Investissement locatif : pourquoi acheter un logement neuf en 2023 ?

Immobilier neuf : quelles tendances en 2023

La conjoncture économique n’est pas sans conséquence sur le marché de l’immobilier. En effet, le neuf a subi une relative perte de vitesse en 2022, avec une baisse des ventes de maisons individuelles et des réservations de logements au sein des programmes immobiliers. Cela s’explique bien entendu par l’inflation, qui a fait augmenter les coûts des matériaux, mais également par une diminution des permis de construire délivrés par les mairies.

Néanmoins, l’immobilier reste une valeur refuge, notamment en période d’inflation. La valeur d’un bien est certes sujette aux fluctuations du marché, mais il n’en reste pas moins un investissement tangible qui rassure. En effet, selon un récent sondage OpinionWay pour un grand réseau d’agences, presque 40% des Français considèrent que l’immobilier reste « l’investissement le plus rentable en 2023 ».

Par ailleurs, l’environnement est au cœur de nos préoccupations. Pour preuve, un des objectifs de la loi climat et résilience est de lutter contre les passoires thermiques. Ainsi, depuis janvier 2023, les habitations consommant plus de 450 kWh/m² par an (correspondant à la classe G) sont interdites à la location. Cette mesure ne s’applique pour l’instant qu’aux contrats de location conclus après le 1er janvier 2023. Mais cette interdiction va s’étendre dès 2025 à tous les logements notés G - peu importe la date de conclusion du contrat de location - pour continuer par les logements classés F en 2028.

En d’autres termes, certains propriétaires doivent rénover leur bien sous peine d’être exclus du marché de la location immobilière. Par conséquent, l’investissement locatif dans le neuf fait figure d’investissement d’avenir, sécurisé, s’inscrivant dans une démarche de lutte contre le réchauffement climatique.

Le marché de l’immobilier (prix et volume de transactions) devrait ainsi se maintenir en 2023, bien que les conditions bancaires restent à observer. Hausse des taux de crédit et taux d’usure bas ralentissent l’accès à l’emprunt. Cependant, pour lutter contre l’effet ciseau tant redouté, le taux d’usure sera actualisé mensuellement à partir du 1er février 2023, et ce jusqu’au 1er juillet 2023 par la Banque de France. Ce qui devrait donner un peu de lest aux banques pour accorder des crédits immobiliers. Notons également que les taux de crédit augmentent moins vite que l’inflation ce qui permet malgré tout de concrétiser un projet immobilier.

En résumé, l’immobilier neuf a certes connu un ralentissement et des difficultés liées à l’inflation des matières premières et à la baisse des permis de construire, mais il reste dynamique et continue de séduire les Français.

Ce qui change en 2023

L’année 2023 marque un tournant pour l’immobilier neuf, et notamment pour l’investissement locatif.

Fin du dispositif Censi-Bouvard

2023 sonne la fin du dispositif Censi-Bouvard qui avait déjà bénéficié d’une prolongation jusqu’au 31 décembre 2022. Il permettait de réaliser un investissement dans le neuf en meublé avec réduction d’impôt et récupération de la TVA. Toutefois, investir dans les résidences de services neuves reste toujours possible grâce au statut LMNP (loueur meublé non professionnel).

En effet, en LMNP on peut défiscaliser et optimiser son investissement locatif, notamment grâce au mécanisme des amortissements qui lui est propre. Concrètement, vous pouvez amortir le prix d’acquisition de votre bien et ainsi neutraliser les impôts sur vos recettes locatives. Autrement dit, le déficit fiscal ne s’impute pas sur les revenus, mais il est déduit des bénéfices de la location meublée.

En résumé, la location meublée dans le neuf reste une opportunité pour les investisseurs locatifs, et ce malgré la disparition du dispositif Censi-Bouvard.

Entrée en vigueur du Pinel Plus

Réaliser un investissement locatif Pinel reste possible. Toutefois, le Pinel tel qu’on le connaît va se transformer progressivement afin de laisser place au Pinel + ! Concrètement, ces deux dispositifs vont cohabiter jusqu’en 2025.

Le dispositif Pinel classique, qui donne droit à une réduction d'impôt sur le prix d'achat d'un logement mis en location sous conditions, reste disponible mais ses avantages fiscaux sont réduits à 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans. En 2024, ils seront respectivement abaissés à 9%, 12% et 14%.

En revanche, pour continuer à profiter de la réduction d’impôt maximale, c’est-à-dire 63 000 € pour un engagement de location de 12 ans, vous devez sélectionner un logement neuf éligible au Pinel Plus.

Le logement doit alors être situé dans un quartier prioritaire, ou répondre à des critères énergétiques, environnementaux et de qualité d'usage. Parmi eux, on citera :

• une surface minimale en fonction de sa typologie (28 m² pour un studio, 45 m² pour un 2 pièces, 62 m² pour un 3 pièces, 79 m² pour un 4 pièces et 96 m² pour un 5 pièces) ;
• une double exposition pour les 3 pièces ou plus ;
• la présence d’un espace extérieur
• et le respect du « seuil carbone 2025 » de la norme environnementale RE 2020 pour un appartement neuf acheté en 2023 (ecologie.gouv.fr pour en savoir plus).

L’objectif du gouvernement et du Pinel Plus est d’encourager un investissement locatif plus responsable, contribuant à réduire l’impact carbone des bâtiments d’habitation collectifs.

Investir dans le neuf reste une bonne idée

L’immobilier neuf conserve donc de nombreux atouts pour un investisseur locatif : constituer un patrimoine de qualité aux dernières normes ; préparer sa retraite ; et bénéficier d’avantages fiscaux grâce au dispositif Pinel ou au statut LMNP.

En outre, rappelons que le neuf offre les avantages suivants :

• Des frais de notaire réduits ;
• Des factures énergétiques réduites grâce au respect des dernières normes environnementales ;
• L’absence de travaux pendant de nombreuses années ;
• La perspective d’une plus-value ;
• Des charges de copropriété réduites ;
• Ou encore un local vélo sécurisé avec au moins une place par logement conformément à l’arrêté du 30 juin 2022 relatif à la sécurisation des infrastructures de stationnement des vélos dans les bâtiments.

Au final les locataires sont généralement séduits par l’immobilier neuf : confort de vie et économies d’énergie sont au rendez-vous. Ce qui contribue à réduire le risque de vacance locative.

Vous avez un projet d’investissement locatif dans le neuf ?

En savoir plus

Cette offre est valable jusqu’au 14 avril 2023 inclus pour toute signature d’un contrat de réservation pour un logement neuf Cogedim, destiné à de l’investissement locatif uniquement. La réservation devra être confirmée par la signature d’un acte authentique de vente en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) en respectant les délais précisés dans l’acte de réservation. L’apport offert sera déduit du montant appelé à l’acquéreur par le notaire, à la signature de l’acte authentique de vente. L’acquéreur pourra mettre en œuvre cette offre avec toutes les banques de son choix

Cogedim s'engage pour votre pouvoir d'acheter !