Investir dans une résidence senior en LMNP

Présentation du statut de LMNP

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal particulier dédié à l’investissement dans la location meublée. Encadrée par la loi Alur, une habitation meublée est définie comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Ces logements meublés sont généralement situés en résidences services (résidences seniors, étudiantes, touristiques ou d’affaires).

Le statut LMNP offre de nombreux avantages fiscaux. Les conditions d’éligibilité au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel sont peu restrictives. Au regard d’autres dispositifs de soutien à l’investissement, devenir LMNP ne vous impose ni plafond de ressources ni plafond de loyer (exception faite de Paris). Le statut de LMNP s’applique également à tout le territoire français.

Bon à savoir : votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel est limitée à 23 000 € de recettes locatives annuelles. De plus, les loyers ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Dans le cas contraire, votre statut évoluera en Loueur en Meublé Professionnel (LMP).

Acheter une résidence senior : de quoi s’agit-il ?

Parmi les différentes résidences services proposées sur le marché de l’immobilier, les résidences seniors s’adressent aux personnes âgées autonomes ou semi-autonomes. Ces établissements regroupent des logements indépendants, conçus pour faciliter la vie quotidienne des seniors. Non médicalisées, les résidences seniors ne doivent pas être confondues avec les EHPAD. À ce titre, le personnel présent sur place ne dispense pas de soins médicaux.

Les résidences seniors offrent un ensemble de services pour répondre aux besoins spécifiques des résidents : ménage, petit-déjeuner, restauration, service d’accueil, etc. Les hébergements proposent également des animations quotidiennes et s’organisent autour d’espaces de vie en commun (restaurant, bibliothèque, etc.). Grâce à cette conception, les résidences seniors apportent une réponse efficace à la solitude des personnes âgées autonomes.

Les avantages d'investir dans une résidence pour seniors ?

Espérance de vie : la population des seniors augmente

D’après les chiffres publiés par l’Insee, au 1er janvier 2022, les personnes de plus de 60 ans représentaient 27 % de la population française, soit plus d’une personne sur cinq. Depuis plus de trente ans, la part des seniors dans la société n’a cessé d’augmenter. Avec l’arrivée dans le grand âge de la génération des baby-boomers, ce phénomène tend même à s’accélérer. À l’horizon 2030, la part des plus de 75 ans devrait croître de 30 %.

Si l’augmentation de l’espérance de vie résulte d’une dynamique favorable, l’avancée dans l’âge s’accompagne généralement de nouveaux besoins. Parmi les solutions proposées, les résidences seniors dispensent un accompagnement essentiel dans la prise en charge des besoins quotidiens.

Pour faire face à la demande en hébergements seniors, l’Insee préconise une augmentation du nombre de places de 20 % d’ici à 2030. À l’horizon 2050, les places en résidences seniors devraient augmenter de 50 % pour espérer répondre à la demande. Dans un tel contexte, investir au sein d’une résidence senior en LMNP assure un placement rentable et utile à la société.

Investir dans une résidence senior pour réduire ses impôts

Investir en LMNP au sein d’une résidence senior vous permet de réduire le montant de vos impôts. Principal levier associé au LMNP, l’amortissement comptable propose de déduire de vos impôts le montant estimé de la perte de valeur de votre bien (usure naturelle due à son usage dans le temps). Ainsi, l’amortissement comptable est l’un des principaux atouts de ce régime fiscal particulier pour diminuer le montant de vos impôts.

Autre avantage fiscal : imposées au titre des Bénéfices industriels et commerciaux, les recettes locatives font l’objet d’un faible taux d’imposition. Déclarées sous le régime micro-bic, elles bénéficient d’un abattement forfaitaire de 50 % avant imposition. Déclarées sous le régime réel simplifié, l’ensemble des charges déductibles permet de réduire considérablement le montant imposable (taxe foncière, assurances, etc.).

L’amortissement comptable, tout comme la faible imposition des recettes locatives ne sont pas les seuls avantages fiscaux du dispositif. Exercer en tant que Loueur en Meublé non professionnel vous permet également de bénéficier :

• D’un remboursement de la TVA ;
• D’un accès au dispositif Censi bouvard. En contrepartie d’un engagement locatif de neuf ans, 11 % du coût d’acquisition de votre investissement locatif est déduit de vos impôts.

Choisir un investissement locatif à la rentabilité sécurisée par bail commercial

Choisir d’investir au sein d’une résidence senior vous assure une rentabilité sécurisée par bail commercial. À l’image de tout investissement en LMNP, la gestion d’un bien locatif en résidence senior fait l’objet d’un bail commercial. Ce dernier est conclu avec l’exploitant en charge de la résidence services. Il couvre généralement une durée reconductible de neuf ou onze ans.

Par conséquent, votre locataire n’est pas l’occupant de votre logement, mais bien le gestionnaire de la résidence senior. Cette configuration vous garantit une perception stable et régulière des loyers. En effet, quel que soit le taux d’occupation de votre logement, le gestionnaire est dans l’obligation de vous verser un loyer. En cas de vacances locatives, vous ne subissez aucune perte de revenus.

Cette gestion déléguée et simplifiée s’accompagne d’un bon retour sur investissement. Comptez en moyenne 4 % de rentabilité nette par an. Placement sécurisé et rentable, investir dans une résidence senior est une opération financière particulièrement intéressante.

La possibilité d’investir en LMNP partout en France

Au contraire d’autres dispositifs de soutien à l’investissement (loi Pinel, etc.), un investissement en LMNP n’est pas limité géographiquement. De plus, là où les résidences étudiantes et touristiques sont limitées à des secteurs stratégiques, le besoin en hébergement pour les seniors concerne tout le territoire français. Par conséquent, vous avez la possibilité d’investir dans la ville de votre choix.

Le calcul de la plus-value en cas de revente

Si vous décidez de déclarer vos recettes locatives sous le régime réel simplifié, vous bénéficiez d’un amortissement comptable. Ce levier vous permet de réduire considérablement le montant de vos impôts. L’amortissement immobilier est d’autant plus intéressant qu’il n’est pas réintégré au calcul de la plus-value en cas de revente.

De plus, lors de la vente d’un bien en LMNP, la plus-value appliquée est celle des particuliers. Ce régime fiscal de Loueur en Meublé Non Professionnel est donc idéal pour bénéficier d’une importante plus-value, basée sur le prix d’achat initial du logement.

Bon à savoir : les biens en LMNP peuvent être revendus sous le même régime fiscal. Le LMNP ancien, ou LMNP occasion, bénéficie d’un véritable engouement de la part des investisseurs. De ce fait, investir en LMNP résidence senior vous garantit une revente rapide.

Les risques liés à l’investissement en LMNP résidence senior

Les risques liés à l’investissement en LMNP résidence senior sont relativement faibles.

Le premier concerne la dévalorisation du patrimoine immobilier. Pour prévenir cette baisse des prix, il convient d’étudier le marché immobilier et d’investir dans des villes prisées des retraités. Pour cela, nos experts Cogedim sont à votre disposition pour vous accompagner et vous conseiller.

Le second risque concerne la perception des loyers. Avant de signer le bail commercial, renseignez-vous sur l’exploitant de la résidence senior. Si possible, consultez ses livres de comptes afin de vous assurer de la bonne gestion économique de la résidence.

Investir en LMNP en résidences seniors est-il intéressant ?

Investir en LMPN en résidences seniors est particulièrement intéressant. Acquérir un logement en résidence services pour personnes âgées vous permet :

• Un investissement immobilier rentable, idéal pour se constituer un patrimoine immobilier et envisager sereinement l’avenir ;
• Une diversification de votre patrimoine immobilier ;
• Un complément de revenu sûr et régulier ;
• Une acquisition sur un marché locatif en forte demande ;
• Une gestion simplifiée grâce à un bail commercial signé avec l’exploitant de la résidence senior ;
• Une contribution active pour maintenir l’autonomie des seniors grâce à des hébergements adaptés.

Les critères essentiels pour votre investissement 

L'achat d'un appartement en résidence senior nécessite une analyse approfondie de plusieurs facteurs clés. Le gestionnaire de la résidence joue un rôle primordial dans la réussite de votre investissement, car il assure la qualité de l'offre de services et garantit votre rentabilité sur le long terme. 

Avant de vous engager, étudiez attentivement la zone géographique et le type de logement proposé, qui doit correspondre aux besoins des seniors autonomes tout en permettant une éventuelle adaptation en cas de changement d'affectation. Parmi les critères de choix déterminants, la présence d'espaces communs favorisant le lien social entre les résidents est essentielle pour maintenir un taux d'occupation optimal. 

Cette approche globale, combinant qualité immobilière et services personnalisés, permet d'assurer un investissement pérenne avec une rentabilité moyenne de 4% par an, tout en répondant aux exigences croissantes des seniors en matière de confort et d'accompagnement.