Cerfa 2031 et 2033 pour LMNP

Nous déterminerons ici les deux régimes fiscaux comptables possibles sous le statut LMNP, puis nous nous attarderons sur le régime réel et les documents 2031 et 2033. Nous verrons enfin que l'assistance d'un expert-comptable peut s'avérer utile pour remplir la liasse fiscale.

Les deux régimes comptables du statut LMNP

Liberté de choix

L'avantage majeur du statut LMNP est que les loyers perçus sont considérés comme des revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux)et non comme des revenus fonciers.

Ainsi, sous le statut LMNP, les revenus peuvent être déclarés sous le régime micro-BIC ou sous le régime réel.

Ces modes d’imposition sont très différents. Alors que le régime micro-bic est très simple, celui du réel simplifié est plus complexe.

Le régime simplifié des micro bic

Le régime micro bic s'applique par défaut, c'est-à-dire que sans demande spécifique du propriétaire et si les loyers perçus sont inférieurs à 72 500 € au titre de la location meublée annuelle ou à 176 200 € au titre de la location meublée de tourisme (chambre d’hôte, gîte ou meublé de tourisme), alors s'applique.

Dans ce cas, il convient de déclarer les recettes locatives annuelles et un abattement forfaitaire de 50% sur la location classique et de 71% sur la location touristique sera appliqué par l'administration fiscale.

Le régime plus complexe du réel simplifié

Ce régime s'applique si le propriétaire bailleur formule la demande aux services administratifs ou si les seuils micro-bic mentionnés plus hauts sont dépassés.

Dans ce cas, il ne s'agit plus d'un abattement forfaitaire mais d'une réduction réelle des charges, avec possibilité de report les années suivantes. Il présente donc un réel avantage lorsque l'on a des charges importantes.

Cependant, il est plus contraignant puisqu'il implique une obligation de tenue de comptes, c'est-à-dire de fournir un bilan comptable faisant apparaître les dépenses, recettes et amortissements.

Les obligations comptables du régime réel simplifié

Charges courantes et amortissements déductibles

Sous le régime réel simplifié, il est possible de déduire les charges courantes et les amortissements du compte de résultat. En cas de résultat déficitaire, il est également possible de reporter les dépenses sur les années suivantes, c'est pour cette raison qu'il permet de payer peu ou pas d'impôts.

La liasse fiscale : Cerfa 2031 et 2033

Le propriétaire a une obligation de déclaration annuelle, celle de transmettre sa liasse fiscale accompagnée du document annexe 2042 C Pro.

La liasse fiscale est constituée par un ensemble de documents dédiés à la réalisation du bilan comptable.. Concernant l'activité de loueur en meublé non professionnel LMNP, il s'agit des documents Cerfa 2031 et 2033.

Le document Cerfa 2031 concerne les revenus BIC de tout loueur en meublé, professionnel ou non, exerçant sous le régime micro-bic ou réel simplifié.

Le cerfa 2033 concerne le bilan comptable pour le régime réel.

Où trouver et comment compléter ces documents ?

Où trouver les documents Cerfa 2031 et 2033 ?

Ils sont téléchargeables en ligne simplement sur le site des impôts ou en se rendant directement au centre des impôts.

Les documents doivent être complétés puis retournés par voie dématérialisée à l’administration fiscale. Le cas échéant, le loueur en meublé pourra se voir exposé à une majoration, conformément aux dispositions de l’article 1738 du CGI.

Comment compléter le Cerfa 2031 ?

Cerfa 2031

Il faut commencer par compléter l’exercice en cours et le régime d’imposition choisi (attention, l'option ‘’comptabilité super-simplifiée” implique d'être sous le régime micro bic et dispense de remplir le document cerfa 2033).

Les encadrés A et B concernent l’identification du déclarant avec des informations :

• Concernant l'entreprise : dénomination, adresse postale, téléphone, adresse mail et numéro SIREN ;
• Concernant le déclarant : adresses postale et mail ;
• Encadré B mentionnant l’activité principale de l’entreprise.

L’encadré C appelé ‘’récapitulatif des éléments d'imposition” concerne les revenus locatifs et charges déductibles et se décline en 9 sous-sections :

• C1 : résultat fiscal (recettes locatives après déduction des charges) ;
• C2 : revenus de valeurs et capitaux mobiliers (les revenus exonérés de l’impôt sur le revenu, les charges et les frais déductibles, les revenus soumis à l’impôt sur le revenu incluant les recettes locatives) ;
• C3 : total des revenus de valeurs et capitaux mobiliers ;
• C4 : déficit ou bénéfice ;
• C5 : plus-values dans le cadre d’une cession d’un bien immobilier (différence entre prix d’achat et de revente) ;
• C6 : exonérations, abattements et crédits d’impôts (pour le cas spécifique des entreprises bénéficiant de déduction complémentaire) ;
• C7 : loueurs en meublé non-professionnel au régime micro-BIC (qui n'ont pas besoin de compléter les lignes mentionnées précédemment) ;
• C8 : imposition des sociétés de personnes ;
• C9 : en cas de comptabilité informatisée.

Annexe 2031-SD

Il convient de compléter l’encadré D “répartition des bénéfices et des déficits des sociétés” et G intitulé “Cadre ne concernant que les entreprises placées sur le régime simplifié d’imposition”.

Les encadrés E et F appelés respectivement “Relevé de certains frais généraux” et “Divers” ne sont pas relatifs à la location meublée.

Enfin, l’encadré H concerne les BIC non-professionnels en régime réel et devra reporter les résultats de la ligne 7b.

Attention, il convient de compléter la ligne “autres locations meublées non-professionnelles" s'il s'agit de location meublée traditionnelle et la ligne “locations meublées non professionnelles soumises aux contributions sociales par les organismes de sécurité sociale” s'il s'agit de location meublée touristique.

Comment compléter le Cerfa 2033 ?

Il s'agit de 7 tableaux, allant de 2033-A à 2033-G. Tous les montants doivent être indiqués en euros, à l'arrondi le plus proche et la durée de l'exercice doit être exprimée en mois (date du début d'activité jusqu'au 31 décembre, pour les nouvelles entreprises).

Le bilan simplifié (Cerfa 2033-A)

Il convient de mentionner l'actif et le passif pour donner une vision simplifiée et claire du patrimoine.

Le compte de résultat simplifié (Cerfa 2033-B)

Il s'agit de mentionner le résultat comptable dans la partie A (la ligne 242 “Autres charges externes” concerne la sous-traitance, les locations, l’entretien et réparation, les primes d’assurance, les études et recherches, les rémunérations intermédiaires, les déplacements, les honoraires, la publicité, les frais postaux et les services bancaires) et le résultat fiscal dans la partie B.

Les immobilisations, amortissements, plus-values et moins-values (Cerfa 2033-C)

A noter que les conditions ne sont pas les mêmes pour les sociétés soumises à l'impôt sur le revenu (IR) et celles soumises à l'impôt sur les sociétés (IS).

Le relevé de provisions, amortissements dérogatoires, et déficits reportables (Cerfa 2033-D)

Précisons que les déficits reportables concernent uniquement les sociétés soumises à l'IS et non celles soumises à l'IR puisque, pour ces dernières, le report de déficits s'effectue sur la déclaration numéro 2042 SD ou sur le revenu global du foyer fiscal.

La détermination des effectifs et de la valeur ajoutée (Cerfa 2033-E)

Cette partie concerne les sociétés présentant un chiffre d’affaires supérieur à 152 000 € (HT).

La composition du capital social (Cerfa 2033-F)

Cette partie est destinée aux personnes morales étant soumises au régime réel d’imposition. Dans ce cas, il convient de mentionner les associés détenant un minimum de 10% des parts de la société.

Les filiales et participations (Cerfa 2033-G)

Cette dernière partie concerne l’identification des filiales ainsi que les participations d’au moins 10 % du capital.

Les entreprises individuelles ne sont donc pas concernées.

Pourquoi faire appel à un expert-comptable ?

L'expert-comptable n'est en aucun cas une obligation, mais est néanmoins recommandé au regard de la complexité des déclarations en régime réel LMNP.

Se faire assister par un expert peut s'avérer raisonnable pour les raisons suivantes :

• Il permet d'optimiser le rendement puisqu'il est au fait de tous les leviers, mécanismes et règles de cumul de dispositifs permettant une diminution maximum des revenus ;
• Il fait gagner beaucoup de temps au regard du nombre et de l'ampleur des documents à compléter ;
• Il évite les erreurs qui peuvent coûter bien plus chères, tout particulièrement en cas de contrôle fiscal aléatoire.

Les erreurs commises par un contribuable accomplissant sa déclaration seul peuvent avoir des conséquences bien plus coûteuses que les honoraires d'experts comptables. De plus, ceux-ci sont déductibles au titre des charges.