LMNP 2025 : Ce qui change pour les investisseurs

Qu'est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un dispositif fiscal qui permet de louer un logement meublé sans en faire son activité principale. Le propriétaire-bailleur bénéficie alors d’une fiscalité optimisée avec un statut plus souple que celui des LMP (Loueur en Meublé Professionnel).

Pour être éligible au statut LMNP, il faut remplir les deux conditions suivantes :

• Logement équipé de manière à être habitable immédiatement (mobilier, literie, électroménager…) ; 
   
• Recettes locatives inférieures à 23 000 € ou représentant moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.
   

Il est possible de profiter du statut LMNP dans le cadre de l’achat d’un logement neuf avec Cogedim. Les investisseurs qui recherchent une solution sécurisée peuvent opter pour un logement neuf en résidence services avec la formule « LMNP géré », pour un investissement clé en main sans gestion. Ce dispositif offre un avantage supplémentaire avec la récupération de la TVA.

Nouveaux changements fiscaux pour le LMNP en 2025

Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

Pour comprendre ce qui change, rappelons que le statut LMNP permet d’amortir le bâti, le mobilier et les travaux pour réduire l’assiette imposable. Avant 2025, l’amortissement n’entrait pas en compte à la revente (contrairement au LMP).

Depuis le 15 février 2025, l’amortissement est réintégré dans le calcul de la plus-value imposable. La formule de calcul est désormais la suivante :

• Plus-value imposable = Prix de vente – [Prix d’achat – Amortissements déduits + travaux réels (ou forfait 15 %) + frais d'acquisition réels (ou forfait de 7,5 %)]
   

Concrètement, c’est donc la fin de la possibilité de réduire significativement la fiscalité à la revente d’un bien en LMNP.

​Quel impact sur la fiscalité ?

Ce nouveau calcul de la plus-value a un impact immédiat sur la fiscalité des LMNP. À la revente, les amortissements appliqués pendant la période de location sont déduits du prix d’achat, ce qui augmente la plus-value calculée. Cette plus-value est soumise à la taxe sur les plus-values et aux prélèvements sociaux. Par conséquent, une plus-value plus élevée signifie davantage d’impôt à la revente. L’optimisation fiscale est donc réduite par rapport à l’ancien régime.

​Quels sont les objectifs de cette réforme ?

La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value des LMNP poursuit plusieurs objectifs :

• Augmenter les recettes fiscales en supprimant cet avantage fiscal des LMNP, dans un contexte de préoccupations au sujet du déficit public ;
• Freiner les investissements à court terme pour soulager un marché immobilier très tendu qui a besoin de plus d’offres locatives ;
• Encourager la détention longue durée. L’exonération progressive (à partir de 6 ans de détention du bien) de l’impôt sur la plus-value est maintenue.
   

Autres mesures impactant le LMNP 2025

Le LMNP 2025 prévoit aussi le durcissement du régime micro-BIC pour les locations touristiques, applicable aux revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2025 :

• Pour les meublés de tourisme non classés : l’abattement est réduit de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus locatifs annuels réduit à 15 000 € ; 
   
• Pour les meublés classés et les chambres d’hôtes : l’abattement est réduit de 71 % à 50 %, avec un plafond de revenus locatifs annuels réduit à 77 700 €.
   

Par ailleurs, la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un OGA (Organisme de Gestion Agréé) prend également fin en 2025. Enfin, les normes énergétiques sont progressivement renforcées. En plus des logements classés G qui sont déjà interdits à la location en 2025, les logements F le seront dès 2028 et les logements E à partir de 2034.

Les clés pour réussir son investissement locatif en LMNP malgré les changements fiscaux

Même si la réforme 2025 réduit l’attractivité du LMNP, des leviers peuvent encore être activés pour réussir son investissement locatif en meublé. Le régime réel reste la meilleure option pour réduire l’impôt annuel. Il permet de déduire toutes les charges réelles déductibles (intérêts d’emprunt, travaux, charges de copropriété, assurance…) et d’amortir le bien.

Avec la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value, il est de plus en plus crucial d’anticiper la fiscalité à la revente. L’investisseur doit estimer la plus-value potentielle dès l’achat en intégrant les amortissements prévus, afin de ne pas avoir de mauvaises surprises au moment de la cession.

De plus, il est indispensable de sélectionner un bien avec un rendement locatif solide pour compenser la hausse de la fiscalité à la revente. Plus les revenus nets sont élevés, plus l’impact fiscal à la revente sera amorti sur la durée de détention.

Voici quelques exemples concrets de stratégies possibles :

• Allonger la durée d’emprunt pour maximiser les intérêts déductibles chaque année ;
• Réaliser des travaux valorisants pour générer du déficit ;
• Choisir la durée de détention du bien selon l’évolution du marché pour maîtriser la taxation à la revente ;
• Explorer l’option LMP si les conditions sont remplies ;
• Investir dans des résidences services LMNP avec des conventions de gestion pour sécuriser la fiscalité.
   

Avantages et inconvénients du statut LMNP en 2025

Le statut LMNP continue de présenter des avantages intéressants pour les particuliers qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif :

• Revenus locatifs complémentaires ; 
   
• Amortissement toujours disponible pendant la durée de la location pour réduire l’imposition ; 
   
• Souplesse du statut (pas d’inscription obligatoire au RCS, obligations comptables simples) ; 
   
• Accès facilité à l’investissement locatif sans lourdeurs administratives. 
   

Pour réussir leur projet locatif, les investisseurs doivent également prendre en compte les inconvénients du LMNP :

• Imposition plus lourde à la revente suite à la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value ; 
   
• Gestion fiscale plus complexe, car il faut anticiper la plus-value à la revente et adapter la stratégie d’investissement (durée de détention, montant de l’amortissement, charges déductibles) pour optimiser la rentabilité globale. 
   
• Micro-BIC moins avantageux à partir de 2025.
   

La fiscalité LMNP 2025 : ce qu'il faut savoir

Au régime micro-BIC, un abattement forfaitaire est appliqué pour prendre en compte les charges, et aucun amortissement n’est possible. Ce principe reste inchangé en 2025, même si les plafonds et les pourcentages d’abattement changent.

Le LMNP au régime réel, quant à lui, connaît de plus grands changements en 2025. Rentrons dans le détail.

Comparaison entre l'ancien et le nouveau régime fiscal au régime réel

Avant 2025 :

• Déduction de l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, charges de copropriété, etc.) ; 
   
• Possibilité d’amortir le bien pour réduire le bénéfice imposable, sans conséquence au moment de la revente car l’amortissement n’était pas pris en compte pour déterminer la plus-value ; 
   
• Conséquence : une imposition souvent faible, voire nulle, sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
   

Après 2025 :

• Les charges réelles restent déductibles ; 
   
• L’amortissement reste possible, mais il doit désormais être réintégré lors de la revente, ce qui augmente la plus-value imposable ; 
   
• Conséquence : une imposition plus élevée lors de la revente.
   

Exemple concret

Considérons un exemple concret pour illustrer les changements du LMNP 2025. Prenons le cas suivant :

• Revenus locatifs annuels : 12 000 € 
   
• Charges réelles annuelles : 3 000 € 
   
• Amortissement annuel : 4 000 € 
   
• Valeur d’achat du bien : 150 000 € 
   
• Travaux et frais d’acquisition = 0 (pour simplifier) 
   
• Prix de revente après 5 ans : 170 000 € 
   
• Tranche marginale d’imposition (TMI) du foyer : 30 % 
   
• Taxe sur la plus-value 19 % et prélèvements sociaux 17,2 %
   

Comment se préparer pour un investissement locatif en LMNP en 2025 ?

Se préparer à investir en LMNP en 2025 demande avant tout une solide préparation financière, en intégrant la nouvelle fiscalité dans le calcul de rentabilité.

La stratégie de financement joue aussi un rôle clé, par exemple :

• Adapter la durée et le montant de l’emprunt pour profiter plus longtemps des intérêts déductibles ; 
   
• Étudier la possibilité de diversifier son patrimoine immobilier (résidences de services, immobilier neuf performant).
   

Enfin, il est essentiel d’anticiper les normes énergétiques pour éviter d’être concerné par les interdictions de location à venir dans les années à venir.

FAQ

​Qu’est-ce que le statut LMNP et comment fonctionne-t-il ?

Le LMNP permet de louer un bien meublé, avec des revenus imposés au régime micro-BIC ou réel. Ce statut offre la possibilité de déduire certaines charges ou d’appliquer un abattement forfaitaire.

​Quels sont les changements fiscaux majeurs pour les LMNP en 2025 ?

Le grand changement du LMNP 2025 concerne l’amortissement. S’il permet toujours de réduire l’imposition sur les revenus locatifs, il augmente désormais la plus-value imposable à la revente.

​Quel est l'impact de la nouvelle loi sur mes impôts ?

La réforme du LMNP 2025 tend à augmenter l’imposition sur les loyers des locations touristiques au régime micro-BIC, de même que l’imposition à la revente des biens qui ont bénéficié de l’amortissement au régime réel.