Investir dans un LMNP avec une construction neuve

Il est clairement établi que le statut de loueur en meublé offre une rentabilité optimale aux investisseurs grâce à une liberté de choix pour leur fiscalité entre régimes micro bic et réel.

Mais l'investissement dans le neuf signifie une absence de revenus locatifs pendant la phase de construction et génère de fait certaines craintes. Avant d'investir dans un patrimoine immobilier, vous souhaitez connaître les avantages et inconvénients des programmes neufs. On vous dit tout.

Les avantages du neuf

Un logement de qualité : économie d'énergie et absence de travaux

Réaliser un investissement dans le neuf c'est la sécurité d'un logement de qualité qui ne nécessite pas de nouveaux travaux et améliorations pendant les années suivantes, d'une part, et de bénéficier d'une propriété de standing répondant à toutes les normes énergétiques d'autre part. En conséquence, on trouve plus aisément des locataires, on loue à un prix plus élevé et on obtient une meilleure rentabilité.

Par exemple, le promoteur cogedim s'engage à réaliser les appartements ou maisons de l'avenir en respectant des normes écologiques (utilisation de matériaux durables ou de peintures labellisées, système d'économie d'eau ou de l'utilisation de la climatisation, etc.).

Les meubles et équipements de la maison sont neufs et n'auront pas besoin d'être changés dans les années suivantes, on encaisse donc des revenus locatifs sans réaliser de nouvelles dépenses.

Le cumul des avantages fiscaux : dispositifs loueur en meublé non professionnel LMNP et Censi-Bouvard

Le statut lmnp présente à lui seul une fiscalité avantageuse grâce à des revenus assimilés à des bénéfices industriels et commerciaux offrant plus d'avantages : abattement forfaitaire, déduction de charges, amortissement. En effet, en tant que bénéfices industriels et commerciaux, les revenus ne sont plus soumis à la taxe foncière.

Ces atouts financiers en font un investissement entrant dans la catégorie des biens rentables et sont déjà très prisés par un grand nombre d'investisseurs.

Mais, le statut lmnp construction neuve permet, en plus, d'accéder au dispositif Censi bouvard qui est éligible uniquement pour un achat dans le neuf (VEFA).

L' acquisition d'une maison ou d'un appartement dans une résidence de service en location meublée, comme un meublé de tourisme ou un logement dans un ehpad, vous permettra de jouir d'une réduction d’impôt supplémentaire de 11% pendant 9 ans et dans la limite de 300000 euros HT par an.

Des frais de notaires bien plus avantageux

Pour un investissement immobilier dans l'ancien, vous serez soumis à des frais de notaire de 8% alors qu'ils seront réduits à seulement 3,5% dans le cadre d'un projet neuf. Cet écart est donc très important et peut avoir un fort impact dans votre rentabilité.

En effet, lors d'un investissement dans le neuf, le temps de sa construction, l'investisseur ne peut percevoir de revenus locatifs et ce paramètre peut en démotiver plus d'un. Mais ce manque à gagner temporaire est compensé par la diminution des frais de notaire.

Des revenus sécurisés grâce au bail commercial LMNP

LMNP, en résidences de service, doit être régi par un bail commercial signé entre le propriétaire de la location meublée et l'exploitant de la résidence LMNP. Ce dernier est chargé de la gestion et il lui appartient de vous verser les loyers, et ce, même si la maison ou l'appartement meublé sont vacants.

Les avantages sont donc conséquents, votre investissement présente une plus grande sécurité et votre patrimoine peut fructifier puisque vous ne risquez plus les impayés ou l’absence de revenus locatifs de votre bien meublé

Les inconvénients du neuf

L'avance de la TVA

Bien que votre investissement lmnp offre une fiscalité avantageuse et une rentabilité optimale, vous devez néanmoins avoir un capital conséquent. En effet, vous devez avancer la TVA au début et elle vous sera remboursée par la suite.

Cela crée donc un trou dans la trésorerie jusqu'à sa récupération lorsque le constructeur vous livrera. Or, ce phénomène n'intervient pas pour un investissement dans l'ancien puisque la TVA a déjà été régularisée.

Les problèmes inhérents ont la construction

Le promoteur immobilier vend un logement sur plans, sécurisant ainsi la vente de la résidence. Toutefois, il y a un paramètre stress qui entre en ligne de compte pour l'acquéreur d'un bien immobilier. En effet, on peut constater des défauts de construction lors de la réception ou encore un retard de livraison.

Il existe donc un risque de déception si les prestations ne sont pas à la hauteur des attentes, un risque de perte de temps, car un retard de livraison signifie de repousser la date de perception des revenus locatifs. Enfin un risque de perte de valeur si le logement présente des malfaçons.

Celles-ci sont normalement couvertes par les assurances construction, mais si elles ne le sont pas, la valeur vénale peut être diminuée à la revente.

Les intérêts intercalaires

Les promoteurs vendent des logements en VEFA (vente en état futur d’achèvement) ce qui implique qu'ils n'ont pas à avancer les fonds relatifs à la construction puisque cette charge revient au futur propriétaire de l’investissement dans le neuf sous le statut lmnp.

Mais une avance de fonds, à moins d'avoir des liquidités personnelles, c'est avant tout synonyme de crédit à la banque et d' intérêt en conséquence.