Nouvel achat immobilier : guide complet des étapes, du financement et des stratégies de réussite

Quelles sont les étapes clés pour réaliser un nouvel achat immobilier

Un projet d’acquisition se construit étape par étape. Bien structurer votre démarche permet d’éviter les imprévus financiers ou administratifs.

Définir ses critères, rechercher un bien, organiser les visites

La première étape d’un nouvel achat immobilier consiste à clarifier vos besoins. Posez-vous les bonnes questions : souhaitez-vous un logement plus grand, un quartier plus calme, ou encore une résidence neuve conforme aux normes énergétiques ?

Définissez vos critères essentiels :

• Surface minimale, nombre de chambres, présence d’un extérieur
• Localisation (proximité des écoles, transports, commerces)
• Équipements spécifiques (ascenseur, parking, performance énergétique)

Identifiez aussi les concessions que vous êtes prêt à faire afin d’orienter plus efficacement vos investigations.

Une fois vos attentes établies, multipliez les canaux de recherche : plateformes immobilières, agences, promoteurs comme COGEDIM. Les visites, physiques ou virtuelles, vous permettront de comparer et d’affiner vos choix.

Bon à savoir : dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement), les maquettes 3D et visites virtuelles offrent une projection fidèle de votre futur logement.

Les étapes de la négociation du prix, offre d’achat et acceptation

Une fois le bien identifié, vient la phase de négociation. Renseignez-vous sur les prix pratiqués dans le quartier pour argumenter. La négociation ne porte pas uniquement sur le prix : elle peut inclure les délais de remise des clés, certains travaux ou encore le mobilier.

L’offre d’achat doit être rédigée par écrit et préciser le prix proposé. Si elle est acceptée par le vendeur, vous entrez dans la phase juridique.

Dossier de financement : souscription d’un prêt immobilier, simulation et recherche des meilleures propositions

Pour un nouvel achat immobilier, la solidité de votre dossier bancaire est déterminante. Rassemblez :

• Bulletins de salaire et avis d’imposition
• Relevés de compte
• Informations sur vos crédits en cours

Faites réaliser des simulations par plusieurs banques ou passez par un courtier. Cela permet de comparer les taux, durées et conditions. Les dispositifs comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) restent accessibles sous certaines conditions, notamment si vous achetez un bien neuf en résidence principale.

Signature du compromis de vente et gestion des délais jusqu’à la signature de l’acte définitif

Le compromis de vente officialise l’accord entre vendeur et acquéreur. Vous disposez ensuite d’un délai légal de rétractation de 10 jours. À partir de cette signature, vous avez généralement trois à quatre mois pour obtenir votre financement et régulariser l’acte authentique devant notaire.

Pendant ce délai, restez attentif aux conditions suspensives (obtention du prêt, vente de votre ancien logement, etc.), qui protègent vos intérêts.

Comment gérer la transition entre vente et achat ?

Un nouvel achat immobilier s’accompagne presque toujours d’une question délicate : faut-il vendre ou acheter en premier ? Lorsqu’il s’agit d’un deuxième achat immobilier, la réponse dépend autant de votre situation financière que de vos priorités personnelles. Bien gérer cette transition est essentiel pour éviter les blocages et sécuriser votre projet.

Vendre avant d’acheter

Vendre en premier reste la stratégie la plus prudente. Elle vous permet de connaître exactement le montant de votre apport, de limiter le risque d’un double crédit et de rassurer les banques sur votre capacité de financement. Cette approche est souvent recommandée pour l’achat d’un deuxième bien immobilier si vous ne disposez pas d’une épargne suffisante.

En revanche, elle impose de trouver une solution temporaire de logement (location de courte durée, hébergement familial, logement transitoire). Il faut donc prévoir cette étape dans votre stratégie achat-revente immobilière, car elle peut représenter un coût et une contrainte logistique.

Acheter avant de vendre

Acheter d’abord séduit les acquéreurs qui ne veulent pas passer à côté d’un bien coup de cœur. Cela permet de sécuriser le nouvel achat sans attendre la vente, mais nécessite des moyens financiers solides. Dans ce cas, deux solutions s’offrent à vous :

• Contracter un prêt relais, qui couvre la période entre l’achat du nouveau logement et la vente de l’ancien.
• Disposer d’une capacité d’endettement suffisante pour supporter deux crédits en parallèle, ce qui reste rare.

Cette option doit être envisagée avec prudence, surtout si le marché immobilier local ralentit, car le délai de vente peut s’allonger.

Solutions transitoires à envisager

• Prêt relais : une avance bancaire qui vous permet de financer l’achat de votre nouveau bien avant même d’avoir vendu l’ancien. Il s’agit d’un outil clé dans une stratégie achat-revente immobilière.
   
• Clause suspensive de vente : dans le compromis d’achat, vous pouvez conditionner l’acquisition à la vente effective de votre premier bien.
   
• Location temporaire : le temps de la transition, certains optent pour une location meublée de courte durée afin de ne pas se précipiter dans leur nouvel achat immobilier.

Quelles sont les options de financement disponibles

Le financement reste le cœur d’un nouvel achat immobilier. Plusieurs solutions s’offrent à vous selon votre profil.

Le prêt immobilier classique

Il reste la formule la plus répandue. Les banques proposent différentes durées (15, 20, 25 ans), avec des taux fixes ou variables. En 2025, les taux se situent généralement entre 3,5 % et 4 %, selon les dossiers.

Comparez attentivement les offres, notamment le TAEG (Taux Annuel Effectif Global), qui intègre l’assurance emprunteur et les frais annexes.

Portabilité du prêt immobilier

La portabilité permet de transférer votre prêt actuel sur un nouveau bien. Si vous aviez obtenu un taux particulièrement avantageux, cette option peut vous faire économiser plusieurs milliers d’euros. Elle n’est possible que si votre banque qui vous a consenti le prêt donne son accord.

Aides et subventions

• PTZ (Prêt à Taux Zéro) : réservé aux primo-accédants, c’est-à-dire aux ménages qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années. Si vous avez déjà été propriétaire mais que vous revendez et restez locataire plus de deux ans, vous pouvez redevenir éligible.
• TVA réduite : possible à 5,5 % pour certains programmes neufs situés en zones spécifiques (quartiers prioritaires de la politique de la ville).
• Prêt Action Logement : jusqu’à 40 000 € pour les salariés du secteur privé, sous conditions.
• Bail Réel Solidaire (BRS) : dispositif innovant qui dissocie le foncier du bâti pour réduire le prix d’achat, réservé à certains profils et zones.

Conserver le taux ancien lors de l'achat d'un nouveau bien

Avec la remontée des taux immobiliers, la question de la portabilité du prêt immobilier est centrale.

Portabilité du prêt immobilier : explication détaillée

Elle consiste à transférer les conditions d’un prêt en cours vers un nouvel achat. Vous conservez le taux et la durée initialement obtenus, ce qui représente un avantage si votre crédit date d’une période de taux bas (ex. : 1,2 % en 2021 pour un prêt sur 20 ans).

Impact de la portabilité sur le financement

• Avantage financier : économies substantielles sur les intérêts
• Souplesse : pas besoin de rembourser par anticipation votre ancien prêt (ce qui engendre des intérêts de remboursement anticipé supplémentaires)
• Conditions : généralement réservée aux clients qui restent dans la même banque et dont le capital restant dû correspond au montant du nouveau projet.

Bon à savoir : toutes les banques ne proposent pas la portabilité. Vérifiez votre contrat initial ou sollicitez une renégociation si nécessaire.

Quelles erreurs éviter lors de l'achat d'un deuxième bien immobilier ?

Un nouvel achat immobilier peut vite se compliquer sans vigilance. Voici les pièges à éviter :

• Sous-estimer son budget : oublis des frais de notaire, des frais de dossier, ou de la taxe foncière.
• Négliger le calendrier : mal coordonner vente et achat peut entraîner une double charge financière.
• Ignorer les conditions de prêt : accepter une offre bancaire sans comparer peut coûter cher à long terme.
• Oublier les aides : ne pas vérifier son éligibilité au PTZ, au Bail Réel Solidaire ou au Prêt Action Logement.
• Se précipiter sur un bien : manque de visites, absence de vérification des diagnostics ou du règlement de copropriété.

Ce qu’il faut retenir sur le nouvel achat immobilier 

Réaliser un nouvel achat immobilier est une aventure passionnante qui demande rigueur et anticipation. En définissant vos besoins, en choisissant la bonne stratégie de financement et en coordonnant intelligemment vente et achat, vous maximisez vos chances de réussite.

Évitez les erreurs courantes, explorez les options comme la portabilité du prêt, et faites-vous accompagner par des experts tels que COGEDIM pour concrétiser votre projet. Vous profiterez ainsi d’un logement neuf, moderne et adapté à vos besoins.