Investir dans un immeuble de rapport en LMNP

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Rappel sur le statut LMNP

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal particulier. Deux conditions sont nécessaires pour en bénéficier :

• Proposer de la location meublée ;
• Percevoir moins de 23 000 € de loyers par an. Ces revenus locatifs doivent également représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal.

Par la suite, le statut LMNP ouvre droit à de nombreux avantages fiscaux. Parmi eux, la faible imposition des revenus locatifs fait de l’investissement LMNP un placement à haut taux de rentabilité.

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Un immeuble de rapport est un ensemble de lots situé au sein d’un même bien immobilier et acheté par un seul propriétaire. Il se différencie de la copropriété où plusieurs propriétaires possèdent un ou plusieurs logements dans un même immeuble.

L’acquisition d’un immeuble de rapport a pour objectif la mise en location de chacun des lots pour générer des loyers.

Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport en LMNP

Prix d’achat négociable

Premier avantage de l’immeuble de rapport : son prix d’achat moins élevé en comparaison de plusieurs lots répartis dans différents biens immobiliers. En effet, lors de l’acquisition d’un immeuble de rapport, vous bénéficiez d’un prix au mètre carré moins élevé que dans le cadre d’une vente de ces mêmes surfaces en lots séparés. L’achat en bloc intéresse seulement les investisseurs : la demande est plus restreinte et vous permet de négocier les prix.

De plus, vous ne payez qu’une seule fois les frais relatifs à l’investissement immobilier : frais bancaires, frais de notaire, commission d’agent immobilier, etc.

Coûts de fonctionnement réduits

Le regroupement de vos appartements au sein d’un même immeuble réduit considérablement les coûts de fonctionnement. Investir dans un immeuble de rapport vous permet :

• De ne pas payer de frais de syndic de copropriété puisque vous êtes l’unique propriétaire du bien immobilier.
• De mutualiser les dépenses. Contrats d’assurance, coût des travaux, etc. sont plus facilement négociables si vous êtes propriétaire de ce type de bien.
• De payer moins d’impôts fonciers.

Rentabilité locative élevée

Le prix d’achat moins élevé, associé à des coûts de fonctionnement réduits font de l’immeuble de rapport un investissement particulièrement rentable.

En Loueur en Meublé Non Professionnel, la faible imposition des loyers augmente encore la rentabilité locative. En effet, sous le statut LMNP, les revenus locatifs sont assujettis à l’impôt sur le revenu (catégorie BIC). Vous avez ainsi le choix entre :

• Déclarer vos loyers en régime micro-BIC. L’administration fiscale applique alors un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs. Lors d’un investissement en immeuble de rapport, le régime micro-BIC offre une compatibilité particulièrement simple.
• Déclarer vos loyers sous le régime réel. Malgré une comptabilité plus complexe, ce régime fiscal est souvent plus rentable. Il permet de déduire de vos revenus l’ensemble des charges liées à votre activité LMNP. En régime réel, vous bénéficiez également de l’amortissement de vos biens immobiliers et mobiliers.

Bon à savoir : pour connaître le régime fiscal le plus favorable et optimiser le rendement locatif de votre immeuble de rapport, rapprochez-vous d’un expert-comptable.

Gestion simplifiée

Contrairement à l’acquisition de plusieurs lots séparés, investir dans un immeuble de rapport propose une gestion immobilière simplifiée :

• Vous prenez seul les décisions relatives au bien immobilier là où une gestion en copropriété nécessite une consultation des autres propriétaires.
• Vous effectuez une seule fois les démarches administratives, souvent complexes, relatives à un investissement immobilier. Vous n’avez pas besoin de multiplier les rendez-vous à la banque, chez le notaire, etc.
• Vous gagnez du temps.

Revente rentable des lots séparés

En cas de vente de votre immeuble de rapport, vous avez la possibilité de revendre chaque appartement séparément. Cette configuration présente un double avantage. Premièrement, la vente des lots séparés offre généralement une meilleure plus-value. Vous maximisez ainsi le bénéfice de votre investissement. Deuxièmement, vous pouvez conserver la gestion des appartements les plus rentables. Vous construisez ainsi un patrimoine immobilier solide pour l’avenir.

Comment bien investir en LMNP dans un immeuble de rapport ?

Investir en LMNP dans un immeuble de rapport ne va pas sans quelques risques. La rareté des biens rentables, le coût financier important et l’investissement sur un seul bâti nécessitent d’être vigilant.

Pour assurer la rentabilité de votre achat destiné à la location meublée, suivez ces quatre conseils :

• Privilégiez un immeuble situé au sein d’un quartier attractif et dynamique. L’emplacement est un critère majeur dans la réussite d’un investissement LMNP. Les logements meublés doivent être implantés dans des quartiers demandés. Misez donc sur un immeuble de rapport à proximité d’une université, d’un centre-ville ou d’un quartier d’affaires.
• Renseignez-vous sur le marché locatif. Consultez les prix au mètre carré, les loyers moyens et les dernières transactions immobilières effectuées.
• Estimez l’état général de l’immeuble : toiture, isolation, etc. Si le bâtiment nécessite des travaux de rénovation, prenez-le en compte dans votre budget.
• Anticipez la gestion en lots de votre bien immobilier : l’immeuble est-il équipé d’un ou plusieurs compteurs électriques ? La déclaration des lots a-t-elle été effectuée correctement auprès de l’administration fiscale ?