des transports en commun, les locations meublées proposent également divers services : wifi, local à vélo, laverie, etc. Une offre recherchée lorsque le domicile familial est éloigné.

L’essor des résidences étudiantes privées

Malgré la forte demande locative étudiante, l’offre peine à suivre. Conséquence : le marché immobilier étudiant connaît de fortes tensions. Ainsi, seulement 350 000 logements seraient disponibles, pour plus d’un million de demandes annuelles. Parmi ces 350 000 logements, 50 % appartiennent au CROUS, qui estime répondre à seulement 17 % de demande locative étudiante. Par conséquent, sept jeunes sur dix déclarent rencontrer des difficultés pour se loger.

Pour les investisseurs, cette carence en logements étudiants encourage les acquisitions en résidences services étudiantes. La forte demande locative, associée à un prix des logements étudiants encore abordable, assure un haut taux de rentabilité. Une dynamique soutenue par des politiques gouvernementales. Afin de pallier le manque de logements étudiants, l’État prévoit la construction de 60 000 appartements supplémentaires à l’horizon 2022 : une opportunité pour investir.

Une gestion déléguée à un professionnel

En tant que propriétaire d’un bien locatif en LMNP étudiant, la gestion de votre logement est obligatoirement déléguée à un professionnel via un bail commercial. En d’autres termes, l’ensemble des appartements de la résidence est loué à un seul et même gestionnaire, qui s’occupe par la suite de les sous-louer à des étudiants. Ce gestionnaire prend donc à sa charge la recherche des locataires, mais également l’entretien de la résidence services (parties communes comme privées). Pour un propriétaire bailleur, posséder un logement en LMNP est la garantie d’une certaine tranquillité.

La sécurité du versement des loyers

Autre atout de la location en LMNP : la sécurité du versement des loyers. Grâce au bail commercial, ces derniers sont versés en avance et représentent généralement douze mois de recettes locatives. De plus, les vacances locatives n’entraînent pas de perte de revenus locatifs. Par conséquent, ce type de bien est particulièrement conseillé si vous souhaitez bénéficier d’un complément de revenus stable et régulier.

Bien choisir son investissement

Pour bien investir en résidence services et avant toute prise de décision, prêtez attention :

• À la localisation de la résidence ;
• Au niveau de prestations offertes ;
• À la société de gestion en charge de l’immeuble.

Si vous souhaitez investir sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, nos experts Cogedim sont là pour vous conseiller. Grâce à un accompagnement sur mesure, soyez certain de faire le bon choix avant la signature du bail commercial.

Investissement locatif LMNP résidence étudiante : un bon investissement ?

Réaliser un investissement lmnp étudiant constitue un placement financier particulièrement intéressant. La mise en location d’un bien meublé sous le statut LMNP ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux, assurant un bon rendement locatif (réduction de vos impôts, récupération de la TVA, etc.). Par ailleurs, la forte demande locative vous garantit un placement financier sur un marché à fort potentiel. Les risques liés à votre achat sont donc limités.

Par conséquent, investir dans un logement meublé au sein d’une résidence étudiante permet de se constituer un patrimoine immobilier à un prix abordable. À court terme, la perception des loyers assure un complément de revenus non négligeable. Sur le long terme, la stabilité des revenus et les facilités de revente en LMNP occasion vous permettent d’envisager l’avenir plus sereinement.