Quand et pourquoi prendre un centre de gestion agréé en LMNP ?

Le propriétaire sera imposé au titre des BIC, ce qui présente déjà un sacré atout. Mais il aura, en plus, la possibilité de choisir le régime qui, financièrement, l’avantage le plus. Il pourra ainsi profiter, au choix, soit d'un abattement forfaitaire accompagné d'une gestion des plus simplifiée, soit d'une déduction de charges et d'amortissement avec une fiscalité un peu plus complexe, mais également plus avantageuse permettant de ne pas payer d'impôts ou de les diminuer considérablement.

Afin de vous aider à optimiser au mieux votre déclaration fiscale, nous vous donnons tous les détails nécessaires sur les Centres ou Organismes de Gestion Agréés et vous expliquons l'intérêt en LMNP.

Tout savoir sur les OGA

Les OGA c'est quoi et c'est pour qui ?

OGA signifie Organisme de gestion agréé et on en distingue deux types, les CGA (Centres de Gestion Agréés) et les AGA (Associations de Gestion Agréées).

Les Centres de Gestion Agréés sont dédiés aux entreprises commerciales ou agricoles qui relèvent du régime fiscal des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ou du régime fiscal des BA (Bénéfices Agricoles).

Les personnes pouvant adhérer aux CGA sont donc des commerçants, des artisans, des TPE ou des agriculteurs.

Les loueurs meublés peuvent donc adhérer aux CGA.

Les deux missions principales des OGA

Un organisme de gestion agréé exerce deux missions principales auprès de ses adhérents.

Une mission de prévention fiscale

Leur rôle est de vérifier la cohérence et la vraisemblance des déclarations fiscales et de l'ensemble des justificatifs et documents comptables, afin de détecter les erreurs possibles et de les faire rectifier.

L'objectif est donc de limiter les erreurs fiscales.

Une mission d'information et de formation

Un OGA va tenir une veille fiscale c'est-à- dire toute l'actualité fiscale et va ainsi informer ses adhérents en fonction de leur profession concernée.

Il va également mettre à leur disposition des outils de statistiques professionnelles leur permettant de comparer leurs résultats d'un exercice à l'autre ou avec ceux de professionnels exerçant une activité similaire.

Enfin, ils ont une mission de formation auprès de leurs adhérents qui le souhaitent et peuvent donc leur apporter des connaissances en matière de fiscalité, gestion, comptabilité et droit.

Les avantages d'une adhésion auprès d'un Organisme de Gestion Agréé

On relève 4 avantages majeurs à adhérer à un OGA.

Assistance dans la gestion

Des outils sont mis à disposition des adhérents pour les assister. Ainsi, les outils permettent de contrôler la cohérence des déclarations fiscales et de limiter le risque d'erreurs fiscales.

Toutefois, les nouveaux adhérents ne se verront pas appliquer de sanctions en cas d'irrégularités ou d'omissions concernant les déclarations passées, sous réserve de déclaration spontanée de leur part.

Pas de majoration du bénéfice imposable

En adhérant à un OGA, on profite d'un abattement de 15% qui s'applique sur le le bénéfice imposable de l’impôt sur le revenu et on baisse donc le montant de son impôt sur le revenu.

Attention, cependant, car depuis la loi de finances, cette majoration du bénéfice imposable appliquée aux entrepreneurs individuels non adhérents à un CGA est vouée à progressivement disparaître. En l'occurrence, cette majoration sera de 20% en 2020, de 15% en 2021 et elle sera de 10% puis de 0% sur les années 2022 puis 2023.

Application d'une réduction d'impôt

En cas d'adhésion auprès d'un CGA ou d'une AGA, une réduction d'impôt s'applique pour les frais de tenue de comptabilité et d'adhésion.

Celle-ci représente deux tiers du montant HT des dépenses de tenue de comptabilité, tout en étant plafonnée à un montant de 915 euros par an.

Pour en profiter, il convient de déclarer les honoraires comptables lors de la déclaration de revenus personnels demandés dans le formulaire cerfa 2042, ainsi que dans la déclaration des BIC via le formulaire cerfa 2031.

Déductibilité du salaire du conjoint

L'adhésion à un OGA permet de déduire intégralement du bénéfice imposable le salaire du conjoint de l'adhérent, et ce, sans spécificité quant au régime matrimonial.

Quand adhérer à un OGA/CGA ?

L’adhésion doit être réalisée :

• Pour un début d'activité : au plus tard, dans les 5 premiers mois d’activité et avant le 31 décembre de cette 1re année d'activité ;
• Pour les activités déjà en cours : dans les 5 premiers mois de l’exercice fiscal.

LMNP et OGA, y-a-t-il un intérêt ?

Le statut de loueur meublé non professionnel, c'est quoi ?

A qui est destiné le dispositif LMNP ?

Pour pouvoir profiter du statut avantageux de loueur meublé non professionnel, il existe certaines conditions personnelles à respecter et notamment :

• Il faut être propriétaire d’un logement de résidence principale ou touristique (mais il ne peut s'agir d'un bien à usage professionnel) ;
• Il faut être un particulier, ce dispositif ne concerne donc pas les investisseurs immobiliers qui exercent à titre professionnel ;
• Il faut être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et détenir un numéro SIRET.

Quels types de logements sont concernés par le statut LMNP ?

Le logement en lui-même doit mesurer, au minimum, 9 mètres carrés, il peut être neuf ou ancien, il peut s'agir de résidence principale ou secondaire en location ou en sous-location.

Mais, il doit être meublé et ce, de façon décente, afin de permettre au locataire de manger, dormir et vivre convenablement comme mentionné par l'article 15-4 de la loi du 6 juillet 1989.

Conditions financières à respecter ?

Enfin, pour entrer dans le cadre LMNP, il faut respecter deux critères financiers quant aux revenus issus de la location :

• Ils ne peuvent dépasser 23 000 €/ an ;
• Ils ne peuvent excéder 50% des revenus annuels du foyer fiscal.

Il est donc nécessaire d'être vigilant au respect de ces critères, au risque de ne plus appartenir au périmètre LMNP et de basculer dans celui des loueurs en meublé professionnels (LMP).

La déclaration fiscale en LMNP

A partir du moment où vous relevez du régime fiscal du loueur en meublé non professionnel, cette activité est considérée comme commerciale et les recettes qui en sont issues appartiennent à la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il ne s'agit donc pas de revenus fonciers.

L'investisseur aura donc une obligation de déclaration annuelle de ses revenus. La déclaration est différente en fonction du régime fiscal choisi. S'il a opté pour le régime micro bic, dans ce cas, il suffit de déclarer le montant des loyers perçus au cours de l'exercice et l'administration fiscale se charge d'appliquer l'abattement forfaitaire de 50 %.

En revanche, s'il a opté pour le régime réel, le propriétaire bailleur a une obligation de tenue de comptabilité. C'est-à-dire qu'il peut déduire un grand nombre de charges et amortir son bien, toutefois, tout doit être justifié. Pour cela, il devra communiquer une déclaration de revenus (cerfa 2031) et une liasse fiscale (cerfa 2033).

L'adhésion à un OGA, un véritable avantage pour le loueur meublé non professionnel

L'adhésion à un tel organisme est des plus conseillées dans le cadre des loueurs meublés non professionnels ou des loueurs meublés professionnels et, a fortiori, pour ceux qui déclarent en régime réel simplifié.

Comme vu plus haut, l'adhésion à un OGA permet au loueur meublé non professionnel de profiter d'avantages fiscaux : une absence de majoration de 15% du bénéfice imposable, la déduction du salaire du conjoint et l’application d'une réduction d'impôt.

Bien que la loi des finances ait prévu le retrait progressif de la majoration du bénéfice imposable, il n'en demeure pas moins que l'on peut profiter de cet avantage jusqu'à 2023 et que l'on peut continuer à profiter des autres avantages.

De plus, l’OGA aidant d'une grande aide et assistance dans la déclaration fiscale et le régime réel simplifié étant relativement complexe, l'intérêt est indéniable.