Investir dans un EHPAD en LMNP

Investir en LMNP dans un EHPAD, ça veut dire quoi ?

Un EHPAD c'est quoi ?

Un EHPAD est un Établissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes.

Il existe deux types d'établissements :

• L' établissement de santé avec une surveillance médicale et des soins longue durée ;
• Une résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, avec agrément préfectoral.

Il ne faut donc pas confondre la résidence ehpad avec toute résidence dédiée aux seniors. En effet, une résidence senior est dédiée aux personnes autonomes et l'établissement USLD est destiné aux personnes dans un état de grande dépendance avec surveillance médicale constante.

L'EHPAD est donc plus central puisqu'il concerne plus de 60 ans présentant une perte d’autonomie ne pouvant être maintenue à domicile. On pourra le considérer comme une maison de retraite médicalisée et haut de gamme offrant des prestations de services accessoires comme :

• Une assistance dans les tâches de la vie quotidienne ;
• Des soins médicaux ;
• Un service de restauration ;
• Une blanchisserie ;
• Des animations.

Le bail lmnp ehpad

Investir dans un EHPAD signifie investir dans une chambre de l'établissement.

La conséquence est que vous êtes contractuellement et commercialement lié à l'exploitant de la résidence ehpad, et non au locataire. Il s'agit donc d'un bail commercial.

Ce type de bail présente des avantages comme des inconvénients pour l'investisseur. Le point positif est que la gestion locative est intégralement à la charge de l'exploitant ce qui permet de faire quelques économies. Le point négatif est que ce type de bail est relativement protecteur de l'exploitant puisqu'en cas de rupture ou de non-renouvellement du contrat de bail, cela implique le paiement d'une indemnité d’éviction substantielle à la charge du propriétaire.

Investir en LMNP dans une résidence ehpad, ça implique quoi ?

Investir dans un EHPAD, mais sous le statut de loueur meublé non professionnel LMNP, implique que vous devrez, en plus, mettre à disposition un logement meublé. Le logement devra donc être à usage d'habitation et mettre à disposition de la personne occupante suffisamment de meubles pour qu'elle puisse y vivre confortablement.

Dans un établissement EHPAD, il s’agira davantage d’offrir un ensemble de services destinés aux soins quotidiens et à l'assistance des personnes âgées.

De plus, l'obtention du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) dépend de certaines conditions. Les revenus issus de la location ne doivent pas représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal, ni excéder 23 000€. Si vous dépassez ces deux critères, vous passez en statut de loueur meublé professionnel LMP.

Pour réaliser un investissement, vous devrez créer une entreprise et vous immatriculer auprès du greffe du tribunal de commerce.

3 bonnes raisons d'investir dans une résidence ehpad en LMNP ?

1. Un secteur à fort potentiel

Plusieurs éléments nous démontrent que l'investissement dans un ehpad est judicieux puisque le secteur est en plein développement :

• Le vieillissement de la population ;
• La loi Dépendance de 2019 visant à améliorer le système des EHPAD afin d'être en mesure de faire face à l'augmentation des besoins futurs ;
• La construction de nouvelles résidences EHPAD pour rééquilibrer l'offre et la demande de logement pour les personnes âgées en situation de dépendance.

2. Des rendements locatifs intéressants et peu risqués

Tout d'abord, le prix de départ de l'investissement est plutôt attractif puisque modeste. En effet, une chambre dans un EHPAD neuf coûte entre 100 000 et 300 000 euros, variable en fonction du standing.

Ensuite, le risque de vacance locative est pratiquement inexistant dans les ehpad puisqu'on constate un taux d'occupation de l'ordre de 98%.

De plus, le rendement LMNP pour un EHPAD est compris entre 3,5 % et 6 %, hors avantages fiscaux.

Enfin, la durée du bail de 9 ans en fait un investissement stable.

Toutefois, pour être rentable dans votre patrimoine, cet investissement doit être envisagé sur du long terme.

3. Une possibilité de cumuler les avantages fiscaux

Avec les EHPAD il est possible de combiner le statut de LMNP avec le dispositif de défiscalisation de la loi censi bouvard.

Vous profitez ainsi :

• D'un abattement sur les charges locatives puisque les revenus sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ;
• De la récupération de la TVA, sous réserve de proposer 3 prestations de services accessoires parmi le petit-déjeuner, la réception de la clientèle, la fourniture du linge de maison ou l'entretien des parties communes ;
• D'une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d'achat du bien loué, dans une limite de 300 000 € et répartie sur 9 ans.

Les risques d'un tel investissement, les conseils à suivre

Nous avons établi que, d'un point de vue financier, un investissement sous le régime LMNP dans une résidence ehpad présente l'avantage d'être stable et lucratif.

Néanmoins, il ne faut pas négliger qu'un tel investissement peut également présenter des risques. Afin de réaliser ce projet immobilier avec davantage de sérénité, et vous assurer de sa pérennité et viabilité, voici quelques points à vérifier avant de vous lancer.

Vérifiez que vous avez choisi un exploitant de confiance

Vous devez vous assurer de la fiabilité de l'exploitant, car n'oublions pas qu'à travers le bail commercial, vous y êtes lié pendant une durée minimum de 9 ans.

Ainsi, assurez-vous qu’il :

• Respecte parfaitement les règles et conditions qui ont été fixées au contrat ;
• Présente les capacités financières pour vous payer le loyer ;
• Entretienne parfaitement les locaux, car la rentabilité de votre investissement en dépend, il sera plus difficile de louer à bon prix un bien qui se détériore à vue d’œil.

En tant qu'investisseur, il vous est recommandé d'opter pour un groupe expérimenté et reconnu dans la gestion locative d'EHPAD. En effet, un établissement présentant un faible rendement pour l'exploitant peut mener ce dernier à abandonner la résidence ehpad et, dans ce cas, vous perdrez la totalité de votre investissement immobilier.

Attardez-vous sur les clauses du bail

Les termes du contrat de bail sont fondamentaux puisque ce sont les conditions qui y sont fixées qui vont permettre au propriétaire d'avoir un investissement en ehpad qui soit rentable : en tirer des rendements et réaliser un amortissement.

Tout d'abord, sachez qu'en cas de revente du logement, le nouvel acquéreur se substituera à vous dans le bail. Aussi, si celui-ci présente des clauses trop défavorables, cela impactera le prix de revente et donc votre plus-value.

Il faut aussi être vigilant sur la répartition des charges entre l’exploitant et le propriétaire mentionné au bail commercial. Par exemple, à qui incombe la prise en charge de travaux qui n'auraient pas été envisagés au préalable ?

Il convient également d'éviter la possibilité de révision des clauses de façon triennale auquel cas, l'exploitant risque de renégocier systématiquement et en sa propre faveur.

Investissez dans un emplacement stratégique

Nous avons vu que les investisseurs des secteurs des résidences pour personnes âgées dépendantes pouvaient profiter d'une bonne rentabilité, et que grâce à la résidence ehpad on pouvait escompter des investissements pérennes avec un bon rendement.

Cela étant, pour ce faire, le choix de l'emplacement de la résidence ehpad est fondamental. Il doit s'agir d'une localisation attractive offrant des températures douces par exemple, et ce afin d'attirer une plus grande clientèle.

Il est également conseillé de réaliser une analyse démographique en amont de l'achat afin d'anticiper quelles villes généreront le plus de demandes dans le futur.

Enfin, il faut s'intéresser à la concurrence du coin, c'est-à- dire s'il existe déjà une ou plusieurs résidences EHPAD, quels sont leur standing et services accessoires proposés, quelle est leur capacité d’accueil et taux d’occupation, etc.