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Quelles ont été les différentes réformes de la loi LMNP année après année ?
En matière de patrimoine immobilier, le statut LMNP est un incontournable, qui a su regrouper un grand nombre d'adeptes. Les raisons en sont simples : déjà ce dispositif LMNP offre de nombreux avantages fiscaux, ensuite, il répond à un réel besoin de logements en France avec les mutations professionnelles, la migration étudiante, l'allongement de la vie qui nécessite des logements spécialisés, etc.
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Le statut de loueur meublé non professionnel a donc été construit de façon à être simple et accessible au plus grand nombre, avec des règles et démarches administratives simplifiées. Il doit cependant s'adapter à l'évolution de la société et du marché immobilier et se voit ainsi modifié.
Quelles ont été les réformes apportées à la loi sur la location meublée professionnelle ou non professionnelle ? Qu'en était-il avant et qu'en est-il aujourd'hui ? Petit tour d'horizon sur les réformes LMNP dans cet article.
Tout savoir sur le statut des loueurs meublés non professionnels
A qui s'adresse le statut LMNP ?
Ce statut est accessible à tout contribuable français souhaitant se constituer un patrimoine. C'est un investissement locatif immobilier devant s'apprécier sur du long terme et visant à préparer la retraite.
Comment fonctionne le statut loueur meublé LMNP ?
Pour devenir un loueur meublé non professionnel LMNP, il faut obtenir un numéro SIRET en se déclarant au greffe du tribunal du commerce.
Il consiste à la mise en location d'un logement meublé avec une limite de revenu fixée à 23 000 euros au global annuel et à 50% par rapport aux revenus globaux du foyer fiscal.
Le logement peut être une résidence principale ou une résidence secondaire, il peut s'agir d'une location meublée à l'année ou saisonnière touristique. Il peut s'agir également d'un bien situé dans les résidences de services (résidences seniors, EHPAD, affaires, étudiantes ou touristiques).
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La fiscalité LMNP
Les loyers perçus sont des recettes à déclarer aux impôts et sont considérés comme des Bénéfices Industriels Commerciaux BIC.
L’investisseur a la capacité de choisir entre deux modes de fiscalité différents : le régime micro Bic et le régime réel simplifié. Il choisit le plus avantageux pour lui.
Le régime micro Bic
Sous le régime micro Bic, la déclaration de revenus est simplifiée et consiste simplement à reporter les revenus locatifs annuels. Un abattement forfaitaire de 50% est ensuite appliqué.
Le régime réel simplifié
Le régime réel simplifié est plus complexe, car il nécessite une tenue de comptabilité et certainement l'assistance d'un expert-comptable.
Il permet une optimisation fiscale pour l'investisseur immobilier grâce à l'application d'un amortissement. Cet amortissement est en fait une charge comptable et fiscale venant ajouter aux charges et générant une dépréciation de l'actif, permettant ainsi de diminuer le bénéfice et donc le montant de l'impôt.
On peut ainsi bénéficier d'une véritable optimisation du rendement des investissements immobiliers, car les investisseurs peuvent, en plus, profiter d'une réduction de la TVA et d'un cumul avec le dispositif Censi Bouvard.
Comment choisir le bon statut fiscal pour en tirer les meilleurs bénéfices ?
Il est recommandé, avant investissement, d'utiliser des outils de simulation en ligne pour déterminer les avantages fiscaux et simulations bancaires. Ceux de Cogedim sont gratuits et précis.
Il est également possible de requérir les services d'un conseiller patrimonial qui servira de guide pour passer le cap de l'investissement immobilier locatif en déterminant la niche fiscale la mieux adaptée selon votre projet.
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La réforme LMNP de 2021
Suite à une décision-conseil constitutionnel, la loi finances 2021 est venue modifier certaines règles applicables au statut loueur meublé non professionnel LMNP et au statut LMP (loueur meublé professionnel) qui ne sont pas anodines.
Registre du Commerce et des Sociétés
Alors qu'initialement, obtenir le statut de loueur meublé professionnel nécessitait une inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés), ce n'est désormais plus le cas. Ainsi, le périmètre LMP et LMNP était cadré par le montant des revenus avec les deux seuils suivants :
Si vous êtes en dessous des deux seuils mentionnés ci-dessus, alors vous relevez de la LMNP.
Si vous êtes au-dessus de ces deux seuils, alors votre investissement immobilier locatif relève automatiquement du statut de loueur meublé professionnel. Ainsi il faut être vigilant à la limite LMP vs LMNP.
Cotisations sociales
Basculer du régime LMNP au régime LMP impacte les cotisations sociales. Avant, les revenus BIC (Bénéfices Industriels Commerciaux) étaient assujettis à des prélèvements sociaux de 17,2% dès lors qu'ils dépassaient 23 000 euros. Mais avec cette réforme, ils seront désormais soumis aux cotisations sociales des indépendants de l'ordre de 35 à 40%.
Revente du bien
Avant la réforme, il était possible de jouir du régime des plus-values immobilières LMNP en étant exonéré d'impôts après 22 ans et avec une cessation des prélèvements sociaux après 30 ans. Désormais, les plus-values à court terme sont soumises aux cotisations sociales (35%) si le bien est vendu ou si l'activité cesse.
Foire aux questions
Comment changer de régime fiscal ?
Votre activité location meublée répond au micro Bic régime par défaut.
Pour en changer, vous devez en faire la demande lors de votre déclaration d'activité, mais vous pouvez aussi faire la requête en cours d'activité, auprès de votre CFE et avant le 1er février pour passer de Bic régime réel.
Quelles sont les meilleures villes pour un investissement immobilier en résidence étudiante ?
Il s’agit d'un investissement immobilier locatif fiable s'il est réalisé dans une ville avec un fort besoin immobilier avec des écoles et campus universitaires à proximité. Il faut donc viser les villes de Paris, Toulouse, Grenoble, Bordeaux. Lyon, Lille et Marseille.
Dois-je faire appel à un expert-comptable en LMNP ?
Il est conseillé, pour la déclaration annuelle en régime réel, de faire appel aux services d'un expert-comptable qui réalisera la liasse fiscale et sera informé de tous les leviers tels que le cumul de plusieurs dispositifs (Alur, Pinel, dispositif Censi Bouvard, etc.).
Cependant, il ne s'agit pas d'une obligation.
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