Investissement locatif à Bordeaux : guide complet pour réussir votre projet immobilier
La métropole bordelaise séduit chaque année de nouveaux investisseurs grâce à son dynamisme économique et sa qualité de vie exceptionnelle. Un investissement locatif à Bordeaux représente une opportunité unique de constituer un patrimoine immobilier pérenne dans une ville en pleine expansion. Avec plus de 100 000 étudiants et un taux de locataires de près de 70%, le marché locatif bordelais affiche une demande soutenue. La ville attire particulièrement les jeunes actifs et les familles, séduits par son cadre de vie entre histoire et modernité. Les programmes immobiliers neufs à Bordeaux offrent des perspectives intéressantes pour les investisseurs. Du centre historique aux quartiers en développement comme la Bastide ou Euratlantique, chaque secteur présente ses atouts spécifiques. Les rendements locatifs varient entre 3,5% et 5% selon les quartiers et les types de biens. Découvrez comment réussir votre projet d'investissement locatif à Bordeaux grâce aux différents dispositifs disponibles et aux conseils de nos experts immobiliers.
Investir dans l'immobilier neuf à Bordeaux
Les atouts de la métropole bordelaise
Dotée d'un cadre de vie agréable, la métropole bordelaise se distingue par ses 55 kilomètres de pistes cyclables et ses nombreux espaces verts comme le Jardin Public. Le centre-ville, inscrit au patrimoine mondial de l'UNESCO, séduit par son architecture préservée et son Triangle d'Or prisé des investisseurs.
Les transports en commun desservent efficacement les quartiers stratégiques, de la gare Saint-Jean aux Chartrons en passant par les Bassins à flot. Cette accessibilité renforce la forte demande locative, notamment autour des zones d'emploi comme Euratlantique, une opération d'intérêt national qui transforme le secteur.
Un marché locatif en pleine expansion
Le marché locatif bordelais affiche une dynamique remarquable avec 66% des habitants qui sont locataires en 2025. Les petites surfaces constituent le segment le plus recherché, représentant plus de 57% des locations réalisées cette année.
La rentabilité moyenne atteint 4,5% dans les quartiers prisés comme Saint-Jean-Belcier. Les dispositifs de défiscalisation disponibles, couplés à une gestion locative professionnelle, permettent d'optimiser le potentiel de chaque bien.
Les prix de l'immobilier se stabilisent en 2025, créant un contexte favorable pour les investisseurs souhaitant se positionner sur ce marché porteur.
Une ville attractive pour les étudiants
Bordeaux s'impose comme une destination universitaire majeure avec ses campus répartis entre le cœur historique de Bordeaux et la périphérie. Les quartiers Saint-Michel et Victoire, proches de la gare de Bordeaux, séduisent particulièrement les étudiants par leur ambiance animée et leurs logements adaptés.
Le campus de Talence-Pessac-Gradignan accueille la majorité des facultés dans un environnement verdoyant. Des appartements neufs y proposent des pièces lumineuses et fonctionnelles, parfaitement agencées pour la vie étudiante. Le quartier Vernet-Albert 1er se distingue par son offre diversifiée en colocation.
L'avantage de l'investissement dans ces secteurs réside dans leur excellent maillage en transports et leur proximité avec le commerce de proximité. Le dynamisme culturel et la reconnaissance de Bordeaux comme titre d'ensemble urbain UNESCO renforcent son attrait auprès des étudiants français et internationaux.
Acheter un programme neuf grâce aux dispositifs d'aide
Louer un logement neuf en LMNP à Bordeaux
Le statut LMNP séduit particulièrement les investisseurs bordelais grâce à un marché locatif dynamique et une fiscalité avantageuse. Les propriétaires peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50% sur leurs revenus locatifs en régime micro-BIC.
Les résidences étudiantes du quartier Victoire et du campus de Talence-Pessac-Gradignan offrent des rendements attractifs, atteignant 3% à 5% en 2025. La gestion peut être confiée à des professionnels expérimentés, garantissant des loyers réguliers et une occupation optimale.
Nos conseillers vous accompagnent dans le montage de votre projet LMNP, de la sélection du bien à l'optimisation fiscale.
Acheter en nue-propriété à Bordeaux
La nue-propriété séduit de plus en plus d'investisseurs bordelais à la recherche d'une stratégie patrimoniale innovante. Ce dispositif permet d'acquérir un bien avec une décote moyenne de 35% sur le prix du marché dans des quartiers prisés comme Saint-Jean ou les Chartrons.
Marie et Pierre ont ainsi pu acheter leur T3 de 85m² en nue-propriété dans le programme Art de Ville à Bordeaux. « Notre conseiller Cogedim nous a accompagnés dans la sélection du bien et le montage financier. Nous apprécions particulièrement la tranquillité d'esprit pendant la période de démembrement », témoignent-ils.
L'usufruit est confié à un bailleur institutionnel pendant 15 à 20 ans, période durant laquelle l'investisseur est exonéré de charges et de taxe foncière. À terme, il récupère automatiquement la pleine propriété d'un bien idéalement situé dans une métropole en pleine expansion.
Les meilleurs quartiers où investir à Bordeaux
Le centre historique et ses opportunités
Le centre historique de Bordeaux séduit par ses façades du XVIIIe siècle et ses ruelles pavées typiques.
Les petites surfaces comme les T2 et T3 dans les rues piétonnes proches de la Place de la Bourse affichent des taux d'occupation entre 72% et 80%. L'attractivité touristique et estudiantine garantit une demande locative soutenue toute l'année. La présence de commerces de bouche et l'ambiance village font du centre un placement patrimonial pérenne.
La Bastide : un secteur en plein développement
Ancien quartier industriel de la rive droite, La Bastide connaît une métamorphose spectaculaire avec le projet Bastide-Niel, qui prévoit la création de 3 400 nouveaux logements d'ici 2027. Les prix au m² offrant un potentiel de plus-value significatif pour les investisseurs avisés.
Le quartier séduit particulièrement les jeunes actifs grâce à des programmes immobiliers innovants comme l'écosystème Darwin, véritable lieu de vie alternatif. Le futur pont Simone-Veil renforcera encore l'attractivité du secteur, tandis que le Jardin Botanique et le Parc aux Angéliques créent des espaces de respiration appréciés des familles.
Les programmes neufs Cogedim y proposent des appartements lumineux aux prestations soignées, répondant aux dernières normes environnementales. Le rendement locatif moyen atteint 5,3% pour les T1, un niveau supérieur à la moyenne bordelaise.
Les zones périphériques prometteuses
Pessac et Mérignac se distinguent particulièrement grâce à l'extension du tramway et au développement de l'Aéroparc, générant plus de 10 000 emplois directs.
Le campus universitaire de Talence-Pessac-Gradignan accueille 50 000 étudiants, créant une demande locative soutenue pour les T1 et T2.
Blanquefort et Le Bouscat émergent comme des alternatives résidentielles attractives.
Pourquoi acheter un logement neuf à Bordeaux
Le confort et la qualité de vie bordelaise
Les programmes neufs Cogedim à Bordeaux incarnent l'excellence en matière de bien-être résidentiel. Nos appartements bénéficient d'une conception bioclimatique optimisant la luminosité naturelle et la circulation d'air.
La qualité acoustique fait l'objet d'une attention particulière, grâce à des matériaux haute performance et des doubles vitrages nouvelle génération. Les résidents apprécient particulièrement les espaces extérieurs privatifs, présents dans la majorité de nos logements sous forme de loggias, jardins, balcons ou terrasses.
Achat d'un immobilier neuf à Bordeaux pour être rentable
Les investisseurs bordelais bénéficient d'une rentabilité locative variant entre 4% et 6% en 2025 pour les logements neufs, un taux supérieur aux autres métropoles françaises comparables.
La valorisation du patrimoine s'appuie sur une progression des prix de 4,8% par an dans le neuf depuis 5 ans, portée par le dynamisme économique de la métropole et ses 28 000 nouveaux habitants annuels.
Les conseils de nos experts pour investir
La sélection d'un programme neuf requiert une analyse méthodique de plusieurs critères essentiels. Nos conseillers recommandent d'étudier l'emplacement du bien par rapport aux projets urbains structurants.
L'étude des plans et des prestations révèle la qualité réelle du programme. Privilégiez les résidences à taille humaine, avec moins de 50 lots, qui garantissent une meilleure valorisation à long terme. La répartition des typologies au sein de la résidence influence aussi sa pérennité : un mix équilibré entre T2 et T3 assure une rotation locative optimale.
Chez Cogedim, chaque programme bénéficie d'une certification NF Habitat, gage de qualité pour votre futur investissement.